10Y国债是否是租售比的合意“锚”？

基本面：地产“止跌回稳”的持续性仍待观察

• 成交量：1-3月成交量小幅恢复，但4月受传统淡季及政策效应边际递减影响，30大中城市商品房成交面积同比下滑12.06%，一线城市好于二三线城市。
• 价格：新房、二手房价格有一定“止跌回稳”迹象，但修复的持续性仍待观察。70大中城新建商品房价格指数和二手房价格指数同比降幅均收窄，但环比近期有下滑迹象。
• 土地市场：核心城市土拍热度仍然较高，2025年1-4月五大核心城市住宅用地平均溢价率达25%，土地出让金占全国总量比重高达40%。
• 开发投资：整体维持弱势，2025年1-4月房屋累计新开工面积同比增速为-23.8%，竣工面积同比增速为-16.9%，开发投资累计金额同比增速为-10.3%。

如何看待租售比高于无风险利率后对房价的指引

• 租售比定义：房产年租金收入与其市场价值的比值，类似于股票投资中的股息率。
• 租售比与房价关系：较高租售比意味着房产具备投资吸引力，但租售比高于10年期国债收益率后，房价企稳的前提是房价本身预期不再下跌。
• 海外经验：日本、美国等案例表明，租售比与国债收益率的关系并非确定，租售比高于国债收益率后，房价未必马上企稳。

投资建议

• 10年期国债收益率并非租售比的合意“锚”，当前租售比或仍然偏低，“止跌企稳”的持续性仍有待政策进一步发力。
• 房地产作为重要资产进行配置的价值仍有待观望，核心城市住房市场尚未出现结构性过剩，但当前核心城市租金仍处于下行通道，部分城市的房价本身也尚未止跌。
• 国际经验表明，当租售比持续高于房贷利率时，市场方能形成有效价格支撑。

风险提示

• 政策出台不及预期。