土地储备专项债发行或将提速 助力地方债务风险缓释与房地产市场调整

城投行业 大公国际：土地储备专项债发行或将提速助力地方债务风险缓释与房地产市场调整 公用二部|施晓姝|010-674135792025年05月21日 2021年以来房企流动性压力加大，土地流拍率上升，城投拿地占比处于高位但开发率不足，导致土地闲置问题突出，同时推高了地方债务风险。2024年土储专项债重启以应对地方债务压力与推动房地产市场结构调整。今年二季度以来拟用专项债收储土地的地区公告量爆发式增长，土储专项债发行或将提速，助力地方债务风险缓释与房地产市场结构调整。 一、本轮土储专项债发行背景 财政部于2017年正式启动发行土地储备专项债券（以下简称“土储专项债”），用于支持地方政府通过收购、置换、回收等方式取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地。土地储备曾是地方政府专项债券的主要投向领域，旨在盘活存量土地资源。2019年9月，国务院常务会议叫停土储专项债发行，原因主要是土储专项债在运用过程中，存在以土地收储的名义，对城投债务或者隐债进行置换的操作可能。 2021年以来房企流动性压力加大，土地流拍率上升，城投拿地占比处于高位但开发率不足，导致土地闲置问题突出，同时推高了地方债务风险。2024年土储专项债重启，以应对地方债务压力与推动房地产市场结构调整。 二、核心特征：明确收储对象、严控资金投向 根据《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发【2025】45号）（以下简称《通知》），本轮土储专项债收储对象主要包括企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地；2024年11月7日以后供应的土地不列入存量闲置土地范围。 同时，《通知》明确专项债资金必须严格对应项目，允许同一项目内不同地块间资金调剂，但需确保整体收益覆盖成本，并根据市场供需合理确定债券期限。同时，地方政府须对项目真实性负责，严禁资金空转，省级政府需每年上报资金使用情况，中央政府将随机抽查重点项目，以防范风险。 三、发行情况：2025年以来持续推进，后续发行或将提速 2025年以来，土储专项债发行持续推进，截至2025年5月20日，已在北京、广东、四川、湖南、厦门、福建、浙江落地。2月18日，北京率先发行土储专项债，规模超百亿，资金投向基本为土地一级开发项目。2月28日，广东发行 307.19亿元，用于收购存量土地。3月31日，四川发行6.21亿元，用于收购存量土地与新增土地储备。4月8日、4月28日，湖南先后发行两期土储专项债， 发行规模合计139.98亿元。4月25日，厦门发行50.40亿元，用于新增土地储备。5月8日，福建发行149.64亿元，用于新增土地储备和收购存量土地。5月9日，广东发行12.04亿元，用于新增土地储备。5月20日，浙江发行191.87 亿元，用于收购存量土地和新增土地储备。截至5月20日，全国共有七个省份 发行共计约970亿元的土地储备专项债。 据CRIC研究中心不完全统计，今年二季度以来，拟用专项债收储土地的地区公告量爆发式增长，4月份公告拟收储土地7,198公顷，涉及金额1,730亿元，面积、金额均已超出一季度总量。土储专项债发行或将提速。 四、土储专项债政策效应 （1）改善房企流动性、推动房地产市场结构调整：通过有偿收储，房企可快速回笼资金用于偿债或保交楼，进而改善房企流动性，推动房地产市场结构调整。但同时，收储地块的合理定价是地方政府通过专项债券资金收储存量闲置土地的核心问题，且部分收储地块涉及复杂的权属关系，导致土地收储面临一定挑战，应着力于构建多部门协调机制，共同推进土地收储项目落地，解决收储涉及的规划调整、权属纠纷、定价机制等问题。 （2）地方债务风险缓释：土储专项债可通过收储城投公司土地资产，改善城投公司的资产负债表，同时可以压降城投公司利息支出。但同时，如收储土地再出让不及预期，可能加剧地方政府专项债偿债压力，因此地方政府收储土地需确保专项债资金能通过土地再出让或项目收益覆盖成本。此外，为防止资金空转或虚增财政收入，规避新增地方政府债务，需要地方政府穿透式监管，从收益覆盖测算、债券发行及募资运用、土地收储、开发及再出让等各环节，实施全面监管。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。