G市有限公司。强劲的基础业绩；重申增持

G City Ltd. (GCT) 报告期内实现 LFL-NOI 同比增长 7.1%，调整后 FFO 同比增长 44%。公司持续推进 2028 年战略计划，包括聚焦有机增长、租户多元化、目标扩张和开发，以及降低杠杆率。本季度，GCT 为增加美国市场敞口，收购了佛罗里达州劳德代尔堡的 Galt Ocean Marketplace，该资产为城市商业中心。在以色列，新塔楼的办公室销售已开始，预计将于明年年底开放。为提升运营效率，管理层正更积极地参与北欧子公司。此外，公司强调整体租赁溢价同比增长 5.5%，这被视为可持续增长的指标。展望未来，新项目和持续精简将有助于抵消处置的影响。

关键数据：

• 收入同比下降 8%
• FFO 和 FFO/股低于预期，主要由于财务费用较高
• 调整后 NOI 同比增长 3%，LFL-NOI 同比增长 7.1%
• LFL-NOI 各地区增长情况：中欧 16%、北欧 3.5%、以色列 4.5%、美国 5.7%、巴西 1.4%
• 占用率同比增长 60 个基点，达到 95.8%
• 平均租金：以色列同比下降 3.5%（由于四项资产的 50% 被出售）、北欧同比增长 1%、中欧同比增长 2.6%、巴西基本持平、美国同比下降 26%（由于收购的资产租金较低）
• 足迹：北欧同比增长 2.4%，以色列同比下降 2.6%（部分由于可比季度困难，自 3 月以来趋势向上）
• 调整后 FFO 同比增长 44%
• LTV 为 66.6%，同比下降 2 个基点
• 现金余额为 19 亿新谢克尔

研究结论： 分析师下调了 NOI 预测，主要反映租金和 GLA 的变化，下调了 FY25 FFO/股预测，主要由于本季度财务费用高于预期。预计 FY26/FY27 NOI 和 FFO/股将分别同比增长 2% 和 5%。目标价 16 新谢克尔，通过净资产价值模型和 FFO 模型得出，分别对应 20 新谢克尔（扣除 25% 持有折扣）和 7 倍 2025 年预期 FFO/股（1.97 新谢克尔）。风险包括 Chaim Katzman 的股权集中度，以及公司对以色列市场的敞口。