房地产行业报告：存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者”

⚫投资要点⚫行业基本面跟踪11.97个月。牌价指数为154.87，环比-0.08%。⚫行情回顾：管理指数跑输恒生综合指数2.92pct。⚫风险提示：绪极端避险。 市场有风险，投资需谨慎行业投资评级强于大市|维持行业基本情况收盘点位52周最高52周最低行业相对指数表现资料来源：聚源，中邮证券研究所研究所分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com近期研究报告《4月地产数据有所回落一二线新房价格稳定》-2025.05.21-23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%17%22%2024-052024-082024-10房地产 2024-122025-03 1975.292656.471627.842025-05沪深300 目录1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 请务必阅读正文之后的免责条款部分2 图表目录图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 请务必阅读正文之后的免责条款部分3 1行业基本面跟踪1.1新房成交及库存上周30大中城市新房成交面积为205.94万方，本年累计新房成交面积为3547.79万方，累计同比+1.5%。30大中城市近四周平均成交面积为177.53万方，同比+1.7%，环比+5%。其中一线城市近四周平均成交面积为56.39万方，同比+25.9%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为80.71万方，同比-11.3%，环比+4.6%，三线城市近四周平均成交面积为40.43万方，同比+4.2%，环比+9.1%。图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。上周14城商品住宅可售面积为7947.8万方，同比-12.9%，环比-0.21%，14城去化周期为16.73个月，其中一线城市去化周期为11.97个月。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%5/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/2430城成交面积MA4（万方）同比19年（%）020406080100120-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%5/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/24二线城市成交面积MA4（万方）同比19年（%）0102030405060708090100 11/24/2411/10/2411/24/2411/10/24 请务必阅读正文之后的免责条款部分4资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比10/27/24-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%5/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/2411/24/2411/10/2410/27/2410/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/247/7/246/23/246/9/245/26/24一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）10/27/24-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%5/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/2512/22/2412/8/2411/24/2411/10/2410/27/2410/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/247/7/246/23/246/9/245/26/24三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%） 10/13/249/29/249/15/249/1/248/18/248/4/247/21/247/7/246/23/246/9/245/26/24二线城市成交面积（万方）同比去年（%）累计同比（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分资料来源：Wind，中邮证券研究所注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。1.2二手房成交及挂牌上周20城二手房成交面积为251.65万方，本年累计二手房成交面积为4688.36万方，累计同比+30.1%。20城近四周平均成交面积为211万方，同比+13.8%，环比-4.2%。图表6：重点城市二手房成交面积及同比资料来源：Wind，中邮证券研究所注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2025/5/12全国城市二手房出售挂牌量指数为16.38，环比-1.6%，挂牌价指数为154.87，环比-0.08%。050100150200250300350400重点城市二手房成交面积（万方）同比去年（%）累计同比（%） 5-50%0%50%100%150%200%重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比19年（%） 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为92宗，成交住宅类土地数量为33宗，新增供应商服类土地数量为95宗，成交商服类土地数量为37宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.55，平均商服类土地近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7141.75元/平方米，溢价率为6.65%，环比-0.41pct，成交商服类土地楼面均价为1884.5元/平方米，溢价率为0.86%，环比-0.14pct。1401501601701801902002105/22/236/22/237/22/238/22/239/22/2310/22/2311/22/2312/22/231/22/242/22/243/22/244/22/245/22/246/22/247/22/248/22/249/22/2490平米以下90-144平米 请务必阅读正文之后的免责条款部分资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为1001.3土地市场成交成交数量/供应数量为0.51。5/22/236/22/237/22/238/22/239/22/2310/22/2311/22/2312/22/231/22/242/22/243/22/244/22/245/22/246/22/247/22/248/22/249/22/2