房地产行业报告：存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者”

核心观点

• 未来中国城市发展将转向存量提质改造和增量结构调整并重，告别“大拆大建”，存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者”。
• 金融支持方面，预计开发贷、经营性物业贷等利率将进一步降低，并优化融资支持政策，加强对“好房子”等政策支持型项目的扶持。

行业基本面跟踪

新房成交及库存

• 上周30大中城市新房成交面积为205.94万方，累计同比+1.5%。
• 近四周平均成交面积为177.53万方，同比+1.7%，环比+5%。
  • 一线城市：近四周平均成交面积56.39万方，同比+25.9%，环比+2.6%。
  • 二线城市：近四周平均成交面积80.71万方，同比-11.3%，环比+4.6%。
  • 三线城市：近四周平均成交面积40.43万方，同比+4.2%，环比+9.1%。
• 上周14城商品住宅可售面积为7947.8万方，同比-12.9%，环比-0.21%，去化周期为16.73个月。
  • 一线城市去化周期为11.97个月。

二手房成交及挂牌

• 上周20城二手房成交面积为251.65万方，累计同比+30.1%。
• 近四周平均成交面积为211万方，同比+13.8%，环比-4.2%。
• 截至2025/5/12全国城市二手房出售挂牌量指数为16.38，环比-1.6%，挂牌价指数为154.87，环比-0.08%。

土地市场成交

• 上周100大中城市新增供应住宅类土地92宗，成交33宗；新增供应商服类土地95宗，成交37宗。
• 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.55，商服类为0.51。
• 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7141.75元/平方米，溢价率为6.65%；商服类土地楼面均价为1884.5元/平方米，溢价率为0.86%。

行情回顾

• 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.47%，跑输沪深300指数1.29pct。
• 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.8%，跑输恒生综合指数2.92pct。

风险提示

• 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。