2017系列研报之七：再度上调盈利预测，维持买入评级

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/公司快评 房地产 [Table_StockInfo] 新城控股（601155） 买入 2017系列研报之七 （维持评级） 房地产开发II 2017年12月05日 [Table_Title] 再度上调盈利预测，维持“买入”评级 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师： 王越明 0755-82130478 wangyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 事项： [Table_Summary] 公司12月4日发布了2017年11月份经营简报。 评论：  销售破千亿，行业地位领先 2017年1-11月，公司实现累计销售面积771.78万平方米，同比增长44.54%；销售金额1052.95亿元，同比增长75.1%；销售均价13643元/平方米，同比增长21.14%。参考克而瑞榜单，公司1-11月销售额排名第13，行业地位领先。 图1：销售面积及同比增速 图2：销售额及同比增速 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理  扩张步伐积极，重点布局长三角、中西部、环渤海区域 2017年1-11月，公司累计拿地总金额约702亿元，计容建面约2479万平方米；拿地面积/销售面积为3.2，扩张步伐积极；拿地面积按城市层级主要分布在三四线城市，按区域主要分布在长三角、中西部、环渤海。 10%20%30%40%50%60%70%80%90%100200300400500600700800900累计销售面积(万平方米）同比增速5%25%45%65%85%105%125%10030050070090011001300累计合同销售金额（亿元）同比增速 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 图3：2017年1-11月拿地面积按城市层级分布 图4：2017年1-11月拿地面积按区域分布 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理  融资渠道多样，业绩锁定性佳 在政策调控、融资渠道收紧、融资成本上升的环境下，公司融资渠道持续拓宽，成本低廉：①已完成三期中期票据的发行，合计募集资金45亿元，综合票面利率为5.62%；②完成一期PPN的发行，募集资金20亿元，票面利率为6.3%；③完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行，票面利率为5%，拔得A股民营地产企业美元债头筹。 2017年三季末，公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.5倍。公司三季末预收款为497.5亿元，在扣除wind一致预期的2017年四季度营收（wind一致预期的2017年四季度营收=2017年wind一致预期营收-已披露的2017年前三季营收）后，剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的50%。  商业版图持续拓展，未来将接力住宅开发并受益于REITs发展 目前，公司已在全国45个城市布局了53座吾悦广场，其中已开业17座，主要分布在上海，南京，青岛，长春，西安，长沙，重庆，成都，南昌，海口等国内大中城市，形成了以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。公司2017年吾悦广场年租金目标为10亿元，较2016年4.4亿元同比大幅增长127%，商业布局成效显现，公司未来将继续深化商业全国化布局，以实现2020年开业百座吾悦广场的目标。 公司“住宅+商业”双轮驱动，不但在住宅开发销售领域高速增长、弯道超车，在商业板块也将厚积薄发、释放潜能，未来随着吾悦广场在全国不断落子，商业板块贡献的业绩占比将显著提升；此外，在未来住宅开发销售面临天花板时，公司高瞻远瞩的商业布局将自然接力公司的发展，提供稳定现金流，同时，在国家大力推行“租购并举”的背景下，REITs作为重要配套有望得到快速发展，届时公司庞大而优质的商业资产将显著受益。 表1：从中央到地方均大力推行REITs 时间 发布单位 文件名称 相关内容 2015-1-6 住建部 住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见 积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。 2016-5-17 国务院办公厅 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 2017-7-18 住建部、发改委等九部门 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。 2016-8-10 甘肃 甘肃省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 选取兰州市开展房地产投资信托基金（REITs）试点。 2019-9-9 河北 河北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 探索推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 2016-9-14 辽宁 辽宁省人民政府办公厅关于进一步深化住房制度改支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业债务融资工具，在证券交易市场发行资产支持证券，推动房地产投资信托基金（REITS）试点建设。 一线二线三四线环渤海长三角中西部珠三角其它 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 2016-10-21 四川 四川省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 金融管理部门要积极开展房地产投资信托基金（REITs）试点，充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道。 2016-11-15 宁夏 宁夏回族自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 2016-11-16 吉林 吉林省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 搭建投融资及租赁业务经营平台，通过必要的增信，利用银行间债券市场，开展房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）试点，整合资源推动租赁经营。 2016-12-29 河南 河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。郑州、洛阳等有条件的城市可自主开展房地产投资信托基金试点。 2016-12-30 山西 山西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 2017-1-12 新疆 新疆维吾尔自治区人民政府关于加快培育和发展自治区住房租赁市场的实施意见 金融部门负责向住房租赁企业提供金融支持，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 2017-1-23 广东 广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作。 2017-2-7 云南 云南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 2017-3-20 湖北 湖北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金（REITs)试点。 2017-9-15 上海 上海市人民政府办公厅印发关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见的通知 加快推进针对租赁用房的各类房地产投资信托基金（REITs）试点，在试点后尽快形成规模。鼓励保险机构依据相关法律法规规定，合理运用保险资金，充分发挥保险资金期限长、体量大、交易结构与使用较为灵活的优势，为符合条件的住房租赁企业等提供金融支持。 2017-9-29 北京 关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知 研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。 2017-8-3 成都 成都市人民政府办公厅关于印发成都市开展住房租赁试点工作实施方案的通知 支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点，充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道。 2017-8-15 南京 南京市住房租赁试点工作方案 支持符合条件的规模化住房租赁企业利用发行债券、不动产证券化等融资工具拓宽融资渠道。积极支持并推动发展房地产投资信托基金。 2017-8-28 深圳 深圳市住房租赁试点工作方案（征求意见稿） 鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 2017-8-30 杭州 杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知 金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。 2017-9-1 武汉 武汉市人民政府关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见 落实推进房地产投资信托基金（REITs）试点政策。鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产投资信托基金，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。 资料来源:各政府网站、国信证券经济研究所整理  内生增长强劲，再度上调盈利预测，维持“买入”评级 公司销售高增长，土储扩张积极、资源充沛，商业板块蓄力爆发，鉴于公司的高成长性，我们继2017年10月30日上调盈利预测的基础上再度上调，预计2017/2018年EPS为2.1（较此前预测的1.82元上调幅度达14%）/3.1（较此前预测的2.31上调幅度达34%）元，对应PE为12.1/8.2X，维持“买入”评级。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 利润表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 现金及现金等价物 13401 14538 12