地产2024年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营表现

地产2024年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营表现 |报告要点 在行业低景气度背景下，2024年房企整体业绩和经营表现有一定压力，房企间分化成为常态。未来房企的竞争在于资产质量（土储布局和债务结构）、产品品质与服务、品牌影响等方面，当前新房市场以改善需求为主导，能在核心城市核心区域打造出适配客户需求产品的房企预计能获得更好的销售和业绩，兼顾去化流速与利润空间，推荐持续在一线和强二线城市拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。 |分析师及联系人 房地产 地产2024年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营表现 行业观点 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 ➢业绩端：板块业绩处探底阶段，房企分化是主基调 2024年52家样本房企：①营业收入35122亿元，同比-20.1%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比-5.2%、-32.7%、-23.2%；②归母净利润亏损3124亿元，同比多亏损18.9%，央国企仍能保持盈利，民企亏损2421亿元、混合制房企亏损905亿元；③毛利率为11.92%，较2023年增长0.98pct，或接近完成筑底，未来优质项目结转或带动毛利率提升；④销管费率5.52%，处于近五年低位，持续降本增效；⑤用2022-2024年三年存货减值占2024年存货的比例来衡量减值程度，正常生产经营的房企中，建发国际集团（3.7%）、滨江集团（3.6%）、招商蛇口（3.2%）和绿城中国（2.8%）减值程度较高。 ➢经营端：龙头房企经营韧性足，投销市占率均有望提升 ①销售端，2024年TOP100房企销售金额整体下滑，全口径销售金额41865亿元，同比-30%；房企持续分化，央国企韧性更强，中国海外发展销售同比正增长，绿城中国销售降幅在10%以内；头部央国企和改善型房企市占率提升，TOP30中民企数量减少（从2020年的21家降至2024年的8家）。②投资端，房企以销定投，16家典型房企2021-2024年拿地强度为0.47、0.31、0.29、0.21，央国企为土拍市场主力，2024年建发国际集团等5家拿地强度超过0.3。③开竣工，新开工延续同比下降趋势，竣工降幅逐步显现，7家房企总开工量2022-2024年三年年均复合降幅为40%，2024年竣工量同比-21%，我们预计2025年开竣工体量或仍将下滑。 相关报告 1、《房地产：2024年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机》2025.05.082、《房地产：降息降准稳预期，收储城改有望提速》2025.05.07 ➢资产端：房企整体缩表，关注资产流动性 2024年16家典型房企：①资产规模缩表，总资产规模104968亿元，同比-8.9%；有息负债规模27050亿元，同比-0.7%；资产负债率72.3%，较2023年下降1.5pct。②短期偿债压力仍在，整体短期有息负债占比为32.2%，较2023年增加4.4pct，建发国际集团短期有息负债占比7.2%，中国海外发展等4家也在20%以下。③平均融资成本3.94%，较2023年下降36BP，滨江集团单年下降80BP，招商蛇口（2.99%）、保利发展、中国海外发展和华润置地融资成本处最低区间。④改善房企偿债能力更强，滨江集团等5家房企销售金额对待偿负债覆盖倍数在1.0倍以上。⑤改善型房企资产流动性更高，安全性更好，建发国际集团（8.9%）和绿城中国（17.8%）2024年竣工存货占总存货比例小于20%；建发国际集团、滨江集团和保利发展3家2024年资产流速超过70%。 ➢投资建议：推荐持续拿地的头部央国企和改善型房企 在行业低景气度背景下，2024年房企整体业绩和经营表现有一定压力，房企间分化成为常态。未来房企的竞争在于资产质量（土储布局和债务结构）、产品品质与服务、品牌影响等方面，当前新房市场以改善需求为主导，能在核心城市核心区域打造出适配客户需求产品的房企预计能获得更好的销售和业绩，兼顾去化流速与利润空间，推荐持续在一线和强二线城市拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。 扫码查看更多 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期。 正文目录 1.板块行情及房企样本选择............................................51.1地产行情博弈政策，估值仍处历史底部...........................51.2年报汇总房企样本选择........................................62.业绩处探底阶段，房企分化是主基调..................................72.1营收增速波动下行，归母净利润亏损幅度增加.....................72.2毛利率底部或已现，降本增效控制费用率.........................82.3资产减值损失是业绩下滑主因之一.............................112.4合同负债对营业收入覆盖倍数下降.............................123.龙头房企经营韧性足，投销市占率均有望提升..........................143.1整体销售规模下滑，头部房企市占率提升........................143.2整体拿地强度下降，央国企为土拍市场主力......................163.3新开工意愿待提升，竣工端重视保交付..........................184.房企整体缩表，关注资产流动性.....................................194.1资产规模缩表，行业基调为防风险.............................194.2短期偿债压力仍在，融资成本持续下降..........................204.3资产流动性高的房企具有更高增长潜力..........................225.投资建议：推荐持续在核心城市核心区域拿地的头部央国企和改善型房企..236.风险提示.........................................................24 图表目录 图表1：2024年至今地产行情复盘.......................................5图表2：A股地产市净率历史走势........................................6图表3：港股地产市净率历史走势........................................6图表4：样本房企及典型房企分类........................................6图表5：各类样本房企2024年资产规模（亿元）及占比.....................7图表6：各类样本房企2024年营业收入规模（亿元）及占比.................7图表7：各类样本房企2017-2024年营收同比变化..........................8图表8：各类样本房企2017-2024年归母净利润同比变化....................8图表9：典型房企2024年营收同比及归母净利润同比.......................8图表10：各类样本房企2017-2024年毛利率走势...........................9图表11：典型房企2023、2024年毛利率水平对比..........................9图表12：各类样本房企2017-2024年销售&管理费用占营收比例走势.........10图表13：典型房企2023、2024年销售&管理费用占营收比例对比............10图表14：23家A股房企2019-2024年资产&信用减值损失（亿元）走势......11图表15：典型房企2022-2024年存货减值损失（亿元）走势................12图表16：典型房企三年（2022-2024）存货减值损失占2024年存货比例......12图表17：样本房企2018-2024年合约负债规模及同比......................13图表18：样本房企2018-2024年合约负债对营收覆盖倍数..................13图表19：典型房企2023、2024年合约负债对营收覆盖倍数.................13图表20：2024年1-12月克而瑞百强房企销售表现........................14 图表21：典型房企2023、2024年销售金额同比增速.......................15图表22：2019年至2024年主流房企销售金额市占率走势..................16图表23：2018年至2024年TOP30中各类企业性质数量分布................16图表24：典型房企2019年至2024年投资强度对比........................17图表25：2019年至2024年主流房企拿地金额市占率走势..................17图表26：7家房企2019-2024年新开工及同比走势........................18图表27：7家房企2019-2024年竣工及同比走势..........................18图表28：5家房企2024开工及2025年计划开工（万方）..................18图表29：6家房企2024竣工及2025年计划竣工（万方）..................18图表30：典型房企（整体）2017-2024年总资产规模及同比................19图表31：典型房企（整体）2017-2024年资产负债率......................19图表32：典型房企2023、2024年资产负债率对比.........................19图表33：典型房企（整体）2017-2024年有息负债规模及同比..............20图表34：典型房企2023、2024年有息负债规模对比.......................20图表35：典型房企（整体）2017-2024年短期有息负债占比................21图表36：典型房企2023、2024年短期有息负债占比对比...................21图表37：典型房企（整体）2019-2024年融资成本........................21图表38：典型房企2023、2024年融资成本对比...........................21图表39：典型房企待偿负债覆盖倍数对比................................22图表40：典型房企竣工存货占总存货比例对比............................23图表41：典型房企资产流速对比........................................23 1.板块行情及房企样本选择 1.1地产行情博弈政策，估值仍处历史底部 基本面尚处于磨底阶段，地产板块股价以博弈政策为主。地产板块股价主要受基本面和政策面的波动影响，2024年房地产基本面整体相对低迷，政策预期变动更多主导二级市场博弈，如2024年4-5月，4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”；2024年9-11月，9月26日政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，均带动起板块