土地储备专项债重启，城投企业有哪些机遇

大公国际：土地储备专项债重启，城投企业有哪些机遇 公用二部|张澳夫|010-67413442 2025年5月7日 自2024相关政策逐步明确允许土地储备专项债用于土地储备以来，这一政策调整为诸多参与土地开发、城市建设的主体带来了新的发展契机，城投企业便是其中的重要受益者。城投企业在城市建设中扮演着关键角色，却也在发展过程中积累了一些问题，如土地资产闲置、债务压力较大等。土地储备专项债的重启，为城投企业化解困境、实现转型与进一步发展提供了难得的机遇。 一、土地储备专项债重启 2024年10月12日召开的国新办发布会上，财政部领导表示允许专项债用于土地储备，并支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地。2024年10月17日召开的国新办发布会上，财政部领导再度透露会及时安排土储专项债的发行和支出。2024年11月7日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发【2024】242号文），指出优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。2025年3月，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，进一步细化了资金使用主体、专项债审核流程、资金和收益平衡机制等具体安排。 此次土地储备专项债重启，在收储对象上与之前有明显区别。根据相关政策，主要收储“企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地”，并且明确规定“2024年11月7日以后供应的土地不列入存量闲置土地范围”。这一规定精准定位了当前土地市场中存在的闲置和低效利用问题，旨在通过专项债资金的介入，盘活这部分存量土地资源。在资金使用和管理方面，政策也做出了严格规定。同时，政策还建立了“土地市场动态监测与监管系统”，以加强对土地收储及开发利用的全过程监管。 二、对城投企业机遇 （一）盘活土地资产 城投企业在过去的发展中，因承担土地开发和城市建设任务，往往持有大量土地资产，尤其是在房地产市场下行阶段，不少城投企业为托底土地市场，购入了大量土地，但由于开发能力不足或市场环境不佳等原因，导致部分土地处于闲置状态。土地储备专项债重启后，地方政府可利用专项债资金回收城投企业无力开发的住宅和商服用地，直接盘活了城投企业的“沉睡资产”。2025年2月28日，广东省发行307亿元土地储备专项债，用于回收19个地级市上报的86个土 地储备、回收闲置存量土地项目，涉及土地使用人主要为城投企业等国有企业，部分为央企和民企。这使得城投企业长期沉淀的土地资产得以变现，原本“沉睡”的资产转化为可流动的资金，能够有效改善城投企业的资金状况，为其开展其他业务或偿还债务提供了有力的资金支持。 （二）推动业务拓展 部分城投企业以土地开发为主，业务模式较为单一。土地储备专项债相关政策支持收回低效工业用地和可分割未开发地块，这为城投企业整合资源、参与城市更新业务及打造产业园区或科创载体提供了政策依据和资金支持。城市更新业务方面，城投企业不仅是土地的开发者，而是成为项目的综合组织者和运营者。除了负责土地收储、拆迁安置等工作外，还参与项目的规划设计、产业导入、后期运营等环节，可以结合区域特点和市场需求，引入商业、文化、教育等多元功能，打造综合性的城市社区，并对改造后的区域进行精细化运营，提升区域的商业价值和居民生活品质，实现城投业务的多元化。产业园区开发与运营业务方面，城投企业可以围绕当地产业发展规划，引入新兴产业项目，从单纯的“土地开发者”转变为产业园区的“综合运营商”。在产业园区运营过程中，城投企业不仅负责园区的基础设施建设，还可以积极参与产业规划、招商引智、企业服务等环节，为入驻企业提供技术研发支持、人才招聘、金融服务等一站式服务，促进产业集聚和发展，实现从土地开发到产业运营的功能转型。 （三）加速项目资金流转 城投企业城市更新业务、产业园区开发与运营业务往往涉及土地收储、拆迁安置、基础设施建设等多个环节，其中土地收储无疑是最为关键的一环。土地收储是对区域内分散、低效利用的土地进行集中收回、整理和储备的过程，是后续项目开发建设的基础和前提。过去，城投企业土地收储过程中，往往面临资金筹集困难的问题，常常需要投入大量自有资金或通过融资方式筹集资金，这导致城投企业资金被大量占用，债务规模不断扩大。土地储备专项债重启后，专项债资金用于土地收储，减少了城投企业在土地获取环节的资金投入，降低了资金占用，有效解决项目前期资金投入大的难题。同时，城投企业因土地开发产生的债务负担也相应减轻，避免因资金短缺导致的项目拖延，加快城市更新及产业园区开发的节奏。 三、总结 土地储备专项债重启，为城投企业进一步发展带来了难得的机遇，在盘活土地资产、加速项目资金流转、以及有力地推动城投企业从传统的土地开发和基础设施建设主体，向产业园区运营、城市更新综合服务等多元化功能的市场主体转变方面提供了广阔的发展空间。然而，机遇与挑战并存，城投企业在享受政策红利的同时，也面临着一定项目债务风险，城市更新、产业园区开发项目周期长，资金回笼慢，若不能有效控制其他债务规模，可能导致债务压力进一步叠加。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。