Sila Realty Trust Inc. 2025年季度报告

证券交易委员会 ___________________________________________华盛顿特区 20549 表格10-Q 请用勾号标明，注册人是否在过去的12个月内（或需要提交此类文件的时间段内）根据S-T规定第405条（本章的第232.405条）的规定，已电子提交了所有必须提交的动态数据文件。是 ☒ 否 ☐ SILAREALTYTRUST, INC.赛拉房地产信托公司(马里兰州公司) 目录 页第一章财务信息（未经审计）3 项目1。缩编合并财务报表3截至2025年3月31日和2024年12月31日的浓缩合并资产负债表3综合收益表（截至2025年3月31日和2024年3月31日三个月）4简式合并股东权益变动表（截止于2025年3月31日和2024年3月31日）52025年3月31日止三个月及2024年同期现金流量表摘要6备注（关于）简明合并财务报表7项目2。管理层对财务状况及经营成果的讨论与分析22项目3关于市场风险的定量和定性披露31项目4。控制与程序31第二部分其他信息33项目1。法律程序33第1A项。风险因素33项目2。未注册的股权证券销售及所得款项的使用33项目3默认于老证券33项目4。矿山安全披露33第五条其他信息33第六项。展览34 第一部分：财务信息SILAREALTY TRUST, INC. 简要合并资产负债表（除股份数据外，单位：千） SILAREALTYTRUST, INC. 汇总综合收益表（单位：千元，除股东数据和每股金额外）（未经审计） SILAREALTYTRUST，INC. 股东权益浓缩合并报表（单位：千，除股票数据外）（未经审计） 附录：缩编合并财务报表（未经审计）2025年3月31日 注意1——组织与业务运营 Sila房地产信托公司，或简称公司，是一家位于佛罗里达州坦帕的马里兰州注册公司，该公司已选择并目前符合根据1986年《国内税收法》（修正案）或《法典》，作为联邦所得税目的，作为房地产投资信托或REIT纳税。公司主要专注于投资高质量医疗设施，覆盖整个护理连续体，公司认为这些设施通常会产生可预测、持久且增长的收益流。公司还可以进行其他房地产相关投资，这可能包括对其他房地产实体的股权或债务投资。 公司的大部分业务通过Sila Realty Operating Partnership, LP，即特拉华州有限合伙企业，或运营合伙企业进行。公司是运营合伙企业的唯一普通合伙人，直接和间接拥有运营合伙企业的100%股份。除非上下文另有要求，\"公司\"指Sila Realty Trust, Inc.、运营合伙企业及其全资子公司。 公司普通股，每股面值0.01美元，或称普通股，是唯一一类在纽约证券交易所交易流通的股票。York Stock Exchange，或称NYSE，交易代码为“SILA”。 注2——重要会计政策概要 随附的简明合并财务报表是根据美国普遍接受的会计准则（GAAP）及10-Q表格说明和S-X规则第10条编制的，因此，它们不包括完整财务报表所需的全部信息和注释。本10-Q表格季度报告中包含的信息应与公司截至2024年12月31日及该年度的经审计合并财务报表及相应的注释（载于公司于2025年3月3日提交给美国证券交易委员会（SEC）的10-K年度报告中）一起阅读。根据管理层的意见，所有考虑到的调整，包括正常和经常性的调整，均已包括在内。截至2025年3月31日的三个月经营结果并不一定预示着截至2025年12月31日的年度预期结果。 《合并原则与列报基础》 随附的简明综合财务报表包括公司的账目、经营合伙企业和它们全资子公司的账目。在合并过程中，所有关联方账户和交易均已消除。 Estimates' use 编制符合GAAP要求的简化合并财务报表及附注，公司需做出影响简化合并财务报表及附注中报告金额的估计和假设。这些估计基于目前可用的信息和在各种情况下被认为是合理的其他假设，持续进行评估。实际结果可能与这些估计存在差异。 现金、现金等价物和受限现金 现金包括商业银行的活期存款。现金等价物包括购买时原始到期日为三个月或更短的高度流动性的货币市场基金。受限现金包括根据承租人的租赁协议存放在保证金账户中的现金。受限现金在其他资产中报告于随附的简明合并资产负债表。 以下表格展示了期内期初现金、现金等价物和限制性现金，与期内现金合并报表中所报告的总数进行对账的情况。 当前预期信用损失准备 当前预期信用损失，或CECL，依据会计准则编码，或ASC，326，所需的储备金。金融工具-信用损失ASC 326反映了公司对其已签订的中层贷款未融资承诺可能产生的信用损失的最新估计。除了少数例外情况，ASC 326要求所有受CECL模型影响的金融工具都应有一定的损失准备金，以反映CECL模型的基本原则，即所有贷款和类似资产都存在一定的损失风险，无论其信用质量、次级资本或其他减轻因素。根据ASC 326，应对在合同期间因现时合同义务提供信贷而面临信用风险的表外风险进行CECL准备金的估计。CECL准备金应考虑资金发生的可能性及其预期寿命内承诺的预期信用损失。公司通过违约/违约损失概率方法按季度确定CECL准备金。ASC 326详细说明了公司在制定CECL准备金时应考虑的因素，包括历史损失数据、当前投资组合和市场状况，以及每个贷款期限的合理和可支持预测。此外，公司在制定CECL准备金时还会考虑信用质量，包括借款人信用评级、基础抵押物以及（如有适用）项目进展情况等因素。公司在制定CECL准备金时将两笔中层贷款视为一个组合。 根据ASC 326，公司已选择一项会计政策，不对应收利息进行CECL储备的测量，因为这些应收利息在被认为是无法收回的情况下将被及时核销。公司通常在贷款支付逾期90天或当公司认为收回本金和利息变得可疑时，最早停止确认贷款收入。 在截至2025年3月31日的三个月内，公司在附带的简明合并综合收益表中记录了当前预期信用损失准备金增加至171,000美元。当前预期信用损失准备金余额为171,000美元，与公司对夹层贷款的未出资承诺有关，这些承诺在简明合并资产负债表中的应付账款和其他负债中报告。参见第16项注释——“承诺和或有事项”以获取有关公司对夹层贷款未出资承诺的详细信息。 基于股票的补偿 2020年3月6日，董事会批准了修订和重述的2014年限制性股票计划，或称A&R激励计划。据此，公司有权授予其董事、高级管理人员和员工其普通股的限制性股票奖励。公司按照ASC 718-10标准对其股票奖励进行核算。补偿—股权补偿ASC 718-10要求所有股票奖励的补偿成本在服务期间（通常等于授予期）进行计算和摊销。对于基于绩效的奖励，如果预期绩效条件将得到满足，则在其服务期间确认补偿成本，并在每个报告期间对评估进行变动，并将补偿成本变动的影响作为累计追赶调整进行记录。对于基于市场的奖励，无论市场绩效指标是否实现，补偿成本都在其服务期间内确认。公司的基于绩效的奖励和基于市场的奖励统称为“绩效DSU”。限制性股票的补偿成本基于授予日期限制性股票奖励的公允价值，该价值等于授予日期公司普通股的市场价值。在公司在NYSE上市之前，公允价值是基于最近每股市净价值进行估计的。公司对其发生时的损失进行确认。 变化中的演示 公司之前将其2024年6月13日在纽约证券交易所上市有关的费用计入一般和行政费用中。这些金额已被重新分类至前期的简明综合收益表中的上市相关费用，以符合本期报告的展示要求。 最近发布的会计声明 2024年11月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新（ASU）2024-03，关于利润表——综合收益报告——费用细分披露（第220-40号子议题）。收入报表费用分解为提高关于实体费用的披露，并就常见费用标题中的费用类型提供详细信息。ASU2024-03要求披露关于特定费用类别的信息，包括库存采购、员工薪酬、折旧、摊销和销售费用。此外，ASU 2024-03要求对相关费用标题中未单独细分的金额进行定性描述。ASU 2024-03适用于2026年12月15日之后开始的财年和2027年12月15日之后开始的财年期间的季度报告。该准则应自2024年ASU生效日期起向前或向后应用于所有报告期。允许提前采用。公司预计采用此标准将扩大其年度和季度费用披露，但不会对简化的合并财务报表产生影响。 注意3——房地产 收购 在2025年3月31日结束的三个月内，公司购买了一处受地租协议约束的房地产，经确定为资产收购。公司将购买价格分配到有形资产，包括建筑物及改善设施、租户改善设施；无形资产，包括在位租赁和使用权资产——融资租赁；以及融资租赁负债，基于相对公允价值法分配所有累积成本。公司聘请了一家知名房地产服务机构协助进行购买价格分配。 投资风险集中 截至2025年3月31日，该公司对地理集中的风险敞口未达到至少占2025年3月31日止三个月租金收入的10.0%。 截至2025年3月31日，公司面临一处承租人集中情况，该情况占2025年3月31日止三个月租金收入的至少10.0%。与PostAcute Medical,LLC及其关联公司共同控制的物业中的承租人签订的租赁协议，占2025年3月31日止三个月租金收入的16.2%。 steward 目录 2024年5月6日，Steward Health Care System LLC，或称Steward，Stoughton Healthcare Facility一位承租人的赞助者和所有者，宣布根据美国破产法第11章提交了破产保护申请。2024年9月19日，美国德克萨斯州南部地区破产法院批准了Steward拒绝我们租赁的申请。 在2025年3月31日止的三个月内，公司对斯托顿医疗设施计提了353.1万美元的减值损失。斯托顿医疗设施的公允价值是根据主要来源于该资产销售营销的可观察市场数据确定的，这属于公允价值级次中的第二级。此次减值损失分配给了建筑及改善设施。 创世医疗 如公司于2023年6月5日向美国证券交易委员会（SEC）提交的8-K表格当前报告披露，GenesisCare，该公司某些房地产物业承租人的赞助商和所有者，宣布于2023年6月1日根据美国破产法第11章申请破产保护。2024年3月27日，公司与GenesisCare就其于2024年2月16日从破产中恢复运营签订了第二份修改后的主租赁协议，即GenesisCare修改后的主租赁协议。2024年3月27日，公司从GenesisCare收到了200万美元的解雇费，即GenesisCare解雇费。公司按照直线法将GenesisCare解雇费在剩余的GenesisCare修改后的主租赁期限内计入租金收入。在截至2025年3月31日和2024年的三个月内，公司在其附注的简明合并综合收益表中分别确认了57,000美元和3,000美元的GenesisCare解雇费摊销收入。 加速摊销无形资产 在截至2024年3月31日的三个月内，公司记录了在位租赁无形资产、高于市场租赁无形资产和低于市场租赁无形负债的加速摊销，分别为208.2万美元、15.8万美元和101.3万美元，主要由于GenesisCare修正的主租赁协议。 房地产减值损失在相关的汇总综合收益的简明合并报表中被记录为减值损失。现有租赁的加速摊销包括在相关的汇总综合收益的简明合并报表中的折旧与摊销中。高于市场水平的租赁的加速摊销在相关的汇总综合收益的简明合并报表中被记录为租金收入的减少。低于市场水平的租赁的加速摊销在相关的汇总综合收益的简明合并报表中被记录为租金收入的增加。 备注4——无形资产，净额 无形资产净值由以下内容组成（截至2025年3月31日和2024年12月31日，金额单位为千元，除非有特别说明，剩余平均加权使用寿命以年计）： 无形资产的综合加权平均剩余使用年限截至2025年3月31日为7.1年，截至2024年12月31日为7.3年。 无形资产摊销分别