Franklin BSP Realty Trust Inc 2025年季度报告

证券交易委员会 华盛顿特区20549FORM 10-Q (Mark One) 根据1934年《证券交易法》第13条或第15(D)条的季度报告 截至2025年3月31日的季度 OR 根据1934年《证券交易法案》第13节或第15(D)节的过渡报告 立案文号：001-40923 FRANKLIN BSP REALTY TRUST, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) 46-1406086Maryland(国家或其他司法管辖区)(合并或组建)(I.R.S. EmployerIdentification No.) 根据第12(b)条法案注册的证券： 通打勾示注册人是否在去的12个月内（或于如此短的期间，以至于注册人必须提交此类文件）。是 否 通过复选标记表明注册人是否为大加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型报告公司或新兴增长公司。参见“大加速申报公司”的定义 如果一个成长型新兴公司，请用复选标记指示注册人已选择不使用符合任何新的或修订的财务会准的延渡期所提供的《交易所法案》第13(a)条。 登记人普通股，面值0.01美元，截至2025年4月24日流通股份数量为82,214,630。 FRANKLIN BSP 房地产信托公司，股份有限公司合并财务报表注释 2025年3月31日（未经审计） 注释1 - 组织和业务运营 富兰克林BSP房地产信托有限公司（“公司”）是一家主要从事商业房地产债务投资（该等投资由位于美国境内及境外的物业提供担保）的房地产金融公司。公司是马里兰州的股份有限公司，自2013年起已作出税务选举，在美国联邦所得税目的上被视为房地产投资信托（“REIT”）。 公司认为其已符合房地产投资信托(REIT)的资格，并打算继续满足作为REIT的资格和税务要求。公司绝大部分业务通过贝内特街合伙人房地产运营合伙企业（OP）（以下简称“OP”），一家特拉华州有限合伙企业进行。公司是唯一的普通合伙人，并直接或间接持有OP中所有有限合伙人权益的单位。此外，公司通过一个或多个被视为应税REIT子公司（“TRS”）的子公司，间接受到美国联邦、州和地方所得税的征收。 该公司没有员工。Benefit Street Partners L.L.C.作为该公司的顾问（“顾问”）。 根据一项顾问协议，该协议于2021年8月18日修订（该“顾问协议”）。顾问公司是一家在美国证券交易委员会注册的投资顾问，是一家以信用为重点的另类资产管理公司。 成立于2008年，该顾问公司的信贷平台为机构和高净值投资者管理各类信贷基金及补充策略，包括高收益债、杠杆贷款、私募/机会型债务、流动信贷、结构化信贷和商业地产债务。这些策略相辅相成，均利用平台涵盖的募源、分析、合规和运营能力。该顾问公司日常管理公司事务。顾问公司因涉及公司资产投资和管理以及公司运营的服务而获得补偿费和报销。顾问公司为富兰克林资源公司的全资子公司，该子公司连同其各子公司以“富兰克林坦普尔顿”的名义运营。 公司主要专注于商业房地产债务投资的原创新建、收购和资产管理，包括一阶抵押贷款、次级抵押贷款、夹层贷款以及参与此类贷款。其次，公司的房地产证券业务主要专注于投资和资产管理房地产证券。历史上，该业务主要集中于商业抵押贷款支持证券（“CMBS”）、商业房地产资产抵押贷款债务债券和单一资产单一借款人债券（统称“CMBS债券”）、抵押债务凭证（“CDO”）和其他证券。公司还发行导管贷款，意图通过其TRS渠道将其出售进入CMBS证券化交易。公司还拥有通过法院查封、免除查封或为投资目的购买的房地产。7 目录 FRANKLIN BSP 房地产信托公司，股份有限公司合并财务报表注释 2025年3月31日（未经审计） Note 2 - 重要会计政策摘要会计基础 该公司的未经审计的合并财务报表及相关附注已按照美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）就中期财务报表采用权责发生制会计基础编制，并依据10-Q表格报告要求和S-X条例的相关规定进行编制。 ：这些财务报表应与截至2024年12月31日和该年度截至2024年12月31日的经过审计的合并财务报表及其附注一并阅读，这些报表包含在公司于2025年2月26日向证券交易委员会（“SEC”）提交的10-K年度报告中，因为本报告中未包含某些可能实质性地重复经过审计的合并财务报表中包含的披露信息。 分类重新划分 某些上期余额已重新分类，以便符合本期列报要求。 截至2024年3月31日的三个月内，5730万美元的回购协议下的借款 - 房地产证券and 366万美元的回购协议的偿还 - 房地产证券被结合起来展示为净结果。净回购协议（房地产证券）的借入款项（偿还款项）——剩余期限不足90天在合并现金流量表中。 估计值的运用 美国公认会计原则（GAAP）要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日的资产和负债的报列金额，以及报告期内的收入和费用的报列金额。经济环境、金融市场以及用于确定这些估计的任何其他参数的变化可能导致实际结果产生重大差异。管理层认为，中期数据包括所有正常和经常性调整，这些调整对于公允反映所呈报期间的结果是必要的。本期经营结果不一定能预示全年或任何后续中期期间可能最终实现的结果。 合并原则 随附的合并财务报表包括公司、OP及其子公司的账目。合并过程中已抵销所有关联公司账目和交易。在确定公司是否对合营企业拥有控制权并需合并该实体的账目时，管理层会考虑所有权利益、决策权、其他合伙人或成员的合同及实质参与权等因素，以及该实体是否为变量利益实体（\"VIE\"），且公司为其主要受益人。 该公司已确定该特殊目的实体为一家可变利益实体，该公司为该实体的主要受益人。该公司的大部分资产和负债均由该特殊目的实体持有。 该公司通过多数股权或投票权控制的所有实体均予以合并。此外，该公司将其视为主要受益人的所有可变利益实体（VIE）也予以合并。VIE是指股权投资者（i）不具有控制性财务利益的特征和/或（ii）其风险资本不足以在其无需其他方提供额外附属财务支持的情况下为其活动提供资金而设立的实体。合并VIE的实体是其主要受益人，通常是指（i）有权直接管理对VIE经济表现影响最显著的活动的实体，以及（ii）有权从VIE获得利益或承担可能导致对VIE具有重大影响的VIE损失的义务。非控制性权益代表了公司未拥有的合并合营企业的权益。 随附的合并财务报表包括公司全资子公司发行并证券化的抵押贷款债务 (\"CLOs\") 的账目。公司已确定这些CLOs是中国企业特殊目的实体 (VIEs)，其中公司的子公司是主要受益人。根据财务会计准则委员会 (\"FASB\") 会计准则汇编 (\"ASC\") 第810号《企业合并》，CLOs的资产和负债已纳入随附的合并资产负债表中。整合. NOTES TO CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTSMarch 31, 2025 (Unaudited) 现金及现金等价物 现金包括存放在优质金融机构的资金。这些存款由联邦存款保险公司担保，最高可达保险限额。现金等价物包括购买时原始期限为90天或更短的短期、高流动性货币市场基金投资。现金和现金等价物余额在少数银行和金融机构中可能超过可保险金额。公司认为通过投资或通过主要金融机构进行投资，并主要投资于目前根据适用账户限额获得美国联邦政府保险的资金，能够降低风险。 近期发布的会计准则 2023年11月，财务会计准则委员会（FASB）发布了第2023-07号财务会计准则更新（ASU 2023-07），“分部报告（主题280）：改进报告分部披露”，即ASU 2023-07。ASU 2023-07增强了年度和中期报告中报告分部所需披露信息的质量。修订要求围绕重要分部费用进行更广泛的披露，并识别公司的首席运营决策者。对于截至2024年12月31日止的年度，公司采用了并实施了这些修订及相关披露要求。详情请参阅第16条——分部报告。 2023年12月，财务会计准则委员会（FASB）发布了《所得税（主题740）：改进所得税信息披露》的会计准则更新（ASU）2023-09，即ASU 2023-09。ASU 2023-09要求对实体的有效税率调节进行更细化的披露，并补充所得税支付的详细信息。ASU 2023-09在预期基础上生效，允许对2024年12月15日之后开始的年度期间进行追溯应用，并允许提前采用。我们预计ASU 2023-09的采用不会对我们的合并财务报表产生重大影响。 2024年3月，财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新（ASU）2024-01《薪酬——股票薪酬（主题718）：利润权及类似奖项的范围应用》或ASU 2024-01。ASU 2024-01在不改变指导方针的前提下，提升了清晰度和可操作性。ASU 2024-01以预期生效为原则，允许对2024年12月15日之后开始的年度期间进行追溯应用，并允许提前采用。我们预计ASU 2024-01的采用不会对我们合并财务报表产生重大影响。 2024年3月，财务会计准则委员会（FASB）发布了《会计准则编纂改进——废除对概念公告的引用》的会计准则更新（ASU 2024-02），即ASU 2024-02。ASU 2024-02修订了FASB指南中的某些定义。ASU2024-02采用前瞻性应用，允许对2024年12月15日之后开始的年度报告进行回顾性应用，并允许提前采用。我们预计ASU 2024-02的采用不会对我们的合并财务报表产生重大影响。 9 目录 FRANKLIN BSP REALTY TRUST, INC.合并财务报表附注2025年3月31日(Unaudited) Note 3 - 商业地产抵押贷款 商业抵押贷款，持有以投资 以下表格展示了公司持有用于投资的商业抵押贷款的账面价值按类别分类的汇总（单位：千美元）： 2025年3月31日2024年12月31日高级贷款$4,738,764 $4,947,462 FRANKLIN BSP 房地产信托公司，股份有限公司合并财务报表注释 2025年3月31日（未经审计） 按抵押品类型和地区划分的贷款组合 以下表格展示了公司用于投资组合的商业抵押贷款按贷款抵押品类型和地区的构成情况（单位：千美元）： 坏账准备金 特定信用损失准备金 ：该公司已选择对担保相关资产采用一项实用例外处理方法，其中信用损失准备按照基础担保品的估计公允价值减去估计的出售成本与贷款摊余成本之差计算。因此，这些应收贷款在非经常性基础上以重要不可观察输入计量，并在公允价值层次中分类为第3级资产。基础担保品的公允价值是使用市场方法、收益方法或两者的组合确定的。用于收益方法的重要不可观察输入是退出 资本化率假设，范围在5.25%至9.00%。市场法中使用的显著不可观测输入是预计买方协商价格基础上估定的公允价值减去销售成本。11 目录 FRANKLIN BSP 房地产信托公司，股份有限公司合并财务报表注释 2025年3月31日（未经审计） 2021年11月，该公司以一笔6670万美元的首次抵押贷款与德克萨斯州一处多户住宅物业建立了授信关系。管理层将该贷款认定为非 performing 贷款，并将其置于成本回收状态，截至2024年12月31日摊销成本为6670万美元。该公司在截至2024年12月31日的财年对该贷款计提了320万美元的专项信用损失准备。2025年1月，该公司通过法院拍卖程序获得了该物业，该物业随后于2025年2月被出售。详情请参见第5条“持有的房地产”。该公司在法院拍卖时核销了专项信用损失准备。 2021年3月，该公司以科罗拉多州一处办公楼物业为抵押，发放了一笔总额为4850万美元的一级抵押贷款。管理层将该贷款认定为非performing贷款，并自2024年12月31日起将其置