Franklin BSP Realty Trust Inc. 2025年季度报告

富兰克林BSP房地产信托公司 (212)588-6770 （登记注册人电话号码，包括区号） 标明勾选，是否在过去的12个月内（或根据注册人需要提交此类报告的较短期限内）：（1）提交了《1934年证券交易法》第13节或第15(d)节要求提交的所有报告，x o（2）在过去90天内已经符合了这些提交要求。是 否 请用勾号标明，在过去的12个月内（或注册人存在期间更短的时间内），注册人是否已经按照S-T法规第405条（本节第232.405条）的要求，提交了所有必需提交的交互式数据文件。需要提交此类文件。是 否 请通过勾选标记来表明注册人是大型加速报告人、加速报告人、非加速报告人、小型报告公司还是新兴增长公司。参见《证券交易所法案》第12b-2条中对“大型加速报告人”、“加速报告人”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义： x大加速归档者非加速申报者 如果是一家新兴增长公司，请用勾选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期。 符合根据《交易所法案x 标记以表示注册人是否 截至2025年4月24日，该注册人普通股的股份数量为82,214,630股，每股面值0.01美元。 目录 第一部分页面项目1. 整合理财务报表和注释（未审计）1项目2. 管理层关于财务状况和经营业绩的讨论与分析第38项 3.关于市场风险的定量和定性披露65 条目 4. 控制和程序66第二部分项目1.法律程序67 项目1A。风险因素67 第2项。未登记股权证券的销售和使用所得第67项 3. 高级证券的默认67 项目4. 矿山安全披露67 项 5. 其他信息68 项 6. 展品69 签名70 目录表 富兰克林BSP房地产信托公司合并资产负债表（单位：千，除非注明为每股数据）（未经审计） 富兰克林BSP地产信托公司合并经营活动报表（单位：千，除股价和每股数据外）（未经审计） 富兰克林BSP房地产信托公司综合收益合并报表（千美元）（未经审计） 目录表 富兰克林BSPREALTYTRUST公司合并财务报表附注2025年3月31日（未经审计） 注意1 - 组织与业务运营 富兰克林BSP房地产信托公司（以下简称“公司”）是一家房地产金融公司，主要在美国境内和境外发起、收购和管理由位于这些地区的物业作为抵押的商业房地产债务投资组合。该公司是一家马里兰州注册的股份有限公司，自2013年以来已作出税务选择，在美国联邦所得税方面被视为房地产投资信托（简称“REIT”）。 公司认为其已符合REIT资格，并打算继续满足作为REIT的资格和税收要求。公司的大部分业务通过贝内特街合伙人房地产运营合伙企业，有限合伙（以下简称“OP”）进行，OP是一家特拉华州有限合伙企业。公司是唯一的普通合伙人，直接或间接持有OP中所有有限合伙人权益单位。此外，公司通过一个或多个被视为应税REIT子公司（以下简称“TRS”）的子公司，间接受到美国联邦、州和地方所得税的影响。 该公司没有员工。根据2021年8月18日修订的咨询协议（“咨询协议”），Benefit Street Partners L.L.C. 作为公司的顾问（“顾问”）提供服务。顾问是经SEC注册的投资顾问，是一家以信贷为焦点的另类资产管理公司。 成立于2008年，顾问信贷平台管理着各种信贷基金和相关策略的资金，包括高收益债、杠杆贷款、私募/机会债务、流动性信贷、结构化信贷和商业房地产债务。这些策略相互补充，因为它们都利用了平台所涵盖的来源、分析、合规和运营能力。顾问负责公司的日常事务。顾问收取与公司资产的投资和管理以及公司运营相关的服务费用和报销。顾问是富兰克林资源有限公司的全资子公司，与其各子公司共同运营“富兰克林寺顿”。 该公司主要专注于发起、收购和资产管理的商业房地产债务投资，包括首贷、次贷、夹层贷款以及参与此类贷款。其次，公司房地产业务投资和管理房地产证券，历史上一贯注重商业抵押贷款支持证券（“CMBS”）、商业房地产抵押贷款债权证券和单一资产单借款人债券（统称为“CMBS债券”）、抵押债务证券（“CDO”）和其他证券。公司还发起通过其TRS出售的商业房地产CMBS证券化交易贷款。公司还拥有通过查封、放弃查封或为投资而购买的房地产。 目录表 富兰克林BSPREALTYTRUST公司合并财务报表附注2025年3月31日（未经审计） 附注2 - 关键会计政策摘要 会计基础 公司的未经审计的合并财务报表及相关注释是根据美国公认会计原则（\"GAAP\"）为临时财务报表编制的，并遵循了10-Q表格和S-X规则的报告要求，以权责发生制为基础进行编制。 这些财务报表应与截至2024年12月31日及该年度的经审计合并财务报表及附注一并阅读，该报表及附注已包含在公司于2025年2月26日提交给美国证券交易委员会（“SEC”）的10-K年度报告之中，因为本报告中未包含将实质性重复经审计合并财务报表中所含内容的某些披露。 重新分类 某些以往年度的余额已重新分类，以确保符合当前期间的展示要求。 截至2024年3月31日止的三个月，5730万美元的借入回购协议-房地产证券并且 3660 万美元的回购协议还款-房地产证券被合并以呈现为净结果网络借款（还款）在回购协议-房地产证券上，少于90天到期在现金流量合并报表中。 估计的使用 根据GAAP要求，管理层需要对日期截至财务报表的资产和负债的披露金额以及报告期间的收入和费用进行估计和假设。经济环境、金融市场以及用于确定这些估计的任何其他参数的变化可能导致实际结果与预期有实质性差异。管理层认为，临时数据包括了为对所列期间的结果作出公平表述所必需的、正常的、周期性的调整。当前期间的经营活动结果不一定能表明整个年度或后续临时期间可能实现的结果。 Consolidation Principles 随附的合并财务报表包括公司、OP及其子公司的账目。在合并过程中，已消除所有内部公司账户和交易。在确定公司是否对合资企业拥有控制性财务利益以及合并该实体账目的要求时，管理层考虑的因素包括所有权利益、决策权以及其他合伙人或成员的合同和实质参与权利，以及该实体是否是公司为主要受益人的可变利益实体（“VIE”）。 公司已确定OP是VIE，公司是主要受益人。公司的大部分资产和负债都由OP持有。 公司通过控股或投票权，整合其控制的所有实体。此外，公司还整合了其被视为主要受益人的所有VIEs。VIEs是指股权投资者（i）不具有控制性财务利益的特征和/或（ii）对实体承担的风险性股权不足，导致实体无法通过其他方提供的额外次级财务支持来融资其活动。整合VIE的实体是其主要受益人，通常是（i）能够指导对VIE经济绩效影响最大的活动的实体和（ii）有权从VIE中获得收益或承担VIE可能对VIE产生重大影响的损失的义务。非控制权益代表公司未拥有的合并联营企业的股权。 随附的合并财务报表包括公司全资子公司发行并证券化的担保贷款债务（“CLOs”）的账目。公司已确定这些CLOs是公司的VIEs，其中公司的子公司是主要受益人。根据财务会计准则委员会（“FASB”）会计准则编码（“ASC”）第810号，CLOs的资产和负债已在随附的合并资产负债表中合并。整合. 目录表 富兰克林BSPREALTYTRUST公司合并财务报表附注2025年3月31日（未经审计） 现金及现金等价物 现金包括存放在优质金融机构的金额。这些存款由联邦存款保险公司担保，最高保险额为限。现金等价物包括购买时原到期日为90天或更短的货币市场基金的短期、流动性投资。在某些银行和金融机构中，现金和现金等价物余额可能超过可保险金额。公司认为，通过投资于或通过主要金融机构，尤其是在目前美国联邦政府保险至适用账户限额的基金中，可以降低风险。 最近发布的会计声明 2023年11月，FASB发布了《2023-07号会计准则修订案：“分部报告（主题280）：关于报告分部披露的改进”》，或称《2023-07号会计准则修订案》。《2023-07号会计准则修订案》增强了年度和中期报告中对报告分部披露的要求。修订案要求对重要分部费用进行扩展披露，并识别公司的首席运营决策者。截至2024年12月31日的年度，公司已采纳并实施了修订案及其相关披露要求。有关详细信息，请参阅第16号注释——分部报告。 2023年12月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了ASU 2023-09《所得税（主题740）：所得税披露的改进》，或ASU 2023-09。ASU 2023-09要求对实体有效所得税率调整进行更详细的披露，以及支付所得税的更多详细信息。ASU 2023-09自2024年12月15日之后的会计年度开始生效，并可选择追溯应用，早期采用是允许的。我们预计ASU 2023-09的采用不会对我们的合并财务报表产生重大影响。 2024年3月，FASB发布修订案ASU 2024-01《薪酬——股票薪酬（第718主题）：利润利益及类似奖励的应用范围》，或简称ASU 2024-01。ASU 2024-01在不变更指导原则的前提下提高了清晰度和操作性。ASU 2024-01自2024年12月15日后开始的会计年度具有前瞻性效力，并可选择追溯应用，早期采用是被允许的。我们预期修订案ASU 2024-01对我们合并财务报表的影响不会是重大的。 2024年3月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了ASU 2024-02《编码改进——删除对概念性陈述的引用》或ASU 2024-02。ASU 2024-02对FASB指南中的一些定义进行了修订。ASU 2024-02自2024年12月15日之后的年度期间开始生效，可选择追溯应用，并允许提前采用。我们预计ASU 2024-02的采用不会对我们合并财务报表产生重大影响。 富兰克林BSPREALTYTRUST公司合并财务报表附注2025年3月31日（未经审计） 注意3 - 商业抵押贷款 商业抵押贷款，持有用于投资 以下表格展示了公司商业抵押贷款投资持有情况，按类别（千美元计）的价值汇总： 富兰克林BSPREALTYTRUST公司合并财务报表附注2025年3月31日（未经审计） 贷款组合按抵押类型和地理区域划分 以下表格展示了该公司为投资组合持有的商业抵押贷款的贷款抵押品类型及地区构成（单位：千美元）： 特定信贷损失准备金 公司已决定对抵押依赖资产采取实际便捷措施，其中信贷损失准备金计算为基础抵押物估计公允价值减去估计的销售成本与贷款摊销成本基础之间的差额。因此，这些应收贷款按照非经常性公允价值计量，使用重大不可观测输入，并被归类为公允价值层级中的第3级资产。基础抵押物的公允价值是通过市场法、收益法或两者的组合来确定的。收益法中使用的重大不可观测输入是退出资本化率假设，范围在5.25%至9.00%之间。市场法中使用的重大不可观测输入是基于预期买家的协商价格估算的公允价值减去销售成本。 目录表 富兰克林BSPREALTYTRUST公司合并财务报表附注2025年3月31日（未经审计） 2021年11月，公司向德克萨斯州的一处多户住宅物业发放了一笔6670万美元的第一抵押贷款，承诺提供这笔贷款。管理层将该贷款认定为不良贷款，并将其列入成本回收状态，截至2024年12月31日，该贷款的摊销成本为6670万美元。公司为2024年12月31日结束的年度在此笔贷款上记录了320万美元的特定信贷损失准备。2025年1月，公司通过强制拍卖获得了该物业，该物业随后于2025年2月出售。有关详细信息，请参阅第5项注释——拥有房地产。在强制拍卖时，公司冲销了特定信贷损失准备。 2021年3月，该公司通过一份位于科罗拉多的办公物业提供了一笔价值4850万美元的首套抵押贷款。该贷款被管理层确认为不良贷款，并被列为成本回收状态，截至2024年12月31日，其摊销成本为4370万美元。对于2024年12月31日止年度，公司对此笔贷款计提了2670万美元的特定信贷损失。2025年2月，公司通过放弃赎回权协