2025年地方供地计划探析：规模压降、结构优化与市场效应

核心观点与关键数据

2025年初，中国房地产市场延续企稳态势，土地市场率先显现积极信号，月度溢价率时隔三年突破10%。土地市场复苏主要源于地方政府在供给侧的主动调整，包括供地计划收缩、供地节奏优化等。核心城市土地溢价率先反弹，反映房企对确定性投资机会的青睐，以及稳市场政策的积极成效。

研究结论

1. 土地财政依赖度创新低：2025年地方基金收入对土地市场的依赖度降至50%，创近十年新低。中央转移支付和专项债规模扩大，地方政府对土地财政的依赖进一步下降，为压缩商品房供应规模提供支持。
2. 宅地供应计划连续两年同比下降二成：2025年各能级城市宅地计划供应量同比下降20%，二线城市降幅最大（31%），一线城市其次（22%）。二线城市因库存压力和存量盘活需求，减量更为显著；一线城市商品宅地供应仅调降9%，展现供需调控的精准性。
3. 保障房用地占比理性下调：2025年保障房用地占比18%，较2024年下降2个百分点。地方专项债和中央转移支付规模增加，提升地方政府通过收储闲置用地满足保障房需求的能力。仅保留保租房和配售型保障房用地供给，反映土地资源配置效率提升。
4. 预供地规模同比下降近半：2025年一季度全国预供地总建筑面积同比下降47%，用地面积减少38%。一线城市“缩量提质”，二线城市“增减分化”，三四线城市“主动出清”，整体呈现控量提质趋势。
5. 核心城市引领地市回暖：2025年2月全国月度土地溢价率时隔44个月重回10%以上，核心城市热度领跑，二线城市溢价率同比提升14个百分点至21%。热度从核心城市逐步扩散，更多城市优质板块迎来多点开花。
6. 供求关系加速修复：土地财政依赖度下降，促进供求关系加快修复。2025年一季度行业去库存规模达1亿平方米。主动收缩宅地供应规模，核心城市降容提质，三四线城市主动出清，供给侧率先迎来稳市场成效。

未来展望

随着核心城市地价升温效应向销售端传导，以及城中村改造工作的推进，房地产行业有望在2025年下半年迎来更广泛的企稳信号。土地市场的量质双优转型、开发库存的土地收储、新房市场的企稳回升形成共振合力，与企业和购房者的预期改善同步，房地产市场将迎来进入理想中的发展新模式。