亚历山大 2025年季度报告

通过复选标记表明注册人是否为大加速提交人、加速提交人、非加速提交人、小型报告公司或新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2条中“大加速提交人”、“加速提交人”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 亚历山大的公司（纽约证券交易所代码：ALX）是一家房地产投资信托公司（“REIT”），在特拉华州注册成立，从事其物业的租赁、管理、开发和再开发业务。所有关于“我们”、“我们”、“我们的”、“公司”和“亚历山大的”的引用均指亚历山大的公司和其合并子公司。我们受Vornado房地产信托公司（“Vornado”）（纽约证券交易所代码：VNO）的管理，我们的物业由Vornado租赁和开发。我们在纽约市拥有五个物业。 2. 演讲的基本依据 随附的合并财务报表未经审计，其中包括亚历山大的账目及其合并子公司的账目。为公允地反映财务状况、经营成果和现金流量变化所需的所有调整（仅包括正常重复性调整）均已作出。按照美国公认会计原则（“GAAP”）编制的财务报表中通常包含的某些信息和附注披露已简化或省略。本合并财务报表是根据证券交易委员会（“SEC”）10-Q表格的指示编制的，应与本公司在SEC提交的截至2024年12月31日的10-K年度报告中所包含的合并财务报表及附注一并阅读。 我们已作出估计和假设，这些估计和假设影响了报告日合并财务报表中资产和负债的金额、或有资产和负债的披露以及报告期内收入和费用的金额。实际结果可能与这些估计存在差异。截至2025年3月31日三个月的经营结果不一定能预示全年经营成果。3.最近发布的会计文献 2023年12月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了会计准则更新（“ASU”）2023-09，所得税（主题740）：所得税信息披露的改进（“ASU 2023-09”）。ASU 2023-09要求实体就有效税率调节披露更多信息，并披露按管辖区域对所得税费用和已缴纳所得税的细分信息。ASU 2023-09适用于2024年12月15日之后开始的财政年度，并允许提前采用。我们目前正在评估ASU 2023-09对我们合并财务报表的影响。 在2024年11月，FASB发布了ASU 2024-03，利润表 - 报告全面收益 - 费用拆分披露（专题220-40）：利润表费用的拆分（《ASU 2024-03》），并且2025年1月，FASB发布了《ASU 2025-01》，损益表 - 报告综合收益 - 费用分拆信息披露（专题220-40）：明确生效日期（“ASU 2025-01”）。ASU 2024-03要求额外披露利润表中包含的费用性质，以及披露利润表中费用项目标题中包含的特定类型费用。ASU 2024-03经ASU 2025-01澄清，自2026年12月15日之后开始的财政年度以及2027年12月15日之后开始的财政年度中的中期期间生效，并允许提前采用。我们目前正在评估这些准则对我们合并财务报表的影响。 ALEXANDER’S, INC. AND SUBSIDIARIES NOTES TO CONSOLIDATEDFINANCIAL STATEMENTS (CONTINUED) (UNAUDITED) 4. 收入确认 以下是截至2025年3月31日和2024年三个月的收入来源总结。 （金额以千为单位） 彭博有限合伙公司（“彭博”）在截至2025年3月31日和2024年三个财季的收入分别为3,220,500,000美元和2,996,300,000美元，分别约占各期租赁收入的约59%和49%。没有其他租户的租赁收入占比超过10%。如果我们失去彭博作为租户，或者彭博无法履行其租赁合同项下的义务，这将不利影响我们的经营业绩和财务状况。为了协助我们继续评估彭博的信用状况，我们收到来自彭博的某些机密财务信息和指标。此外，我们还从其他私人来源获取并评估与彭博相关的财务信息，以及公开可用的数据。 2025年1月31日，Home Depot在我们731Lexington Avenue物业的零售部分出租的8.3万平方英尺租约到期。来自Home Depot的年租金收入约为1500万美元。 2024年5月，亚历山大的与彭博达成协议，将我们位于731莱克星顿大道的约947,000平方英尺的租赁面积期限从原定于2029年2月到期延长至2040年2月，为期十一年。在此次租赁延期签署后，我们支付了3,200,000美元的租赁佣金，其中2,650,000美元支付给第三方经纪商，550,000美元支付给Vornado。 2022年12月3日，宜家关闭了我们Rego Park I物业处112,000平方英尺的门店，该租赁协议原定于2030年12月到期。该租赁协议包括一项可在不早于2026年3月16日生效的终止权，前提是需支付至终止日期的租金，并支付一笔等于1,000,000美元或剩余租期内应付租金较少者金额的额外终止费。2023年9月27日，我们与宜家签订了一项租赁修改协议，将宜家的租赁终止日期加速至2024年4月1日。在2023年第四季度和2024年第一季度，宜家支付了其截至2026年3月16日的剩余租金义务和1,000,000美元的终止费。 ALEXANDER’S, INC. AND SUBSIDIARIES NOTES TO CONSOLIDATEDFINANCIAL STATEMENTS (CONTINUED) (UNAUDITED) 5. 关联方交易 Vornado 截至2025年3月31日，Vornado持有我们32.4%的已发行普通股。我们由Vornado管理，我们的物业由Vornado根据下述协议租赁和开发，这些协议每年3月到期并可自动续签。 管理和开发协议 我们每年向Vornado支付管理费，该费用等于以下各项之和：(i) 280万美元，(ii) Rego Park II购物中心总收入的2%，(iii) 731 Lexington Avenue处出租的办公楼和零售空间每平方米0.50美元，以及(iv) 为管理731Lexington Avenue公共区域而支付的387,000美元，该费用每年递增3%。Vornado还有权获得开发费用6%的开发费，具体定义如上所述。 租赁及其他协议 Vornado还为我们提供租赁服务，费用为租赁期前十年租金的3%，第十一至二十年租金的2%，以及第二十一至三十年租金的1%，前提是租户支付租金。根据2024年5月1日之前生效的协议，若使用第三方房地产经纪人，Vornado的收费将增加1%，并由Vornado负责支付给第三方房地产经纪人的费用（“第三方租赁佣金”）。2024年5月1日，我们的董事会批准了对租赁协议的修正案，需经相关贷款方同意，根据该修正案，公司负责任何第三方租赁佣金，在这种情况下，Vornado的费率为适用第三方租赁佣金的三分之一。 Vornado 也有权在我们任何资产的出售中获得佣金，该佣金等于定义的净销售额的3%，适用于资产销售额低于5000万美元的情况，以及等于定义的净销售额的1%，适用于资产销售额为5000万美元或更多的情况。 我们也与建筑维护服务有限责任公司签订了协议，该公司是Vornado的全资子公司，负责监督（i）我们在731莱克星顿大道物业的清洁、工程和安全服务，以及（ii）我们在Rego Park I和Rego Park II物业以及亚历山大公寓塔的安全服务。此外，我们与Vornado的全资子公司签订了协议，负责管理我们在Rego Park I和Rego Park II物业的停车库。 以下是Vornado在上述所讨论的各种协议下所获得的费用摘要。 截至2025年3月31日，应付给Vornado的款项为：管理费、物业管理费、清洁费、工程费和安保费共计631,000美元，开发费419,000美元，租赁费13,000美元。截至2024年12月31日，应付给Vornado的款项为：管理费、物业管理费、清洁费、工程费和安保费共计642,000美元，开发费346,000美元，租赁费171,000美元。 ALEXANDER’S, INC. AND SUBSIDIARIES NOTES TO CONSOLIDATEDFINANCIAL STATEMENTS (CONTINUED) (UNAUDITED) 6. 应付抵押款 以下是截至2025年3月31日和2024年12月31日的我们未结清抵押贷款的摘要。我们可以在到期时进行再融资，或选择偿还。 7. 公允价值计量 会计准则编号（“ASC”）主题820，公允价值计量（ASC 820）定义公允价值并建立了衡量公允价值的框架。ASC 820 建立了一个公允价值层次结构，将用于衡量公允价值的可观察输入和不可观察输入优先排序为三个层级：一级——活跃市场中可获取的（未调整）报价，适用于高度流动性且在二级市场活跃交易的资产或负债；二级——基于不在活跃市场中报价的输入，但由市场数据佐证的 Observable 价格；三级——在几乎或完全没有市场数据可用时使用的不可观察输入。公允价值层次结构给予一级输入最高优先级，给予三级输入最低优先级。在确定公允价值时，我们采用估值技术，在可能的情况下最大限度地使用可观察输入并尽量减少不可观察输入的使用，并在评估公允价值时考虑交易对手信用风险。 截至2025年3月31日，我们合并资产负债表上按公允价值计量的金融资产由利率衍生品组成，这些衍生品根据其在公允价值层次中的级别在下方表格中列示。截至2025年3月31日，没有按公允价值计量的金融负债。 截至2024年12月31日，我们合并资产负债表上按公允价值计量的金融资产包括利率衍生品，这些衍生品根据其在公允价值层次中的层级在下表中列示。截至2024年12月31日，没有按公允价值计量的金融负债。 ALEXANDER’S, INC. AND SUBSIDIARIES NOTES TO CONSOLIDATEDFINANCIAL STATEMENTS (CONTINUED) (UNAUDITED) 7. 公允价值计量 - 继续 利率衍生品 我们在合并资产负债表中确认“其他资产”或“其他负债”中所有利率衍生品的公允价值，并且由于我们所有的利率衍生品均被指定为现金流量套期，公允价值变动计入其他综合收益。下表总结了我们的利率衍生品，这些衍生品均对分别截至2025年3月31日和2024年12月31日的可变利率债务产生的利率风险进行套期保值。 金融资产和负债未按公允价值计量 我们在合并资产负债表中未按公允价值计量的金融资产和负债包括现金等价物和应付抵押贷款。现金等价物按成本计量，由于其短期到期日，其成本近似于公允价值，并归类为第一级。我们应付抵押贷款的公允价值是通过使用第三方专业机构提供的、信用评级相似的借款人可获得的当前风险调整利率，对这些工具的未来合同现金流进行折现计算得出的，并归类为第二级。下表分别总结了截至2025年3月31日和2024年12月31日的这些金融工具的账面价值与公允价值。 8. 承诺与或有事项 保险 我们持有一般责任保险，每次事故及每次财产的赔偿限额为3亿美元，其中3000万美元包括传染病保险；所有风险财产及租赁价值保险的赔偿限额为每次事故17亿美元，包括恐怖主义行为责任，并对每处财产的某些特定风险（如洪水和地震）设定了子限额，且不包括传染病保险。 第五十九街保险公司有限责任公司（“FNSIC”），我们的全资合并子公司，作为直接承保人，为恐怖主义行为提供保险保障，包括根据2002年恐怖主义风险保险法案（截至目前的修订版本，并已延至2027年12月）定义的核、生物、化学和放射性（“NBCR”）行为，提供保险保障。恐怖主义行为（包括NBCR行为）的每次事故保额最高为17亿美元，累计保额不限。恐怖主义行为（不包括NBCR行为）由第三方保险公司和联邦政府全额再保险，FNSIC不承担任何风险。对于NBCR行为，FNSIC负责承担338,000美元的免赔额，以及保险金额余额的20%，联邦政府负责