房地产开发行业2025W18：受五一假期影响，本周二手房成交环比走弱

降准降息或已在路上，未来新发房贷利率有望下破3%。据央行，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，与2024年四季度接近，相较5年期以上LPR减点约50bp。主要是自2024年11月以来，5年期以上LPR报价保持3.6%不变。中央在多次会议提到“适时降准降息”，考虑到外部环境的急剧变化和冲击，我们认为降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破3%。货币政策作为宏观调控关键手段，对房地产大周期影响深远，一方面减轻购房信贷负担，另一方面少部分城市贷款成本或将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市的稳定产生一定积极效果。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.0%，落后沪深300指数2.61个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 新房：本周30个城市新房成交面积为207.4万平方米，环比提升22.9%，同比提升26.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为65.8万方，环比+40.5%，同比+32.6%；样本二线城市为91.9万方，环比+9.2%，同比+28.1%；样本三线城市为49.6万方，环比+31.4%，同比+15.7%。 二手房：受五一假期影响，本周14个样本城市二手房成交面积合计179.3万方，环比下降27.2%，同比增长58.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为76.5万方，环比-19.6%；样本二线城市为75.4万方，环比-37.0%；样本三线城市为27.5万方，环比-13.0%。 信用债：本周（4.28-5.4）共发行房企信用债9只，环比减少10只；发行规模共计45.31亿元，环比减少122.37亿元，总偿还量57.96亿元，环比减少166.97亿元，净融资额为-12.65亿元，环比增加44.6亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（61.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般私募债（44.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年、1-3年（32.7%、29.2%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.一季度全国新发房贷利率为3.11% 降准降息或已在路上，未来新发房贷利率有望下破3%。据央行，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，与2024年四季度接近，相较5年期以上LPR减点约50bp。主要是自2024年11月以来，5年期以上LPR报价保持3.6%不变。中央在多次会议提到“适时降准降息”，考虑到外部环境的急剧变化和冲击，我们认为降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破3%。货币政策作为宏观调控关键手段，对房地产大周期影响深远，一方面减轻购房信贷负担，另一方面少部分城市贷款成本或将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市的稳定产生一定积极效果。 图表1：新发房贷利率与5年期以上LPR 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.0%，落后沪深300指数2.61个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。本周上涨个股共35支，较上周减少27支，下跌股数为78支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为大千生态、亚太实业、冠城大通、空港股份、深深房A，涨幅分别为20.2%、15.6%、11.7%、8.6%、6.7%。跌幅前五为天保基建、*ST匹凸、*ST新城、万方发展、新华联，跌幅分别为-26.4%、-14.3%、-13.6%、-12.2%、-11.4%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨5支，较上周减少10支，涨幅位居前五的为华夏幸福、滨江集团、金科股份、美的置业、建业地产，涨幅分别为5.8%、3.7%、3.1%、3.0%、1.0%。跌幅前五为我爱我家、远洋集团、世联行、金地集团、金地商置，跌幅分别为-14.1%、-11.5%、-11.2%、-10.1%、-9.8%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为207.4万平方米，环比提升22.9%，同比提升26.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为65.8万方，环比+40.5%，同比+32.6%；样本二线城市为91.9万方，环比+9.2%，同比+28.1%；样本三线城市为49.6万方，环比+31.4%，同比+15.7%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 4月累计新房成交面积方面，样本30城共计17.6万方，同比+27.7%；一线城市为7.1万方，同比+37.9%；二线城市为7.1万方，同比+54.8%；三线城市为3.4万方，同比-15.7%。从今年累计18周新房成交面积同比看，样本30城共计3462.6万方，同比8.4%；一线城市为891.3万方，同比16.8%；二线城市为1653.1万方，同比3.3%；三线城市为918.2万方，同比10.7%。其中一线城市中，北京（-1.2%）、上海（10.2%）、广州（29.0%）、深圳（58.1%）。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 受五一假期影响，本周14个样本城市二手房成交面积合计179.3万方，环比下降27.2%，同比增长58.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为76.5万方，环比-19.6%； 样本二线城市为75.4万方，环比-37.0%；样本三线城市为27.5万方，环比-13.0%。年初至今累计二手房成交面积为3722.7万方，同比增长36.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1542.2万方，同比+46.5%；样本二线城市为1733.1万方，同比+33.5%；样本三线城市为447.4万方，同比+20.4%。 图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表20：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表21：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（4.28-5.4）共发行房企信用债9只，环比减少10只；发行规模共计45.31亿元，环比减少122.37亿元，总偿还量57.96亿元，环比减少166.97亿元，净融资额为-12.65亿元，环比增加44.6亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（61.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般私募债（44.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年、1-3年（32.7%、29.2%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上升。其中25振业集团MTN0013年期中期票据（+45bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。 图表26：本周房企融资汇总（4.28-5.4） 5.本周政策回顾 图表27：中央政策及消息（4.27-5.3） 图表28：地方性政策及消息（4.27-5.3） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。