房地产开发2025W14：新房二手房成交量能环比小幅走弱

3月上海、北京、深圳二手房成交活跃，本周样本城市新房二手房成交小幅回落。2025年3月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为29369套、19234套、6229套，环比分别+75.4%、+62.0%、+65.5%，相较于2024年12月阶段高点分别-1.2%、-10.8%、-26.9%。核心城市3月二手房交易表现活跃，主要仍是二手房供给相对不受限、在传统“小阳春”节点挤压新房部分需求等因素影响。这也影响了3月整体新房市场网签数据量能。4月以来，我们跟踪的样本城市新房、二手房网签本周均有一定回落，但仍建议投资者在更长时间周期观察市场成交情况。我们预计，在当前现有地产政策框架下，二手房成交或持续强于新房；新房受供货结构影响，总量弹性不大，或维持近年同期低位量能，结构性的城市和区域表现尚可。 新房：本周30个城市新房成交面积为234.1万平方米，环比下降26.0%，同比提升21.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.6万方，环比-9.8%，同比+16.9%；样本二线城市为107.6万方，环比-21.2%，同比+26.8%；样本三线城市为62.9万方，环比-42.3%，同比+16.9%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计213.0万方，环比下降20.4%，同比增长60.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为95.1万方，环比-13.1%；样本二线城市为93.2万方，环比-25.6%；样本三线城市为24.7万方，环比-25.1%。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，领先沪深300指数0.47个百分点，在31个申万一级行业排名第19名。 信用债：根据wind统计数据，本周（3.31-4.6）共发行房企信用债9只，环比增加1只；发行规模共计55.20亿元，环比增加11.2亿元，总偿还量102.52亿元，环比减少108.34亿元，净融资额为-47.32亿元，环比增加119.54亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.3月核心城市二手房成交活跃 3月上海、北京、深圳二手房成交活跃，本周样本城市新房二手房成交小幅回落。2025年3月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为29369套、19234套、6229套，环比分别+75.4%、+62.0%、+65.5%，相较于2024年12月阶段高点分别-1.2%、-10.8%、-26.9%。核心城市3月二手房交易表现活跃，主要仍是二手房供给相对不受限、在传统“小阳春”节点挤压新房部分需求等因素影响。这也影响了3月整体新房市场网签数据量能。4月以来，我们跟踪的样本城市新房、二手房网签本周均有一定回落，但仍建议投资者在更长时间周期观察市场成交情况。我们预计，在当前现有地产政策框架下，二手房成交或持续强于新房；新房受供货结构影响，总量弹性不大，或维持近年同期低位量能，结构性的城市和区域表现尚可。 图表1：上海二手房月度成交套数 图表2：北京二手房月度成交套数 图表3：深圳二手房月度成交套数 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，领先沪深300指数0.47个百分点，在31个申万一级行业排名第19名。本周上涨个股共43支，较上周增长14支，下跌股数为62支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为卧龙地产、莱茵体育、长春经开、*ST紫学、*ST新城，涨幅分别为17.8%、14.9%、10.3%、7.0%、4.8%。跌幅前五为新湖中宝、深振业A、皇庭国际、东旭蓝天、ST新梅，跌幅分别为-13.7%、-10.2%、-8.3%、-5.8%、-5.2%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周减少1支，涨幅位居前五的为美的置业、建发国际集团、华侨城A、绿城中国、华润置地，涨幅分别为23.6%、5.5%、3.7%、3.4%、2.9%。跌幅前五为中国奥园、融信中国、雅居乐集团、中梁控股、时代中国控股，跌幅分别为-15.3%、-11.5%、-10.9%、-10.0%、-8.9%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表8：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表9：本周重点房企涨跌幅排名 图表10：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表11：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为234.1万平方米，环比下降26.0%，同比提升21.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.6万方，环比-9.8%，同比+16.9%；样本二线城市为107.6万方，环比-21.2%，同比+26.8%；样本三线城市为62.9万方，环比-42.3%，同比+16.9%。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 3月累计新房成交面积方面，样本30城共计84.4万方，同比-3.0%；一线城市为24.9万方，同比21.3%；二线城市为39.6万方，同比-14.9%；三线城市为19.9万方，同比-0.2%。 从今年累计14周新房成交面积同比看，样本30城共计2747.5万方，同比11.1%；一线城市为693.9万方，同比23.9%；二线城市为1292.3万方，同比3.2%；三线城市为761.3万方，同比15.3%。其中一线城市中，北京（-3.2%）、上海（18.6%）、广州（40.7%）、深圳（78.9%）。 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表17：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计213.0万方，环比下降20.4%，同比增长60.6%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为95.1万方，环比-13.1%；样本二线城市为93.2万方，环比-25.6%；样本三线城市为24.7万方，环比-25.1%。年初至今累计二手房成交面积为2821.5万方，同比增长41.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1186.0万方，同比+51.6%；样本二线城市为1306.5万方，同比+39.6%；样本三线城市为328.9万方，同比+20.1%。 图表18：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表20：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表21：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表22：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表23：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.31-4.6）共发行房企信用债9只，环比增加1只；发行规模共计55.20亿元，环比增加11.2亿元，总偿还量102.52亿元，环比减少108.34亿元，净融资额为-47.32亿元，环比增加119.54亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+、AAA（52.0%、48.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债（53.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.7%）的债券为主。 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 图表27：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中25广安015年期公司债（-86bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表28：本周房企融资汇总（3.31-4.6） 5.本周政策回顾 图表29：中央政策及消息（3.30-4.5） 图表30：地方性政策及消息（3.30-4.5） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。