Postal Real Estate Trust Company - A 2025 Quarter Report

勾选，表示登记人在过去的12个月内（或更短的期间，如果登记人选择）根据S-T规则405（本节第232.405条）提交的每个互动数据文件均已电子提交。¨是的，需要提交此类文件。没有 请通过勾选来表明注册人是否为大型加速报告人、加速报告人、非加速报告人、小型报告公司或新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2条中关于“大型加速报告人”、“加速报告人”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 第一部分：财务信息 第二部分。其他信息 项目1。法律程序35 第1A项。风险因素35 第2项未注册股权证券的销售，收益的使用，以及发行人购买股权证券第35项第3款默认于高级证券35 项目4。矿山安全公开35 条款 5。其他信息35 项 6。展览品36签名37 第一部分：财务信息 邮政房地产信托公司 合并资产负债表（未经审计）（单位：千，除面值和股份数据外） 邮政房地产信托公司合并损益表及综合损益表（未经审计）(in thousands, except share and per share data)) 目录 注意1. 机构及业务描述 邮政房地产信托公司（以下简称“公司”）于2018年11月19日在马里兰州成立。2019年5月17日，公司完成了其A类普通股的首次公开募股（以下简称“IPO”），每股面值为0.01美元（以下简称“A类普通股”）。公司将其IPO的净收入贡献给了邮政房地产LP，一家特拉华州有限合伙企业（以下简称“运营合伙企业”），以换取运营合伙企业有限合伙人权益的普通单位（以下简称“OP单位”）。在公司IPO和某些相关成立交易的完成之后，公司和运营合伙企业开始运营。在IPO和成立交易完成之前，公司没有进行任何运营。 公司对运营合伙企业的兴趣赋予公司按照公司持有的OP单位百分比所有权比例分享运营合伙企业的分配、以及利润和损失的分配的权利。作为运营合伙企业唯一的普通合伙人，公司根据合伙协议拥有独家权力管理并运营运营合伙企业的业务，同时受限于有限合伙人的有限批准和投票权。截至2025年3月31日，公司持有运营合伙企业大约78.0%的权益。作为唯一的普通合伙人和多数权益持有者，公司合并了运营合伙企业的财务状况和经营成果。运营合伙企业被视为一个特殊目的实体（“VIE”），其中公司是主要受益人。 截至2025年3月31日，该公司拥有位于49个州和一个地区的1738个物业。该公司的物业主要租赁给单一租户，即美国邮政服务（“USPS”）。该公司还拥有几块土地，未来可能进一步收购，这些土地可能被添加到现有或未来的与USPS的租赁中，或用于与公司投资战略一致的其他用途。 另外，通过其可课税的房地产信托基金子公司（“TRS”），该公司为房地产资产顾问有限公司（“REAC”），为另外360处房产提供以费为基础的第三方物业管理服务，该房产由公司首席执行官（“CEO”）、安德鲁·斯波德克及其关联方拥有，并为第三方邮票房产所有者提供某些咨询服务。 根据公司章程，公司目前有权发行最多5亿股A类普通股票，27206股B类普通股票，每股面值0.01美元（“投票等价股票”），以及最多1亿股优先股。 公司根据1986年内部收入法案（以下简称“法规”）的修订选择作为房地产投资信托（“REIT”）纳税，始于公司截至2019年12月31日的短期纳税年度，并打算持续符合REIT的标准。作为REIT，公司在将每个纳税年度的REIT应税收入分发给股东的情况下，一般无需缴纳联邦所得税。REIT必须符合众多组织和经营要求。此外，TRS获得的所有收入以及公司在未来可能成立的任何其他TRS的收入均需缴纳联邦、州和地方企业的所得税。 注2. 重大会计政策摘要 演示基础 随附的未审计合并财务报表包括了该公司、营运合伙企业和其全资子公司的财务状况和经营成果。 公司整合了运营合伙企业，这是一个VIE，其中公司被视为主要受益人。主要受益人是具有（i）指导对实体经济绩效产生重大影响的活动的能力和（ii）承担VIE损失或享有可能对VIE产生重大影响的VIE收益的权利的实体。公司的大部分资产和负债都与运营合伙企业相关。 非控制权益是指不能直接或间接归属于公司的实体的股权部分。非控制权益应作为合并财务报表中股权的一个单独组成部分进行列示。 目录 邮政房地产信托公司，合并财务报表附注（未经审计）（续） 资产负债表。因此，净利润的表述反映了归属母公司和非控股股东的收入。 随附的未经审计的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计准则（“GAAP”）编制的，适用于临时财务信息，并遵循10-Q表格的说明和S-X规则第8条。因此，它们不包括GAAP要求完整财务报表所需的所有信息和脚注。 这些临时财务信息应与公司内包含的合并财务报表一起阅读。年度10-K表格报告截至2024年12月31日全年。管理层认为，为公平展示所需的正常、重复发生性质的调整均已包含在内。本季度财务信息并不必然代表或表明2025年12月31日结束的年度运营结果。已消除所有重要的公司间账户和交易。 估算的使用 按照GAAP编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响报告期内资产和负债的数额、或有资产和负债的披露以及收入和费用的报告数额。正如在公司合并财务报表中讨论的那样，……年度10-K表格报告截至2024年12月31日的年度，公司最重要的假设和估计与房地产投资的估值和长期资产的减值有关。尽管管理层认为其估计合理，但实际结果可能与估计不同。 提供和其他费用 提供成本记录在合并资产负债表上的“股东权益总计”中，作为已缴股本的减少项。 段落报告 公司主要将其财产租赁给美国邮政局（USPS），并报告为单一的汇报部门。公司的首席执行官是首席运营决策者（CODM），负责分配资源并评估财务绩效。CODM审查净利润，评估公司目前资产组合（主要租赁给USPS）的表现，并据此做出运营决策。CODM使用净利润评估部门运营绩效并监控预算与实际结果的差异。部门资产指标在合并资产负债表上报告为总资产。因此，公司将其业务作为一个单独的运营部门进行。合并利润表中的所有费用类别都具有重要意义。利息收入不是净利息费用的主要组成部分。作为CODM审查的一部分，CEO还单独审查了一般和行政费用中的基于股权的薪酬部分，这同样被视为一个重要的部门费用。 递延成本和折扣 与公司长期债务发行相关的融资成本，包括公司现有信贷设施（“信贷设施”）中的定期贷款设施部分，被递延并在相关债务工具的期限内作为利息费用增加部分采用直线法摊销，该方法近似于实际利率法，并在合并资产负债表上报告为相关债务余额的减少。信贷设施中循环信贷设施部分（“循环信贷设施”）相关的递延融资成本被递延并在循环信贷设施的期限内作为利息费用增加部分摊销，并包括在合并资产负债表上的“预付费用及其他资产净额”中。债务折扣代表了对公司财产收购中承担或进入的债务的票面利率和市场利率之间差异的公允价值调整。债务折扣采用直线法在相关贷款的期限内摊销到利息费用，该方法近似于实际利率法，并在合并资产负债表上报告为相关债务余额的减少。截至2025年3月31日和2024年12月31日，净未摊销债务折扣为200万美元。 邮政房地产信托公司，合并财务报表附注（未经审计）（续） 重新分类 某些前期金额已重新分类，以符合当前期间的表述。 Cash and Escrows and Reserves 现金包括三个月或以下到期的无限制现金。保证金和储备金包括受限现金。下表提供了在合并资产负债表和合并现金流量表中报告的现金、保证金和储备金的调整： 收入确认 公司与租户签订了经营租赁协议，其中一些协议包含未来租金上涨条款。租金收入在租赁期限内按直线法确认。此外，某些租赁协议规定租户对房地产税和其他可回收成本的补偿，这些补偿以权责发生制为基础，作为“租赁收入”在综合损益表中的记录。公司确定收取租赁款项的概率受多种因素影响，包括对公司租户信用评估、经济状况、与租户的历史经验、租户的未来前景以及租赁期限长度。如果目前被分类为可能收回的租赁随后被重新分类为不可能收回，任何未收回的租赁应收账款（包括直线租金应收账款）将被核销，并导致租金收入的相应减少。对于某些包含租赁激励成本的租赁，这些成本包括在“预付费用和其他资产净额”中，并在各自的租赁期限内按直线法摊销，作为租金收入的减少。 费用及其他主要包括（一）物业管理费，（二）从作为融资租赁核算的物业中确认的收入，以及（三）为第三方邮政物业所有者提供咨询服务所获得的费用。 管理费产生于与公司CEO关联实体的合同协议。管理费收入根据相关协议被视为已赚取。 直接融资租赁的收入采用有效利率法在租赁期内确认。在租赁开始时，公司将“融资租赁投资净额”作为资产记录在合并资产负债表上，这代表了公司直接融资租赁的净投资。这项初始净投资是通过汇总归属于直接融资租赁的全部未来最低租赁支付和财产的预计残值（如果有）减去未实现收入来确定的。在租赁期限内，直接融资租赁的投资减少，并作为收入在合并利润表和综合利润表（亏损）中的“费用及其他”部分确认利息，从而产生一个“融资租赁投资净额”的恒定期收益率。 咨询服务的收入来源于服务合同，通常基于以下方式产生：（一）按时间和费用安排（公司根据发生的小时数和合同费率确认收入），（二）固定费用安排（公司通过应用比例完成法来确认至今为止赚取的收入），或（三）基于绩效或或有安排（在公司承诺的服务使客户获得利益的时间点确认收入）。咨询服务的可报销费用，包括与以下相关的费用： 目录 邮政房地产信托公司，合并财务报表附注（未经审计）（续） 旅行费用、自付费用、外部顾问及其他外部服务费用，通常包括在产生费用的期间的收入和一般管理费用中。 公平价值测量 以下关于估计公允价值的披露由管理层根据可用的市场信息和适当的估值方法确定。然而，解释市场数据和发展估计公允价值需要相当大的判断力。因此，此处提供的估计并不一定表明公司在2025年3月31日和2024年12月31日处置资产和负债可能实现的金额。使用不同的市场假设和/或估计方法可能对估计公允价值的金额产生重大影响。现金、保证金和储备、应收账款、预付费用以及其他资产（不包括衍生品）、应付账款和应计费用按照合理近似其2025年3月31日和2024年12月31日的公允价值计价。 公司根据其信贷设施进行的借款的公允价值接近账面价值，因为这些借款受可变市场利率的影响，且经常重新定价。公允价值是根据2025年3月31日和2024年12月31日的调整期限SOFR（如下定义）以及信贷设施下的适用利差确定的，这在公允价值层次上属于第二级分类。与2025年3月31日和2024年12月31日的本金余额分别为3420万美元和3430万美元相比，公司担保借款的公允价值总计约为2930万美元和2870万美元。公司担保借款的公允价值被归类为第三级公允价值估计（如ASC 820《公允价值计量和披露》提供），通过市场利率贴现未来的合同利息和本金支付来确定。 公司衍生资产和负债，包括与信贷设施相关的利率掉期衍生工具，按照各种可观察输入的公允价值进行记录，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动性衡量以及此类输入的相关性。公司基于预期的未来现金流量的折现值和非履行风险的衡量，定期对衍生工具进行公允价值计量。公司衍生资产和负债的公允价值被分类为二级公允价值估计（根据ASC 820《公允价值计量和披露》）。公司在评估其衍生资产和负债的公允价值时，考虑了自身的信用风险以及交易对方的信用风险。截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司利率掉期衍生资产公允价值分别为约430万美元和670万美元，包含在合并资产负债表中的“预付费用和其他资产，净”项下。截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司利率掉期衍生负债公允价值分别为约70万美元和30万美元，包含在合并资产负债表中的“应付账款、应计费用和其他，净”项下。 关于资产和负债公允价值的披露基于截至2025年3月31日和2024年12月31日管