邮政地产信托公司-A 2025年季度报告

以对号标明注册人在上一个12个月内是否已根据S-T条例第405条（本章§ 232.405）的规定提交了所有必需的交互式数据文件。 月份（或在此期间注册人被要求提交此类文件的较短时期）。是 否 通过复选标记表明注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型报告公司还是新兴增长公司。参见“大型”的定义 “加速申报者,” “加速申报者,” “小型报告公司,” 和 “成长型新兴公司” 在交易所法案 Rule 12b-2 中的规定。 ：如果一个新成公司，用复指示注册人已不使用根据第提供的任何新或修的会计准则的延长过渡期以进行合规。第13(a)条交易法。 ：根据以下在方框中打勾以表示注册人是否空壳公司（根据交易所12b-2的定）Act). 是 否 截至2025年4月30日，注册人拥有23,805,545股A类普通股。 Item 1.财务报表1合并资产负债表（未经审计），截至2025年3月31日和2024年12月31日1 Item 3.关于市场风险的定量和定性披露34Item 4.控制与程序34 Item 1.法律诉讼程序35Item 1A.风险因素35 Item 3.优先证券违约35 Item 4.矿山安全披露35 Item 5.其他信息35 注意1. 组织和业务描述 邮政地产信托公司（以下简称“公司”）成立于2018年11月19日，特拉华州。2019年5月17日，公司完成了其A类普通股（面值每股0.01美元，以下简称“A类普通股”）的首次公开募股（以下简称“IPO”）。公司将其IPO的净收益投入邮政地产有限合伙企业（以下简称“运营合伙企业”），作为交换，获得运营合伙企业有限合伙权益的普通单位（以下简称“OP单位”）。公司和运营合伙企业均在IPO及相关组建交易完成后开始运营。在IPO和组建交易完成前，公司未开展任何业务。 该公司对运营合伙企业的兴趣使公司有权按其在OP单位的持股比例分享运营合伙企业的分配、利润和亏损。作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，根据合伙协议，该公司在有限合伙人的有限批准和投票权限制下，拥有对运营合伙企业业务的专有管理权。截至2025年3月31日，该公司在运营合伙企业中持有约78.0%的权益。作为唯一的普通合伙人和多数权益 持有者，公司巩固了运营合伙企业的财务状况和经营成果。运营合伙企业被视为一个可变利益实体（“VIE”），其中公司是主要受益人。 截至2025年3月31日，该公司拥有位于49个州和一个领地的1,738处物业。该公司的物业主要出租给单一租户，即美国邮政服务（“USPS”）。该公司还拥有若干地块，并可能在将来进一步收购，这些地块可被添加到与美国邮政服务现有的或未来的租赁合同中，或用于与该公司投资策略一致的其他用途。 此外，通过其应税房地产投资信托子公司（“TRS”），房地产资产咨询有限公司（“REAC”），该公司为另外360处由公司首席执行官（“CEO”）安德鲁·斯波德克及其关联方拥有的物业提供基于收费的第三方物业管理服务，并为邮政物业的第三方所有者提供某些咨询服务。 根据公司章程，公司目前获授权发行高达5亿股A类普通股、27,206股B类普通股（每股面值0.01美元，即“投票权等价股”）以及高达1亿股优先股。 该公司根据1986年《内华达州税收法典》（以下简称“法典”）修订后的规定，选择作为房地产投资信托公司（“REIT”）纳税，自该公司截至2019年12月31日的短期纳税年度开始，并打算继续符合REIT资格。作为REIT，该公司通常不会就其每个纳税年度向股东分配的REIT应税收入缴纳联邦所得税。REIT需遵守多项组织及运营要求。此外，TRS所赚取的任何收入以及该公司未来可能成立的任何其他TRS所赚取的收入，均需缴纳联邦、州和地方企业所得税。 Note 2. 重要会计政策摘要 陈述基础 随附的未经审计的合并财务报表包括公司、运营合伙企业及其全资子公司的财务状况和经营成果。 该公司巩固了运营合作伙伴关系，这是一家可变利益实体（VIE），该公司被视为主要受益人。主要受益人是指：(i) 拥有能够对实体的经济绩效产生最显著影响的活动的权力，以及 (ii) 承担 VIE 的损失义务或有权从对 VIE 具有重大意义的 VIE 获得收益的实体。该公司绝大部分资产和负债与运营合作伙伴关系相关。 非控制权益被定义为实体中不属于公司（直接或间接）的权益部分。非控制权益必须作为权益的单独组成部分在合并财务报表中列示。 目录 邮政地产信托公司，Inc. 合并财务报表附注（未经审计）（续） 资产负债表。因此，净利润的表述反映了归属于母公司和非控制权。 随附的未经审计的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计准则（“GAAP”）编制的，用于中期财务信息。 Form 10-Q的说明和Regulation S-X的第8条。因此，它们不包括GAAP要求完整财务报表所需的所有信息和脚注。 本中期财务信息应与公司包含的合并财务报表一并阅读。10-K年度报告截至2024年12月31财年。管理层相信，为公允列报而考虑所有必要的正常、经常性调整均已包括在内。本中期财务信息不一定代表或预示2025年12月31日财年经营结果的状况。所有重大的内部往来账户和交易均已予以消除。 使用估算值 遵循GAAP编制财务报表需要管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的报列金额、或有资产和负债的披露以及报告期间收入和费用的报列金额。正如公司在合并财务报表中所述10-K年度报告截至2024年12月31财年，公司最重大的假设和估计与房地产投资估值以及长期资产减值有关。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计存在差异。 提供和其他成本 提供成本记录在合并资产负债表中的“股东权益合计”项下，作为实收资本减项。 分部报告 该公司主要向美国邮政服务局（USPS）租赁其物业，并将业务报告为一个单一的可报告业务单元。该公司的首席执行官（CEO）是主要运营决策制定者（\"CODM\"），负责分配资源和评估财务绩效。CODM审查净利润，并评估主要向USPS租赁的当前物业组合的表现，并据此做出运营决策。净利润由CODM用于评估该业务单元的运营绩效，并监控预算与实际结果的差异。业务单元资产的衡量指标报告在合并资产负债表中，作为总资产。因此，该公司作为一个单一运营单元开展业务。合并损益表上的所有费用类别都很重要。利息收入不是利息费用净额的显著组成部分。作为CODM的审查一部分，CEO还单独审视一般和行政费用中的股权薪酬组成部分，该部分也被视为一个重要的业务单元费用。 延期成本和折扣 与公司长期债务发行相关的融资成本，包括公司现有信贷设施（“信贷设施”）中的定期贷款设施部分，被递延并采用直线法摊销，该方法近似于有效利率法，并将作为相关债务工具期限内的利息费用增加额进行处理，并在合并资产负债表中反映为相关债务余额的减少。与信贷设施中的循环信贷设施（“循环信贷设施”）相关的递延融资成本，被递延并采用直线法摊销，该方法近似于有效利率法，并计入合并资产负债表中的“预付费用及其他资产，净额”。债务折价代表公允价值调整，用于核算公司与不动产收购相关的假设或承担的债务的票面利率与市场利率之间的差异。债务折价采用直线法摊销至相关贷款期限内的利息费用，该方法近似于有效利率法，并在合并资产负债表中反映为相关债务余额的减少。截至2025年3月31日和2024年12月31日，未摊销的债务折价净额为20万美元。 目录 邮政地产信托公司，Inc. 合并财务报表附注（未经审计）（续） ：重新分类 某些前期金额已重新分类，以符合当期列报要求。 现金、押金和储备金 现金包括期限为三个月或更短的未受限制现金。托管资金和储备金包括受限制现金。下表提供了合并资产负债表和合并现金流量表中报告的现金与托管资金和储备金之间的调节。 收入确认 公司与承租人签订了经营租赁协议，其中部分协议包含租金递增条款。租金收入按直线法在其租赁期内确认。此外，某些租赁协议规定承租人可报销房地产税及其他可收回成本，这些款项按权责发生制确认为“经营利润”的一部分，列示于合并经营损益表及全面损益表中。公司对租赁款项可收回性的判断受多种因素影响，包括对承租人信用资质的评估、经济状况、与承租人的历史经验、承租人未来前景以及租赁期限长度。若原分类为可收回的租赁被重新归类为不可收回，则任何未收回的租赁应收款项（包括直线法计提的租金应收款）将被核销，同时租金收入将相应减少。对于包含租赁激励成本的特定租赁，此类成本计入合并资产负债表中的“预付费用及其他资产——净额”，并在相应租赁期内按直线法摊销，作为租金收入的减少。 费用和其他主要包括：(i) 物业管理费，(ii) 从作为融资租赁核算的物业中确认的收入，以及 (iii) 为邮政物业的第三方业主提供咨询服务所赚取的费用。 管理费用源于与公司CEO关联实体的合同协议。管理费收入根据各自协议确认已实现。 直接融资租赁的收入在租赁期内采用有效利率法确认。在租赁开始时，公司在合并资产负债表中记录一项“融资租赁投资净额”的资产，该资产代表了公司对直接融资租赁的净投资。该初始净投资由归因于直接融资租赁的未来最低租赁付款总额（如有）以及物业的估计残值减去未赚取的收益来确定。在租赁期内，对融资租赁的投资减少，并作为收入在合并经营报表及综合（亏损）收益表中记录为“费用及其他”，并产生“融资租赁投资净额”的恒定周期收益率。 ：咨询服务收入的产生通常基于 (i) 时间与费用协议（公司根据实际耗时和约定费率确认收入），(ii) 固定费协议（公司通过适用按比例绩效法确认至目前已实现的收入），或 (iii) 绩效挂钩或附条件的协议（公司在客户获得所承诺服务的受益时点确认收入）。咨询服务相关的可报销费用，包括与此相关的 目录 邮政地产信托公司，Inc. 合并财务报表附注（未经审计）（续） 旅行、自掏腰包的费用、外部顾问费用以及其他外部服务成本，通常在费用发生的当期计入收入和一般及行政费用。 公允价值计量 以下对公允价值的估计由管理层使用可用市场信息和适当的估值方法确定。然而，解释市场数据和发展估计公允价值需要大量判断。因此，此处提供的估计未必反映公司截至2025年3月31日和2024年12月31日处置资产和负债时可能实现的数量。使用不同的市场假设和/或估计方法可能会对估计公允价值金额产生重大影响。现金、托管款项和储备、应收款项、预付费用和其他资产（不包括衍生品）、应付账款和应计费用，因其短期限，已按合理近似其截至2025年3月31日和2024年12月31日公允价值的金额入账。 该公司在信贷额度下的借款公允价值约等于账面价值，因为此类借款受浮动市场利率影响，且利率经常重定。截至2025年3月31日和2024年12月31日，公允价值采用调整后的SOFR（如下定义）确定，并加上信贷额度下的适用利差，属于公允价值层级中的Level 2类别。截至2025年3月31日和2024年12月31日，该公司有担保借款的公允价值合计约为2930万美元和2870万美元，分别与其本金余额3420万美元和3430万美元相比。 该公司的担保借款的公允价值被归类为 ASC 820（公允价值计量与披露）规定的第三层次公允价值估计，并通过对未来合同性利息和本金支付进行市场利率折现而确定。 该公司的衍生资产和负债，包括与信贷额度相关的利率互换衍生工具，根据合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动度指标及此类输入值的关联性等多种可观察输入值，以公允价值进行记录。该公司的衍生工具基于未来现金流的折现预期金额，并纳入非履约风险指标，于常规基础上以公允价值进行计量。该公司的衍生资产和负债的公允价值被归类为2级公允价值估计（根据ASC 820《公允价值测量与披露》提供）。该公司在评估其衍生资产和负债的公允价值时，考虑自身的信用风险以及交易对手方的信用风险。截至2025年3月31日及2024年