InnSuites Hospitality Trust 2024年度报告

表10-K 年度报告 年度报告，根据1934年证券交易法第13条或第15（d）款。☒ 截至2025年1月31日的财政年度。 1934年证券交易法第13或15(d)条之过渡报告 INNSUITES 宾馆信托 (注册人姓名，如在其章程中指定) 34-6647590（美国）国税局雇主身份证号码 根据法案第12(g)条登记的证券：无 405 标明勾选，注册人：（1）在过去的12个月内（或注册人被要求提交此类报告的较短期间）是否已提交《1934年证券交易法》第13节或第15(d)节要求提交的所有报告；（2）在过去90天内是否受到此类提交要求。是 ☒ 否 ☐ 请在括号内勾选，以表明注册人是否已通过电子方式提交并在其网站上（如有）发布，在过去12个月内（或注册人被要求提交和发布此类文件的较短期间）根据S-T规则第405条要求提交和发布的每个交互数据文件。是 ☒ 否 ☐ 在此处勾选，如根据S-K规则第405项，未包含披露拖欠提交者信息，并且根据注册人知识，在10-K表格第三部分或任何对此表格的修订中引用的最终委托书或信息声明中也不会包含此类披露。☐ 请在括号内用勾选标记标明登记人是否为大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小规模报告公司或新兴增长公司。参见《证券交易所法案》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“较小规模报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 大型加速文件☐ 加速申报者 ☐ 非加速纳税申报 ☒ 小型报告公司✕ 新兴成长型企业 ☐ 请在括号内通过勾选标示注册人是否为空壳公司（根据《交易所法》第12b-2条规定）。是 ☐ 否 ☒ 如果根据该法第12（b）款注册证券，通过勾选标记指明注册人包含在其中的财务报表是否进行了注册。归档反映了对先前发布的财务报表中错误的更正。☐ 标明复选框，以表明是否有任何那些错误修正为重复陈述，这些重复陈述在相关恢复期间根据第240.10D-1(b)条规定，需要对任何登记注册公司的执行官员收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐ 截至2024年7月31日，非关联方持有的受益股份的累计市值，基于收盘销售价格计算：截至该日期，注册人在NYSE AMERICAN报告的权益份额：$3,716,836。 截至2025年4月30日，持有的受益股份总数：8,763,485股 参考文献合并：无。 根据《法案》第12（b）节注册的证券： 第一部分 项目1. 业务 商务简介 InnSuites Hospitality Trust（“信任）总部位于亚利桑那州凤凰城，是一家成立于1971年6月21日的非公司化俄亥俄房地产投资信托。该信托不作为房地产投资信托进行联邦税收，而是作为C类公司纳税。该信托及其附属公司RRF有限合伙（RRF LLLP），一家特拉华州有限合伙，被称为“合作关系），拥有两家酒店的股份，运营并提供管理服务，以及为两家酒店提供商标许可服务。截至2025年1月31日，以及目前，该信托拥有合伙企业75.89%的单一普通合伙人利益，该合伙企业控制亚利桑那州图森市的InnSuites酒店51.62%的股份，以及位于新墨西哥州阿尔伯克基的InnSuites酒店21.90%的直接股份。图森和阿尔伯克基的酒店有时被称为“酒店我们预计在未来三十六个月内出售一家或两家酒店。 RRF有限合伙企业，信托的75.89%控股子公司，为两家信托酒店提供管理服务。信托公司大约有52名全职员工和大约27名兼职员工。 这两家酒店共有270套客房，作为中等服务型酒店运作，并采用了James Wirth先生1980年制定的“价值工作室”和“两室套间”运营理念，他是信托基金的主席和首席执行官。两家酒店都设有游泳池、健身中心、商务中心和免费早餐。此外，酒店还提供免费的社交区域和基本的会议设施。图森酒店还拥有“PJ’s”酒吧和咖啡馆。 面向2026财年，即从2025年2月1日至2026年1月31日，信托公司运营重点放在其主要商业目标上，该目标是通过增加酒店运营、提高资产价值和实现长期股东回报最大化回报股东，包括盈利的酒店运营、多元化运营和资产销售，以及投资增长。信托公司旨在通过加强对InnSuites©套房酒店的管理和营销，通过更盈利的酒店运营，以高于账面价值的市场价格出售酒店房地产，并从包括UniGen Power, Inc.（UniGen）在内的多元化投资中受益，来实现这一目标。请参阅“管理层对财务状况及经营成果的讨论与分析——未来定位”以了解更多关于信托公司战略目标的讨论。 信托拥有一种无面值的受益股份，该股份在纽约证券交易所美国分部以“ IHT”为代码进行交易。合伙企业有两大类未偿有限合伙权益，即A类和B类，各方面完全相同。A类和B类合伙单位均可根据持有人意愿，转换为新发行的信托受益股份。 管理及许可合同 信托公司直接通过其控股子公司RRF LLLP管理酒店。根据管理协议，RRF管理信托酒店的所有日常运营。信托管理的酒店的所有费用、收入和信托与合伙企业之间的报销在合并时已消除。酒店的管理费为房间收入的5%，每家酒店每月的会计费为2,000美元。这些协议没有到期日期，但任何一方都可以提前30天书面通知取消，或者如果物业所有权发生变化，可能更早取消。 信托还向酒店提供“InnSuites”商标的使用，并通过信托的多数方准备提供商标服务。所拥有的子公司，RRF LLLP，包括在管理费中。InnSuites 商标于2027年1月到期。 会员协议 每家InnSuites酒店都已与Best Western International, Inc.（“最佳西方）针对两家酒店中的每一家。为了使用Best Western的名称、商标和预订系统，每家酒店根据通过Best Western预订系统获得的预订情况，向Best Western支付营销和预订费用，包括基于每月客房收入的市场费用以及酒店可供套房数量的费用。与Best Western的协议是年度性的。Best Western要求酒店满足或超过一定的客房质量最低要求，如果未满足这些要求，两家酒店将被排除在Best Western预订系统之外。在过去的一年中，两家酒店通过Best Western预订系统获得了大量预订。根据这些安排，支付的会员费和预订费分别约为209,000美元和201,000美元，记录在截至2025年1月31日和2024年的综合损益表上。 酒店行业竞争 酒店业竞争激烈。图森和阿尔伯克基的酒店在2025财年（2024年2月1日至2025年1月31日）均实现了创纪录的高营业利润（GOP利润），大幅高于新冠疫情和新冠疫情前的营业利润。这种营业利润的显著增长主要得益于成本控制措施和适度的客房价格上调。COVID-19对世界经济和酒店业的影响导致了入住率和客房价格的下降，但这两者现已完全恢复。我们运营的市场中企业、休闲、团体和政府业务的持续竞争可能会影响我们维持客房价格和保持市场份额的能力。每家酒店主要面临来自其直接周边地区的中端酒店的竞争，但也与其他地理市场的酒店物业竞争，以及来自如Airbnb等替代住宿设施的增加竞争。虽然我们酒店竞争对手没有在任何一个地理市场占据主导地位，但其中一些竞争对手可能拥有比信托机构更多的营销和/或财务资源。 某些酒店物业翻新已在酒店市场的竞争对手中完成，未来可能还会建设更多的酒店物业开发。此类酒店开发可能会对我们酒店在其各自市场的收入产生不利影响。 信托公司的酒店投资位于亚利桑那州和新墨西哥州。随着图森亚利桑那州和阿尔伯克基新墨西哥州酒店财产完成翻新，达到最佳西方标准，这些酒店预计在未来24个月内将看到需求量的增长。在这些相应的市场中，供应相对稳定。供应量的大幅增加或需求量的显著下降可能导致竞争加剧，这可能会对我们的酒店在各自市场的入住率、客房价格和收入产生不利影响。2026财年第一季度的持续复苏已经并且将继续对我们酒店产生积极影响（2025年2月1日至2025年4月30日）。预计稳健的结果将持续，同时预计将在2026财年剩余时间内，即至2026年1月31日，获得一份额外的管理协议。 信托可能不再进一步投资酒店，而是将投资多样化，例如2019年12月信托在创新型UniGen Power，Inc.（UniGen）高效清洁能源发电公司所进行的投资。信托可能将继续寻求进一步多样化，包括通过与大型的非上市公司合并或反向合并，以寻求在纽交所-美国上市。 规范 信托受到众多联邦、州和地方政府关于酒店业的法律和规定的约束，包括使用、建筑和 zoning 要求以及与食品和饮料准备和销售相关的法律和规定，如健康和酒类许可法。违反这些法律和规定或政府监管的加强可能要求信托做出计划外的支出，这可能导致运营成本增加。遵守这些法律既耗时又耗资，可能会降低信托的收入和运营利润。 根据1990年美国残疾人法案（以下简称“ADA（无障碍设施设计））所有公共场所都必须满足与残疾人士的进入和使用相关的某些易于实现的国家要求。除了到目前为止完成的ADA工作外，信托可能会被要求移除额外的进入障碍，或对其酒店进行未计划的重大修改，以进一步遵守ADA，或遵守政府规则和法规的其他变化，或者可能面临索赔、罚款和损害赔偿，任何这些都可能减少可用房间的总数，增加运营成本，并/或对信托的经营业绩产生负面影响。 我们的酒店物业受到各种联邦、州和地方环境保护法的约束，这些法律规定了对污染承担赔偿责任。根据这些法律，政府机构有权要求我们，作为该物业的当前或前任业主，进行或支付清理污染（包括游泳池化学物质或危险物质或生物废物）的费用，以及支付由污染引起的自然资源损害费用。这些法律通常不考虑业主或运营商是否知道或导致了污染而强制承担赔偿责任。这种责任可能是共同的，也可能是分别的，因此，每个受保人可能需要对所有相关费用负责，即使可能有不止一个人对污染负责。我们还可以对私人当事人负责，赔偿因我们酒店物业中的或起源于物业的污染而造成的修复、人身伤害、死亡以及/或财产损失费用。此外，环境污染可能影响物业的价值，从而影响业主使用该物业作为抵押物借取资金或以有利条件或全部出售该物业的能力。此外，向废物处理设施（如垃圾填埋场或焚烧炉）运送废物的人员可能对清理该设施的费用承担赔偿责任。 信托还受制于规范我们与员工关系的法律，包括最低工资要求、加班、工作条件和工作许可要求。在联邦和州层面，经常有提高最低工资的提案正在考虑中。当前劳动力市场紧张，员工越来越难招聘和保留。增加州或联邦最低工资率以及包括医疗保险或其他与员工相关的成本在内的员工福利费用可能会增加开支并导致运营利润率下降。这已经由于当前行业劳动力有限且日益昂贵而有所体验。 信托公司为了各种商业目的收集并维护与宾客相关的信息，包括维护宾客偏好以提升信托公司的客户服务以及用于营销和推广目的。个人数据的收集和使用受隐私法律和规定的管辖。遵守适用的隐私法规可能会进一步增加信托公司的运营成本并/或对其服务宾客和向宾客推广其产品、房产和服务的能力产生不利影响。此外，信托公司（或在某些情况下，信托公司雇用的第三方）未遵守适用的隐私法规可能导致罚款或对其数据使用或转移的限制。 季节性因素对酒店业的影响 酒店的运营在历史上具有一定的季节性。图森亚利桑那酒店在历史上第一季度（冬季旺季）的入住率最高，其次是第四季度。第二季度（夏季淡季）在亚利桑那州这家酒店历史上往往入住率最低。这种季节性模式可能导致信托季度收入波动。位于新墨西哥州阿尔布开克的酒店在历史上第二季度和第三季度（夏季旺季）是最盈利的时期，这为信托酒店业务的一般季节性带来了一定平衡。 信托业务的季节性特征增加了其对诸如旅行中断、劳动力短缺和现金流问题等风险的脆弱性。此外，如果在其两家酒店中的任何一家发生不利事件，例如实际或威胁的病毒大流行、恐怖袭击、国际冲突、数据泄露、区域经济衰退或恶劣天气，信托的收入和利润可能遭受重大不利影响。 其他可用信息