景瑞控股2024 年度报告

2024年報ANNUAL REPORT 公司簡介2公司資料4財務摘要5主席致辭6主要物業明細11管理層討論與分析14董事及高級管理層28企業管治報告31董事會報告52獨立核數師報告65合併財務報表‧ 合併資產負債表67‧ 合併利潤表69‧ 合併全面收益表70‧ 合併權益變動表71‧ 合併現金流量表73‧ 合併財務報表附註75五年財務資料180 景瑞控股有限公司*（股票代碼：01862.H K)（「」或「」），是中國領先的住宅物業開發商、資產管理運營商及專業服務提供商，業務涵蓋房地產開發、建築裝修、城市更新、資產管理、商業運營及物業管理等領域。本公司1993年創立於上海，以「用心建築精彩生活」為使命，歷經多年的發展和積澱，2013年10月於香港聯合交易所有限公司（「」）主板成功上市。 景瑞旗下設有景瑞地產、景瑞不動產、景瑞服務三大業務平台，以房地產資產管理為核心業務，聚焦一二線核心城市與都市圈的住宅開發、公寓、辦公等業態，助力城市美好生活，為投資者提供端到端的增值服務。 截至2024年底，本集團佈局中國24座城市，精築運營112個項目。 景瑞明確打造以「客戶價值」為導向的雙輪驅動業務模式，以「輕資產、精細化、重運營」為方向，長期看好房地產，重點佈局增量、存量、服務三大賽道，資源聚焦開發業務，存量、服務實現輕資運營。 未來，面對宏觀經濟形勢及房地產行業的深刻變革，我們將始終堅持「用心建築精彩生活」的企業使命，以降負債為抓手，通過品質提升，運營能力打造，催化輕資產業務，實現有品質的發展。不忘初心，追求卓越，致力成為「最懂建築和生活的行業引領者」。 景瑞控股有限公司* 中國上海市淞虹路207號明基商務廣場B座8樓 閆浩先生（主席兼首席執行官）徐海峰先生（副總裁）陳超先生（副總裁兼首席財務官） 香港灣仔港灣道26號華潤大廈12樓1222室 陳新戈先生 劉天民先生吳繼蘭女士項婷女士 盛德律師事務所香港中環國際金融中心二期39樓 項婷女士（主席）劉天民先生吳繼蘭女士 國浩律師事務所中國上海市北京西路968號嘉地中心23-25層 吳繼蘭女士（主席）劉天民先生項婷女士閆浩先生 Walkers香港中環遮打道18號歷山大廈1501-1507室 劉天民先生（主席）吳繼蘭女士項婷女士陳新戈先生 中正天恆會計師有限公司香港新界葵涌葵昌路51號九龍貿易中心第2座15樓1510-17室 01862 蔣冰弦女士 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖 閆浩先生蔣冰弦女士 www.jingruis.com 香港 中國工商銀行（亞洲）有限公司中國銀行（香港）有限公司東亞銀行有限公司 One Nexus WayCamana BayGrand Cayman KY1-9005Cayman Islands 中國中國農業銀行（上海分行）中國建設銀行（上海分行）中國銀行（上海分行）上海銀行（上海分行） *僅供識別 主席 2024年，中央政府對房地產行業的調控重點圍繞「止跌回穩」展開，政策力度空前，主要體現在以下幾個方面： 我謹代表景瑞控股有限公司*（「」或「」）董事（「」）會（「」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「」或「」）截至2024年12月31日止年度（「」）之業務回顧及展望。 1. 中央政府多次強調「穩住樓市」和「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，明確將房地產市場的穩定作為重要政策目標。同時，政策聚焦於防範化解重點領域風險，守住不發生系統性風險的底線。 2024年世界經濟和政治形勢呈現出增長乏力、分 化 加 劇 、 通 脹 緩 解 、 債 務 攀 升 、 全 球 化 受阻、地緣政治緊張等特點。面對國外複雜嚴峻的環境形勢，中華人民共和國（「」）在複雜多變的內外部環境下，總體保持平穩運行，實現了穩中有進的發展態勢，主要經濟指標順利達成預期目標。2024年，全年國內生產總值人民幣首次突破130萬億元，達到134.9萬億元，按不變價格計算，比上年增長5.0%。2024年，房地產政策以「止跌回穩」為主基調，政策調控力度顯著加大，政策組合拳頻繁出台。2024年全國商品房銷售面積97,385萬平方米（「」），同比下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。全國商品房銷售額人民幣96,750億元，比下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。房地產開發商房屋新開工面積73,893萬平方米，同比下降23%；房屋竣工面積73,743萬平方米，同比下降了27.7%。 2. 需 求 端 政 策 以 降 低 購 房 門 檻 和 成 本 為 核心，主要措施包括：取消限購政策：一線城市如北京、上海、廣州、深圳大幅放寬限購政策，部分區域甚至取消限購；降低首付比例和利率：首套房和二套房最低首付比例分別降至15%和25%，5年期以上貨款市場報價利率（L P R）多次下調，存量房貸利率也進一步降低；購房補貼與稅收優化：多地出台購房補貼政策，財政部等聯合發佈稅收優化政策，降低居民購房和企業稅收負擔。 3. 供給端政策旨在優化市場供給，緩解庫存壓力，主要措施包括：盤活存量土地和商辦用房：專項債收購存量閒置土地，支持盤活存量用地和商辦用房；城中村改造與貨 幣 化 安 置 ： 加 力 推 進 城 中 村 和 危 舊 房改造，實施貨幣化安置，釋放增量住房需求；支持房地產企業融資：建立融資協調機制，滿足企業合理融資需求，擴大「白名單」項目貸款規模。 2024年，景瑞的簽約銷售額不及預期。報告期內，本集團累計實現合約簽約銷售額約為人民幣20.77億元，較去年同期下降45.2%（2023年同期：人民幣37.87億元）；合約銷售面積約為132,761平方米；合約銷售均價為人民幣15,646元 ╱ 平 方 米 。 截 至2 0 2 4年1 2月3 1日 ， 本 集 團土地儲備的合約總建築面積（「」）約為144.82萬平方米。報告期內，本集團並未獲取新的土地項目，專心做好現有房地產項目的開發和交付。 4. 面對房地產市場復甦乏力以及景瑞的流動性困難，我們堅持聚焦房地產開發、不動產、物業服 務 三 大 業 務 賽 道 ， 檢 視 自 身 資 源 ， 盤 活 存量，集中優勢資源度過目前的流動性困難。景瑞地產整合區域佈局，保項目的正常建設，保銷售及工程交付；景瑞不動產做好輕資產與重資產結合，維持並提升出租率，同時通過挖掘資產價值，進一步出售效益相對較低的自持項目，回籠資金以支持房地產主業；景瑞服務圍繞有質量的經營，聚焦質量和滿意度的的客戶服務，穩步推進能力建設。 嚴控增量、優化存量：對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，推動構建房地產發展新模式；化解地方債務：通過專項債等工具支持房地產相關項目，化解地方政府債務風險。 5. 地 方 政 府 積 極 響 應 中 央 政 策 ， 從 取 消 限購、限售，到提高公積金貸款額度、發放購房補貼等，政策環境達到歷史最寬鬆水平。 於2024年6月28日，景瑞之附屬公司景瑞地產（集團）有限公司所發行未償還本金額為人民幣1,350,000,000元的2026年到期人民幣債券之債券持有人通過議決，同意於2027年7月31日及之後，直至2029年5月31日，本集團應逐步償還上述人民幣債券之本金及利息。於2024年8月30日，景瑞之附屬公司景瑞地產（集團）有限公司所發行未償還本金額約為人民幣500,000,000元的2026年到期人民幣債券之債券持有人通過決議，同意於2027年10月7日及之後，直至2029年8月7日，本集團應逐步償還上述人民幣債券之本金及利息。面對本集團的境內外的流動性困難，於2022年7月，景瑞聘請了財務顧問及法律顧問，啟動境外美元優先票據的債務重組。為了公平對待所有債權人，景瑞已經暫停支付所有境外美元優先票據本息。本公司與其財務顧問持續與境外債權人進行溝通，致力公平對待債權人並保障本集團的所有持份者的利益。 務 質 量 ， 打 造 營 運 能 力 ， 改 進 營 運 質 量 。 自2022年以來，景瑞未獲取新的土地項目，著力做 好 現 有 項 目 的 建 設 、 銷 售 和 交 付 。 報 告 期內，景瑞克服資金緊張等重重困難，所有在建項目均正常推進，未發生停工的情況，共交付或 者 部 分 交 付 包 括 浙 江 寧 海 西 店 、 成 都 溫 江北、成都L66、成都江山御府、揚州230、常熟時光里、武漢K4、武漢0808等項目，合計3,317戶，維護了廣大客戶的利益。 2024年，景瑞不動產堅持以實現有質量的資產管理規模為導向，通過開展線下中介、外包進行合作等方式拓展營銷渠道；通過提供增值服務支撐長租價格、根據門店預退鋪排短租量並溢價短租的不同長短租策略以維持充足的出租率。於2024年12月31日，公寓項目時點出租率92.3%，辦公項目時點出租率86.9%。 2024年樓市調控的重點仍然是「防風險、穩市場」，確保房地產市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。 景瑞服務實現了從「地產開發配套服務者」向「高度市場化的全國性物業服務品牌企業」的跨越發展。在革新服務模式的過程中，公司始終以服務為核心驅動力，不斷精進服務質量，致力於創造更高價值，截至2024年12月31日，景瑞服務的業務版圖遍佈上海、浙江、江蘇、天津、重 慶 、 武 漢 、 湖 南 等5 0個 城 市 ， 合 同 面 積 近5,000萬平方米，服務領域涵蓋住宅、園區、寫字樓、醫院、學校、交通樞紐、景區、公建場 面對新的經濟環境和行業發展態勢，景瑞積極應對，探索在新的房地產發展模式下的經營策略 ， 首 先 ， 通 過 積 極 兌 付 或 展 期 境 內 外 負 債以 降 負 債 降 槓 桿 ， 盤 活 低 效 、 非 核 心 資 產 ；其次，提升質量和盈利能力，錘煉產品質量，培養核心競爭力，提升企業核心經營指標；最後，強化服務和運營，強化服務認知，提高服 館、商業綜合體、城市運營等多種物業類型，成功構建了全生命週期、全業態覆蓋、全服務對象、全場景融入的服務體系。 景瑞服務以「用心服務•創造美好」為使命，專注客戶需求、聚焦服務本質，全情投入、以高品質的服務，為客戶創造智慧、溫馨、多元、生長的美好生活和工作環境，矢志成為「中國城市美好生活的推動者」。 務實向新，夯基謀遠，面對目前嚴峻的房地產市場情況及本公司流動性困難，景瑞將秉承「用心建築精彩生活」的初心使命，堅定以資管模式繼續深耕房地產領域，聚焦房地產開發、不動產、物業服務三大賽道，降低負債及槓桿水平、提升運營及服務能力，持續迭代升級，努力在新的商業環境中尋求機會，創造新價值。 最後，藉此機會，我謹代表董事會向本集團的所有客戶、投資者、合作夥伴以及全體員工致以最誠摯的感謝。未來，景瑞將保持定力、勇毅篤行，團結帶領廣大員工，不斷為客戶創造價 值 ， 與 投 資 者 攜 手 共 贏 ， 助 力 城 市 美 好 生活。 *主席 為，貨幣政策適度寬鬆，一攬子增量政策推動經濟回升向好。消費、投資、出口協同發力，新 質 生 產 力 穩 步 發 展 ， 重 點 領 域 風 險 有 序 化解，民生保障紮實有力。政治上，黨中央持續深化改革，推進國家治理現代化，反腐力度不減，社會治理創新成效顯著，為經濟高質量發展提供了堅實保障。 2024年全球政治經濟形勢複雜多變，呈現「復甦分化、風險加劇、政策轉向」的特點。經濟上，全球經濟增長緩慢，國際貨幣基金組織（I M F）預計增速為3.2%，低於歷史平均水平，發達經濟體增長乏力，新興經濟體表現相對亮眼，尤其是亞洲新興市場增長達4.2%。通脹壓力有所緩解，但高債務問題凸顯，全球公共債務突破320萬億美元，佔全球G D P比重超90%。美國經濟在高利率影響下增長放緩，歐元區經濟復甦艱難，日本經濟受內需不振拖累復甦緩慢。政策方面，全球主要經濟體紛紛進入降息週期，以刺激經濟增長。政治上，2024年是超級大選年，多國選舉導致政策不確定性增加，民粹主義抬頭，全球政治格局右傾