景瑞控股2023 年度报告

2023年報ANNUAL REPORT 公司簡介2公司資料4財務摘要5主席致辭6主要物業明細11管理層討論與分析15董事及高級管理層29企業管治報告32董事會報告50獨立核數師報告66 ‧ 合併資產負債表73‧ 合併利潤表75‧ 合併全面收益表76‧ 合併權益變動表77‧ 合併現金流量表79‧ 合併財務報表附註81五年財務資料198 景瑞控股有限公司*（股票代碼：01862.H K）（「」或「」），是中國領先的住宅物業開發商、資產管理運營商及專業服務提供商，業務涵蓋房地產開發、城市更新、資產管理、商業運營及物業管理等領域。本公司1993年創立於上海，以「用心建築精彩生活」為使命，歷經多年的發展和積澱，2013年10月於香港聯合交易所有限公司（「」）主板成功上市。 景瑞以房地產資產管理為核心業務，聚焦一二線核心城市與都市圈的住宅開發、公寓、辦公及物業服務等業態，助力城市美好生活，為投資者提供端到端的增值服務。 截至2023年底，本集團佈局中國24座城市，精築運營112個項目，榮獲「2023中國物業服務力百強企業」、「2023卓越物業品牌企業」、「2023中國物業服務滿意度領先企業」及「2023中國物業服務企業品牌價值100強」等多項榮譽。 景瑞明確打造以「客戶價值」為導向的雙輪驅動業務模式，以「輕資產、精細化、重運營」為方向，長期看好房地產，重點佈局增量、存量、服務三大賽道，資源聚焦開發業務，存量、服務實現輕資運營。 未來，面對宏觀經濟形勢及房地產行業的深刻變革，我們將始終堅持「用心建築精彩生活」的企業使命，以降負債為抓手，通過品質提升，運營能力打造，催化輕資產業務，實現有品質的發展。不忘初心，追求卓越，致力成為「最懂建築和生活的資產管理引領者」。 景瑞控股有限公司* 中國上海市淞虹路207號明基商務廣場B座8樓 閆浩先生（主席（於2023年3月30日 由聯席主席調任）兼首席執行官）徐海峰先生（副總裁）陳超先生（副總裁兼首席財務官） 香港灣仔港灣道26號華潤大廈12樓1218室 陳新戈先生（聯席主席（於2023年3月30日 辭任））（於2023年3月30日由執行董事調任為非執行董事） 盛德律師事務所香港中環國際金融中心二期39樓 韓炯先生錢世政先生盧永仁博士 錢世政先生（主席）盧永仁博士韓炯先生 國浩律師事務所中國上海市北京西路968號嘉地中心23-25層 韓炯先生（主席）盧永仁博士閆浩先生（於2023年3月30日獲委任）陳新戈先生（於2023年3月30日不再擔任） Walkers香港中環遮打道18號歷山大廈1501-1507室 韓炯先生（主席）（於2023年3月30日由提名 委員會委員調任）盧永仁博士陳新戈先生（於2023年3月30日獲委任）閆浩先生（主席）（於2023年3月30日不再擔任） 開元信德會計師事務所有限公司香港灣仔駱克道33號萬通保險大廈23樓 （於2023年8月30日併入審核委員會） 01862 錢世政先生（主席）（於2023年8月30日不再擔任）韓炯先生（於2023年8月30日不再擔任）盧永仁博士（於2023年8月30日不再擔任） 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖 蔣冰弦女士 閆浩先生蔣冰弦女士 香港中國工商銀行（亞洲）有限公司中國銀行（香港）有限公司 www.jingruis.com 中國中國農業銀行（上海分行）中國建設銀行（上海分行）中國銀行（上海分行）上海銀行（上海分行） One Nexus WayCamana BayGrand Cayman KY1-9005Cayman Islands *僅供識別 回顧2023年的房地產市場，中國房地產市場繼續底部調整。中央政策力度前穩後鬆，以7月中央政治局會議定調「行業供需關係發生重大轉變」為分水嶺，政策力度逐漸轉向「托舉並用」，需求端—降首付、降利率、認房不認貸措施接連落地，支持居民按揭購房，供給端—三個不低於、一視同仁支持融資等保主體措施相繼落地，以緩解房企資金壓力。地方政策鬆綁加力提速，273省市622次政策鬆綁，從三四線到核心一二線反向傳導，限制性行政措施幾乎都已退出。 我謹代表景瑞控股有限公司*（「」或「」）董事（「」）會（「」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「」或「」）截至2023年1 2月3 1日 止 年 度（「」）之 業 務 回 顧 及 展望。 2023年，全球經濟增速放緩，地緣格局卻在加速震盪，俄烏衝突已經持續兩年，雙方仍在交火，尚無停戰前景。以巴衝突還在不斷蔓延加劇，美、英等西方大國已經捲入衝突。全球經濟在多重陰影中「慢復甦」、「弱復甦」，各國分化日益擴大。根據聯合國《2024年世界經濟形勢與展望》中的預測，全球經濟增長率將從2023年的2.7%降至2024年的2.4%，全球經濟總體下行是大概率事件。 但從房地產市場層面來看，2023年，市場修復進度不如預期，房地產市場景氣度仍在持續下降，整體還處在調整之中。2023年第一季度經歷 低 位 拉 升 之 後 ， 第 二 季 度 開 始 動 能 不 足 回落，下半年一直處於低位徘徊，行業百強房企累計業績繼續呈現負增長。企業方面，百強房企格局分化持續，央國企銷售表現顯著好於混合所有制房企和民營房企，民營房企整體銷售困境最嚴峻。 面對複雜嚴峻的國際環境和艱巨繁重的國內改革發展穩定任務，中華人民共和國（「」）政府堅持穩中求進工作總基調，經濟持續恢復。據初步核算，2023年全年國內生產總值（G D P）人民幣1,260,582億元，按不變價格計算，比上年增長5.2%，成為引領世界經濟恢復的重要力量。但我們同時也應該看到，2023年，國內經濟週期性和結構性矛盾疊加，總需求不足矛盾凸顯，部分企業經營困難，一些領域風險隱患較多，實現經濟社會發展預期目標難度加大。和以往常態化、週期性的復甦相比，後疫情時代的復甦過程會有波動、時間更漫長。 據國家統計局統計，2023年，全國房地產開發投資人民幣110,913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資人民幣83,820億元，下降9.3%。全國房地產開發企業房屋施工面積838,364萬平方米（「」），比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積589,884萬平方米，下降7.7%。全國商品房銷售面積111,735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。全國商品房銷售額人民幣116,622億元，比上年下降6.5%，其 中 住 宅 銷 售 額 下 降6 . 0 %。2 0 2 3年 末 ， 全 國 商品房待售面積67,295萬平方米，比上年增長19.0%。其中，住宅待售面積增長22.2%。除了商品房待售面積增長外，其他投資和銷售數據較2022年都有所下滑，房地產行業政策放開後，在後疫情時代的復甦過程中，房地產市場供需端的信心重建仍需時日。 有的土地儲備的合計總建築面積（「」）約為2,206,909平方米。我們預期土地儲備可以滿足本集團未來兩年的開發需要。 2020年以來，對房地產行業調控從「三道紅線」的層層加碼到「十六條」的層層放鬆，房地產市場和房地產企業經歷了顛覆性的變革，傳統的房地產發展模式已經落幕，房地產企業普遍陷入流動性緊張的困境。為謀求發展，房地產企業必須向精細化的高品質發展轉變，以存量盤活、租售並舉、住房體系建設和輕資產經營為著力點探索新的發展模式。面對2021年下半年以來的流動性不足，特別是2022年美元債違約導致的流動性困境，「降槓桿、強服務、提品質」成為景瑞2023年工作的重要目標。 2023年，在中國內地房地產行業整體經營情況不佳、行業遭遇深度調整的大環境下，景瑞的市場銷售持續下滑，流動性緊張加劇。報告期內，本集團累計實現合約簽約銷售額約為人民幣37.87億元，較去年下降46.5%（2022年：人民幣70.76億元）；合同銷售面積約為210,469平方米；合同銷售均價為人民幣17,995元╱平方米。 面對本集團的境內外的流動性困難，2022年7月，我們聘請了財務顧問及法律顧問，啟動境外美元優先票據的債務重組，為了公平對待所有債權人，景瑞已經暫停支付所有境外美元優先票據本息。目前，景瑞所有已發行境外美元優先票據均已到期，本公司將考慮境外市場和本公司經營情況，積極與投資人溝通，爭取早日推出重組方案。 景瑞地產始終堅持「客戶第一」的價值觀，致力於為客戶創造價值。針對2023年對房地產企業持續的資金嚴監管的局面，景瑞地產以「保交樓」作為全年工作的核心，2023年共完成無錫景瑞‧湖濱天譽、天津景瑞‧譽璟天地等15個項目、20個批次，累計9,237戶的交付，滿足了近萬戶購房者的入住需求，極大限度的履行了企業的社會責任。另一方面，景瑞地產以客戶需求為導向，著力進行產品的改善與升級，嚴守項目品質。在工程施工上，全部採用戰略合作單位，全年召開品控專題會30餘次，系統梳理 本集團繼續秉承深耕長三角地區的發展策略，並積極拓展長三角周邊重點城市以及成渝地區的優質項目。於2023年12月31日，本集團所擁 「小物業」牽動「大民生」，隨著行業價值回歸理性，景瑞服務更注重有質量的發展，截至2023年12月31日，景瑞服務的業務版圖遍佈上海、浙江、江蘇等50個城市，合同面積近5,000萬平方米，服務對象涵蓋住宅、商業綜合體、寫字樓、園區、學校、銀行、醫院、政府公建項目等多重物業類型。景瑞服務專注客戶實際需求，為客戶打造有品質的空間服務，秉承「用心服務•創造美好」的理念，以做「中國城市美好生活的推動者」為發展目標，關注業主實際需求，務實向新，用服務力和執行力把「堅守品質的陽光服務運營商」願景融入全業態、全場景、全生命週期中。2023年，景瑞服務榮獲「2023中國物業服務企業綜合實力50強」、「2023中國物業服務企業品牌價值100強」等獎項。 產品每一敏感節點；嚴格執行精工體系標準和品控停歇點制度，本集團專業下沉120天以上，對項目全程管理。同時，為謀求可持續發展，景瑞地產轉變觀念，從高品質投資、高價值運營、高品質定位和精細化行銷管理等方面深研新 形 勢 下 的 房 地 產 開 發 模 式 ， 為 重 新 起 航 蓄力。 景瑞不動產，作為景瑞旗下致力於租賃式公寓和辦公樓的投資、開發、改造、運營的平台，以 長 租 公 寓 為 戰 略 型 業 態 、 辦 公 為 機 會 型 業態，聚焦城市更新及適配土地，通過存量物業的持有、管理、運營，景瑞不動產深入挖掘資產價值，為客戶打造有品質的空間，同時為投資人提供「端到端」的服務，踐行平台「用心共築資產價值」的使命。截至2023年12月31日，景瑞不動產在京滬等一線城市佈局公寓項目7個，商辦項目3個，資產管理規模近人民幣52.6億元，累計成功退出項目10個。年內，公寓、辦公項目共計實現租金收入人民幣2.12億元，於2023年12月31日，公寓項目時點出租率92.6%，辦公項目時點出租率43.2%。2023年，景瑞不動產出售了於上海景瑞‧申信大廈等項目的全部股權，出售事項所得款項用作本集團一般營運資金，改善了本集團的流動資金問題。 展望2024年，中央層面房地產政策有望從三方面 發 力 ， 一 是 金 融 支 援「三 大 工 程」建 設 ， 並以此為抓手推動構建房地產發展新模式，二是落 實「三 個 不 低 於」等 供 給 端 金 融 支 持 ， 三 是下調住房交易稅費，穩需求進而穩市場。整體來看，2024年房地產市場仍將處於利好政策齊出的緩慢爬坡階段，在宏觀經濟逐步恢復的大趨勢下，房地產市場將探索新的供需關係和經營及融資模式，建立新的市場秩序以求發展突破。 景瑞將順應市場趨勢與國家政策導向，面對目前的流動性困境，積極維護客戶、供應商以及投資者等所有持份者的權益，盤活存量資產，深耕價值城市，將「保交樓」作為目前工作的核心，著力打造企業的交付力，嬴得政府、購房者、金融機構及投資者等各方的信任。未來，景瑞將繼續深耕核心城市與都市圈，提升產品力和精細的運營能力；深化大資管模式，持續打