金 融 街：2024年年度报告

2025年4月 目录 目录...........................................................................................................................1第一节重要提示.........................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标.............................................................................3第三节董事会报告.....................................................................................................8第四节公司治理.......................................................................................................41第五节环境和社会责任...........................................................................................64第六节重要事项.......................................................................................................65第七节股份变动及股东情况...................................................................................74第八节优先股相关情况...........................................................................................80第九节债券相关情况...............................................................................................81第十节财务报告.......................................................................................................98第十一节备查文件目录.........................................................................................237 第一节重要提示 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长杨扬、总经理盛华平、财务总监于健声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经董事会审议通过的2024年度利润分配预案为：公司计划2024年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 续经营能力存在不确定性 □是√否 七、分季度主要财务指标 单位：元 八、非经常性损益项目及金额 1、公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 2、公司报告期不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节董事会报告 一、公司经营环境及影响 （一）房地产行业形势分析 1．行业政策变化分析 2024年9月的中央政治局会议指出：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024年12月的中央经济工作会议指出：有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。 2．全国市场形势分析 根据国家统计局数据，2024年，全国商品房销售面积为9.74亿平米，同比下降12.9%，降幅较2023年扩大4.4个百分点；全国商品房销售金额为9.68万亿元，同比下降17.1%，降幅较2023年扩大10.6个百分点。根据中国指数研究院数据，2024年，中国房地产销售额百亿企业整体销售签约额同比下降30.6%，降幅较2023年扩大24.8个百分点。 根据国家统计局数据，2024年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌5.7%，降幅较2023年扩大4.7个百分点。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌3.7%，降幅较2023年扩大3.7个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌5.4%，降幅较2023年扩大5.5个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下跌6.2%，降幅较2023年扩大4.4个百分点。 根据中国指数研究院数据，2024年，全国300个城市住宅用地成交面积为3.8亿平方米，同比下降22.7%，全国300个城市住宅用地成交出让金为2.1万亿元，同比下降27.6%。 3．公司进入重点城市市场分析 根据中国指数研究院数据，2024年，公司进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降11.0%，商品住宅销售金额同比下降17.1%。 根据中国指数研究院数据，2024年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降30.3%，住宅用地成交金额同比下降33.6%。 根据戴德梁行数据，2024年，北京甲级写字楼空置率为18.3%，同比下降0.4个百分点；北京甲级写字楼租金为244.8元/平米/月，同比下降17.8%；上海甲级写字楼空置率为22.4%，同比提高7.2个百分点；上海甲级写字楼租金为223.3元/平米/月，同比下降20.3%。 （二）公司经营管理回顾 2024年，公司坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的总体经营思路，抓回款、控支出、降负债，确保资金安全，推进各项经营工作稳步开展： 1.围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委紧紧围绕“保安全、调架构、促转型， 强机制、树新风、迎变革”开展各项工作，充分发挥领导核心作用，把方向、管大局、保落实，为公司转型发展提供有力的政治保障和组织保障。一是成功召开中共金融街控股股份有限公司第三次代表大会，选举产生公司第三届党委委员和第三届纪委委员，团结带领公司全体员工为实现公司转型发展、高质量发展的目标奋勇前进；二是通过集中学习、主题党日、书记讲党课、警示教育等多种方式，高质量完成党纪学习教育，推动党纪学习教育走深走实；三是修订党委工作规则、议事规则，制定党委会决议事项督办工作办法，坚持科学决策、依规决策。组织开展系统内公司“党建入章”工作，进一步强化了党组织在公司治理中的法定地位；四是各党组织通过召开专题生活会、班子成员座谈会，进一步转变观念、统一思想、明确目标，持续深化党建品牌，以党建助经营，努力在转型和变革中发展，持续为公司发展赋能。 2．强化资金管控，保障公司财务稳健。报告期内，公司高度重视现金流管理，将保障现金流安全作为经营工作的首要任务，公司经营活动现金流净额为60.0亿元，连续6年保持为正。一是密切关注政策与市场情况，及时优化销售策略，科学完善销售机制，加速推进销售签约回款；二是加强营销费用、管理费用管控，精打细算严控费用支出，同时持续推动低效资产与存量项目处置，盘活存量资产；三是动态评估资金收支状况，严格落实年度工程计划，以销定产严控工程支出；四是积极开展融资工作，保持畅通且多元的融资渠道，募集期限合理、成本较低的资金。 3.紧盯市场变化，努力推进销售去化。报告期内，公司密切关注所处区域政策和市场动态，以快速去化为核心目标，通过细化管理要求、统一管控模式、强化统一调度、优化奖惩机制等措施，全力推进项目销售去化。2024年，公司实现销售签约额约194.5亿元（其中北京房山金悦郡和苏州融悦湾写字楼等项目实现整售），实现销售签约面积约121.2万平米，销售签约额在中国房地产销售额百亿企业排名提升至第47位。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约175.9亿元（销售面积约104.5万平米）；商务产品实现销售签约额约18.6亿元（销售面积约16.7万平米）。 4.发挥经营优势，资管业务保持稳定。报告期内，公司发挥自持物业的经营优势，持续整合资源，优化管理体制，及时调整经营策略，资管业务保持稳定。写字楼板块根据市场变化，积极调整租赁策略，提高服务标准，稳定现有租户的同时积极挖掘潜在客户，重点项目出租率和租金水平在所处区域保持领先水平；商业板块持续优化品牌结构，升级环境与服务，深度挖掘消费群体，提高营销活动的精准性，重点项目出租率保持稳定，新运营项目增长较好；文旅板块不断强化内容建设，丰富宣传推广渠道，全力培育特色新体验、多元化新业态，持续提升客户体验和品牌美誉度，经营业绩稳中有进。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约22.9亿元，实现息税前利润约12.4亿元，经营保持稳定。 5.坚持价值投资，推动投资模式创新。报告期内，公司一是坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理念，完善投资业务的考核及激励机制，加强对项目核心指标的落地管控，并积极通过股权收购方式获取项目；二是顺应宏观经济形势和房地产行业发展形势的变化，积极推动公司业务转型发展，其中城市更新业务以做产品、做内容为核心，深入挖掘公司内部项目资产价值，持续关注调研市场匹配项目，文旅业务强化业态拓展和内容建设，梳理项目运营痛点和难点，明确后续发展重点。 6.提品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，“保交楼”始终是公司的运营与管理核心。公司一 是改革品控考核机制，制定更加精细化的品控目标及相应的奖罚细则，坚守质量底线，提升产品品质；二是深入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，为后续系统性提升项目品质打好基础；三是实时关注项目进度和竣备交付进度，加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付和品质呈现。 7.优化体制机制，推动管理效能提升。报告期内，公司根据战略发展方向和业务转型需求，持续优化体制机制，一是完成公司本部组织架构调整，设立城市更新管理部、文旅业务管理部、自持业务管理部、开发业务管理部，提升业务专业管理水平；二是进一步整合区域公司业务，优化所属公司组织架构及岗位设置标准，精简组织架构与管理岗位职数，精简人员数量，优化人员结构，提升组织效能；三是针对销售去化、资金安全、转型发展、机制改革等关键业务和工作，优化奖惩机制，激发公司内生动力。 8.修订发展战略，明确公司发展思路。报告期，公司深入剖析境内外房地产市场发展规律，总结房地产行业的发展现状，研判未来发展预期，结合公司自身优势和面临的挑战，完成中长期发展战略的修订工作。公司新一轮发展战略明确“深耕精投五大城市群的中心城市，坚持以房产开发、资产管理、文化旅游、城市更新为核心业务，