嘉里建设二零二四年年报

嘉里建設有限公司 嘉里建設有限公司（「嘉里建設」）為最具規模的物業企業之一，於亞洲擁有重大投資，中港兩地之物業建設尤享聲譽。嘉里建設於兩地之投資重心，在於精選中心地段，發展專尚物業。本公司堅守此發展方針，持之以恆，藉此創建成功的營運模式，並在優質物業發展及管理方面累積了豐富經驗。本公司信守公平與誠信之原則，在悠久的企業歷程中，與員工、供應商、合作夥伴、政府機構及其他重要持份者建立了彌足珍貴的長遠關係。 目錄 4財務摘要6主席報告8管理層討論及分析8業務回顧21資本資源及流動資金23業務概覽30企業可持續發展38主要獎項及嘉許40企業管治報告78董事及高級管理人員80董事會報告97財務資料97獨立核數師報告103綜合收益表104綜合全面收益表105綜合財務狀況表107綜合現金流動表109綜合權益變動表111綜合財務報表附註201所持物業詳情212五年財務概要213釋義215公司資料及財務資料時間表 註1：收入僅包括來自本公司及其附属公司的收入。註2：二零二一年度不包括出售一間聯營公司部分權益所得溢利。註3：不包括二零二一年度特別股息每股2.30港元。 主席報告 致各位股東： 我謹代表嘉里建設有限公司欣然宣布二零二四年全年業績。 營商環境 在香港，房地產市場於年內持續疲弱。儘管政府在二零二四年二月全面撤銷樓市降溫措施後，成交量曾短暫回升，但住宅價格按年下跌7%(1)，且市場上仍有大量已落成的住宅庫存。買家保持審慎態度，主要青睞在黃金地段推出、且較二手樓價有顯著折讓的項目。此外，消費市場同樣表現疲軟，零售銷售額按年下降7%，私人消費則按年減少0.6%(2)，消費放緩主要歸因於消費者信心低迷，以及本地居民和旅客的消費模式轉變。 在內地，營商環境及消費者信心持續疲弱對市場造成沉重壓力。此現象可從人民幣銀行存款飆升中反映——二零二四年十二月人民幣存款總額突破300萬億元，較二零二三年十二月增長逾6%，相比二零二一年六月以來更高出逾33%(3)（當時內地經濟情緒正處於多年來高位）。儘管潛在買家具備經濟能力，但仍對投資房地產持觀望態度。此外，消費降級趨勢持續，消費者對價格更為敏感，消費支出也趨於謹慎。與此同時，企業為控制成本，亦傾向縮減辦公室租用空間。 營運表現 在此經濟環境下，我們仍取得亮麗的業績。在香港，發展物業銷售表現理想，市場對旗下項目的正面反應令我們深感鼓舞。這不僅反映了我們在優質發展項目上的重點佈局，更體現了團隊行之有效的銷售及市場推廣策略。在內地，儘管面臨逆風，我們的投資物業表現依然穩健。我們積極提升零售定位，並於年內推出多項舉措，以提高商場知名度及優化租戶組合，從而推動零售額增長。 二零二四年錄得合約銷售額126.05億港元（二零二三年：140.71億港元），跌幅主要由於內地可銷售資源減少，但部分被香港的貢獻增加所抵銷。 本集團合併收入為213.61億港元（二零二三年：181.27億港元），按年上升18%，主要得益於發展物業的應佔確認銷售額增加至138.30億港元（二零二三年：104.16億港元）。 投資物業（不計入酒店業務）的合併租金收入按年下跌2%至53.55億港元（二零二三年：54.50億港元），若按當地貨幣計算則大致持平。酒店業務在二零二三年已從新冠疫情的影響中大幅復甦，並於二零二四年恢復正常，合併收入按年減少4%至21.76億港元（二零二三年：22.61億港元），按當地貨幣計算則按年下跌2%。 財務業績及股息 本集團於二零二四年錄得股東應佔溢利8.08億港元（二零二三年：32.43億港元），按年減少75%。鑑於內地及香港房地產行業環境面臨的挑戰，我們對發展物業及投資物業的估值採取了更為保守的取態。若撇除特殊項目影響(4)，基礎溢利按年增加25%至39.73億港元（二零二三年：31.89億港元），增幅主要由於發展物業收入提升。二零二四年每股盈利為0.56港元（二零二三年：每股2.23港元），按基礎溢利計算的調整後每股盈利為2.74港元（二零二三年：每股2.20港元）。 董事會建議宣派年度末期股息每股0.95港元，連同中期股息每股0.40港元，本年度總股息為每股1.35港元（二零二三年：每股1.35港元）。 可持續發展 二零二四年標誌著我們在可持續發展進程中邁向另一個重要里程碑。我們在全球房地產可持續標準（「GRESB」）評估中，榮獲亞洲區多元化業務類別的「區域業界領導者」及「區域上市企業業界領導者」兩項殊榮，充分體現了我們對ESG最佳實踐的堅定承諾。為進一步保護自然生態，我們於深圳前海嘉里中心和香港嘉里中心試行了生物多樣性評估，深入了解物業周邊的自然棲息地，以強化保護當地物種的能力，並計劃將此評估項目擴展至本集團旗下所有物業。此外，我們已完成所有投資物業的氣候風險及脆弱性評估，識別主要風險並制定相應的緩解與適應策略，以積極應對氣候變化帶來的挑戰。 我們欣然宣布二零三零年中期減碳目標，致力於從今起至二零三零年，實現營運碳排放按年減少2%。我們深信協作是實現可持續發展目標的關鍵，因此我們將繼續與價值鏈夥伴緊密合作，攜手推進減碳進程。 展望 展望未來，我們對內地的長遠增長前景保持樂觀。從結構性因素分析，內地的城市化水平仍顯著低於其他較發達經濟體，消費佔本地生產總值的比重亦存在明顯差距。內地城市的進一步發展與壯大，以及中產階級消費力的崛起，加上產業與創新提升至國際競爭水平，將繼續成為內地經濟增長的關鍵推動力。香港作為內地與國際市場的唯一金融門戶，我們對其前景亦感到樂觀。隨著內地企業積極拓展國際市場，加上國際投資者持續在內地展開投資活動，香港作為內地國際金融中心的獨特角色將日益重要。 然而，短期內香港和內地的營商及消費者信心何時能顯著恢復，仍存在不確定因素。貿易局勢緊張及地緣政治風險進一步加劇市場挑戰，美國利率預期於可見未來將維持較高水平。因此，我們將繼續保持審慎態度，專注於減少負債及維持穩定股息。 最後，我謹代表董事會向全體敬業的同事致以誠摯感謝和由衷讚賞，感謝團隊取得亮麗的業績。同時，我亦衷心感謝各董事提供的寶貴意見與支持。 郭孔華主席香港，二零二五年三月十九日 管理層討論及分析業務回顧 主要摘要 合併收入 本集團合併收入按年增加18%至213.61億港元（二零二三年：181.27億港元），分項如下所列。發展物業的合併收入按年增加33%至138.30億港元（二零二三年：104.16億港元），主要受內地收入確認增加所帶動。投資物業及酒店的合併收入按年微跌2%至75.31億港元（二零二三年：77.11億港元），若按固定匯率計算則保持穩定。 合併業績 本集團合併業績為68.50億港元（二零二三年：79.16億港元），相應毛利率為32%（二零二三年：44%）。毛利率下降主要由於確認發展物業產品組合不同所致。 發展物業撥備 由於香港政府收回本集團於古洞北新發展區持有的若干土地，本集團因而錄得一次性撥備。此外，由於住宅市場狀況疲弱，本集團就主要位於內地二、三線城市的發展物業亦錄得減值撥備。於年內，上述非現金撥備應佔總額為13.97億港元（二零二三年：6.71億港元）。 投資物業重估 於二零二四年十二月三十一日，本集團的投資物業組合估值為842.73億港元，包括內地物業組合558.39億港元及香港物業組合284.34億港元。 由於辦公室及零售行業的風險增加，尤其是相對較新的資產，二零二四年錄得應佔投資物業非現金公允價值虧損（扣除遞延稅項後）17.68億港元（二零二三年：收益7.25億港元）。資本化率大致保持平穩。 融資費用 融資費用總額增加4%至26.60億港元（二零二三年：25.50億港元），主要由於支付上海黃浦項目最後土地款項後債務總額增加。計入綜合收益表的融資費用淨額下降至3.78億港元（二零二三年：6.00億港元），而資本化融資費用則上升至22.82億港元（二零二三年：19.50億港元）。隨著多個項目陸續竣工，資本化金額的比例預計將逐步下降。 透過積極的資金管理，年內的實際利率維持穩定於4.6%（二零二三年：4.7%）。於二零二四年十二月三十一日之平均債務年期為2.6年（二零二三年十二月三十一日：2.7年）。有關本集團的資金政策及運作詳情，請參閱「資本資源及流動資金」一節。 稅項 稅項減少至10.70億港元（二零二三年：26.96億港元），主要由於與投資物業公允價值虧損相關的遞延稅項減少，以及內地的土地增值稅下降所致。 合約銷售額 本集團錄得合約銷售額126.05億港元（二零二三年：140.71億港元），按年下跌10%，主要由於內地合約銷售額減少，而部分跌幅被香港合約銷售額的改善所抵銷。 於二零二四年十二月三十一日，尚未確認的合約銷售額約為102.00億港元，其中57%來自香港項目，43%來自內地項目。相關收入預計將於二零二五年該等項目落成並向買家交付已落成單位後確認。 負債比率 本集團於二零二四年十二月三十一日的負債比率因上述債務總額增加而上升至41.5%（二零二三年十二月三十一日：34.1%）。本集團將持續執行其去槓桿計劃，並秉持審慎的財務管理策略，以將負債比率維持在合理水平。 土地儲備策略 本集團在香港及內地主要城市（包括北京、杭州、上海、深圳和瀋陽）擁有多元化的發展物業及投資物業的土地儲備。 我們的土地儲備策略專注在內地打造優質綜合用途項目組合，涵蓋辦公室、零售、酒店及出租公寓，同時在內地及香港營運平衡的發展物業管道。本集團擁有強健的土地儲備，可於未來數年帶動增長，並將維持嚴謹和審慎的土地儲備策略，以支持長期可持續增長。 物業組合之組成 於二零二四年十二月三十一日，本集團於內地、香港及海外其他地區所持物業組合之應佔樓面面積合共5,010萬平方呎（二零二三年十二月三十一日：5,090萬平方呎）。 其中，內地的發展中物業的應佔樓面面積為1,770萬平方呎，包括位於上海黃浦區綜合用途項目面積約510萬平方呎。該戰略項目涵蓋住宅及商業部分，預期將透過發展物業帶來穩健的收益，同時優化上海市市中心的投資物業組合，並為本集團實現持續增長的經常性租金收入。 二零二四年，本集團宣布了一項涉及武漢現有及新增土地儲備的交易。透過此項交易，武漢綜合用途項目將以更優質的住宅及商業樓面面積組合定位，其中包括約360萬平方呎的待售發展物業（包括持有作出售用途及發展中物業），以及120萬平方呎的投資物業。本集團物業組合之應佔樓面面積摘要如下： 發展物業管道 憑藉其發展中物業組合，本集團現有的發展物業為其提供了穩健的銷售管道，足以滿足未來五年及其後的銷售需求。於二零二四年十二月三十一日，本集團內地及香港待售發展物業的應佔總樓面面積為890萬平方呎。 與此同時，本集團在內地的發展物業管道將帶來720萬平方呎的應佔樓面面積。所有內地的發展物業均規劃為各城市核心區域綜合用途發展的重要組成部分，並享有便捷的交通網絡。項目將提供優質住宅及商業配套設施，如購物中心及匠心設計的公共空間。 在香港，本集團持有優質的項目儲備，應佔樓面面積合共約170萬平方呎，涵蓋矜罕豪華、高端及中端市場的多元化項目，為本集團構建出均衡的發展物業管道。 „投資物業及酒店管道 於二零二四年十二月三十一日，本集團旗下主要投資物業及酒店組合的應佔樓面面積合共1,860萬平方呎，包括香港及內地的辦公室、零售、公寓、酒店及貨倉資產。在主要投資物業和酒店組合中，內地佔比為83%或1,550萬平方呎，而香港佔比則為17%或310萬平方呎。其組成如下： 在未來六年，本集團預計將通過一系列主要綜合用途項目，為投資物業及酒店組合新增樓面面積1,040萬平方呎，其中包括約570萬平方呎的辦公室物業、約410萬平方呎的零售物業，以及約60萬平方呎的酒店及公寓。上海（浦東及黃浦區）、杭州、武漢和瀋陽將是推動增長的主要城市。 憑藉其戰略願景及嚴謹的土地儲備，本集團已在主要城市建立了穩固的綜合用途項目管道。預計推出的商場、優質辦公室、公寓及酒店將成為增長引擎，為本集團帶來穩定增長的