深振业Ａ：2024年年度报告

2024年年度报告 2025年04月 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李普及会计机构负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议。 公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号—行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”有关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义......................2第二节公司简介和主要财务指标....................5第三节管理层讨论与分析..........................9第四节公司治理.................................26第五节环境和社会责任...........................42第六节重要事项.................................43第七节股份变动及股东情况.......................51第八节债券相关情况.............................56第九节财务报告.................................62第十节备查文件目录............................171 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 □适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 □是☑否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 ☑是□否 截止披露前一交易日的公司总股本： 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2024年，我国经济运行总体平稳、稳中有进，国内生产总值达134.91万亿元，同比增长5.0%。2024年中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。年内，全国新建商品房销售面积9.7亿平方米、比上年下降12.9%，其中住宅销售面积8.1亿平方米、比上年下降14.1%；新建商品房销售额9.7万亿元、比上年下降17.1%，其中住宅销售额8.5万亿元、比上年下降17.6%；全国房地产开发投资10万亿元、比上年下降10.6%；房屋竣工面积7.4亿平方米、比上年下降27.7%，其中，住宅竣工面积5.4亿平方米、比上年下降27.4%。 2024年，商品房市场纾困政策呈现出叠加释放，形成“组合拳”效应的特征。一方面，各部门、各地区在不断落实存量政策的同时，也在不断储备和出台新的政策，比如热点城市和地区不断调整住房限购政策的范围、住房贷款首付比例和利率，且在调低利率、税费等方面的力度不断加大，在融资“白名单”“好房子”供给等新模式方面，也在不断创新政策工具；另一方面，土地、财税、金融等横向部门，国家、省、市、区（县）等纵向部门，管理部门、行业协会和企业等，强化政策协同、系统集成，力求形成“组合拳”效应。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司业务概述 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，近年来公司在代建业务、企业公寓、商业运营、城市服务、城中村改造等领域持续发力、积极布局，以实现公司的稳定发展。 （二）公司经营与管理情况回顾 2024年，国内房地产市场加速转型，政策构建“市场+保障”双轨体系，市场逐步转向存量运营，整体呈现“以价换量、结构优化”特征。在此背景下，公司转变思路、调整策略，全年实现营业收入60.65亿元，创公司历史新高。公司资产负债率由上一年度的71%降至67%，公司现金流安全稳定。 1、业务板块稳健发展 一是地产主业方面：公司在市场营销环境较为艰难的背景下，全年狠抓存量资产销售去化，累计实现合同签约金额42.34亿元，超额完成年度目标，回笼资金34.36亿元，为公司可持续发展筑牢基础。各地产开发项目交付平稳有序，年内累计交付住宅数量1,520套，有力完成“保交楼”任务目标。 二是城中村改造方面：公司坚持履行“服务城市、服务大局”使命，抢抓“三大工程”政策机遇，积极承接城中村改造前期工作项目共4个，成为参与深圳市拆除新建类城中村改造首批项目最多的企业；高效启动意愿征集工作，其中宝安区、罗湖区等两个改造项目意愿征集率在全市范围内处于领先位置，工作成效得到相关政府部门充分肯定。 三是商业运营方面：年内，公司实现商业运营租赁收入合计1.24亿元。公司率先开创“三个一”国企样板，在管的华舍公寓下梅林店获深圳首个“新时代城市建设者之家”称号，并作为优秀案例入选全国干部学习培训教材，宣传片《“寓”见未来》获得国务院国资委优秀国企品牌故事奖项。公司新获福田区园西保障性住房项目，进一步拓宽保障房租赁赛道发展空间。 四是代建及城服方面：公司直面市场需求调整，在原有代建业务基础上开拓了“全过程咨询业务”，年内成功中标4个项目，累计已获取代建和全过程咨询项目22个，先后获评8个业主单位给予的“优秀履约评级”；公司自有物业团队积极拓展外部市场，承接保障性住房物业服务项目，助力保障性租赁住房服务品质的提升，服务民生发展有力有效。 2、内部管理效能显著 一是强化战略引领，完善顶层设计：年内，公司在董事会带领下，着力发挥战略引领职能，加快完善优化顶层设计，积极围绕中央关于构建房地产发展新模式进行探索，深入研究公司中长期战略规划，积极谋划公司转型发展路径，围绕新质生产力发展方向开展深入研判，战略管理水平有效提升。 二是强化成本管理，坚持降本增效：以3%的票面利率成功发行5亿元中期票据，通过置换债务、提前还款等举措节约融资成本，提高资金使用效率；采用统筹招标、现场签证等管控方式节约招投标成本，招标采购进一步规范透明。 三是加大研发力度，提升产品品质：制定《住宅全屋智能家居配置技术标准》，建筑、精装、景观等产品线标准化迭代更新，在管项目应用全屋智能技术及AI设计理念，大幅缩短设计周期，并合理运用建筑新规，提升业主得房率和居住体验，房地产领域“新质生产力”得到全面增强。 四是强化安全管理，着眼风险防控：年内，公司增设安全管理部，建立多维度、全覆盖、常态化的隐患排查机制，夯实安全生产防线；全面强化合规管理体系建设，动态跟踪存量诉讼案件，防范化解内控风险；建立资本市场风险、债项风险及舆情风险跟踪研判机制，有效防范化解潜在风险。 五是完善市值管理，提升品牌形象：公司及时准确披露定期及临时报告、ESG报告、业绩预告、股价异动公告等，与投资者保持良好互动交流，切实保障投资者知情权，促进公司市值管理水平及品牌形象不断提升，公司年内市值涨幅59.48%。 （三）项目开发情况及相关事项 1、新增土地储备项目 本年度公司无新增土地储备。 2、累计土地储备情况 7、融资途径 单位：亿元 公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，坚持以高质量发展为主题，以改革创新为动力，聚焦粤港澳大湾区，不断优化投资布局，加快项目去化速度，保证公司现金流的安全稳定；同时，公司将积极围绕中央构建房地产发展新模式的部署，采取有力措施开拓城中村改造等相关业务领域，促进公司稳健经营和可持续健康发展；另外，公司还将加大改革创新力度，努力探索培育新型业务，积极推动公司高质量发展。 未来一年经营计划请参见本节“十一、公司未来发展的展望”中2025年经营发展计划的相关内容。 9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ☑适用□不适用 本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2024年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约28.71亿元，具体情况详见公司2024年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。 10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用☑不适用 三、核心竞争力分析 公司坚持稳健审慎的财务管控，科学合理的投资决策，成熟高效的运营管理，推进党的建设、长效激励、大监督体系、改革创新容错机制、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。 四、主营业务分析 1、概述 参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ☑适用□不适用 单位：元 □适用☑不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 ☑适用□不适用 1、营业收入2024年较上年增加115.79%，主要系结转规模增多所致。2、存货2024年较上年减少36.72%，主要系本年结转及计提存货跌价准备所致。 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用☑不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 产品分类 单位：元 （6）报告期内合并范围是否发生变动 ☑是□否 1、2024年12月6日，本公司全资子公司贵州振业房地产开发有限公司完成工商注销登记。2、2024年12月12日，本公司控股子公司南京振新业房地产开发有限公司之子公司南京振新业装饰有限公司完成工商注销登记。3、2024年12月19日，本公司控股子公司南京新振城房地产开发有限公司之子公司南京新振城装饰有限公司完成工商注销登记。4、2024年12月19日，本公司全资子公司天津市振业资产管理有限公司之子公司天津市振业房地产开发有限公司完成工商注销登记。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用☑不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 □适