政策抑制业绩增长，看好短期反弹与长期优势

第一www盈利来源:年收变净核变每变市每息政策    一上海证券有限w.mystockhk.c利摘要 : 公司资料, 第结日：31/12入(百万港元)动(%)利润(百万港元心盈利(百万港动(%)股收益(港元)动(%)盈率(倍)股股息(港元)率(%)策抑制业绩受规划政策入 14.24亿廊坊龙河高年同期出让元，同比下坊市城市总前该文件草规划方案确期水平。 廊坊 2030划，市辖区个产业园区后，参照国空产业及相园有望成为和土地出让都二机场的险。 土地与住宅来，廊坊市上涨约在5面积计算）控的压力，目标价 3.项目进展，/7.52 亿/8/0.459 元/于 2016-20限公司 om 第一上海 )元)港元)))绩增长，看好策影响，一级亿元，较 20高新区 2015让土地面积下下滑 53%。公总体规划(20草案已完成公确定后，龙河，扩展城市区未来 15年区均有望进入国内外大型枢相关配套产业为首批受益园让收入方面均的建设计划尚宅市场表现市区房价有所5%左右，201同样表现平对廊坊的住98 港元，维我们预期28.57 亿元，/0.523 元，018 的 PE分中国宏买入 2014A2,39197.15% -701691-4.13% -0.50-16.97% -5.10.0000.00%好短期反弹级开发业务14 年同期下年度共出让下滑 60%。公司园区土012-2030年公示，预计河高新区年市建设和产业年有三倍左右入城市成熟区枢纽机场区业将进入快园区，在功均较现有水尚未明确，平稳，暂无所上行，剔14 年至今廊平稳，我们住宅和土地价维持买入评级2016-2018年2016-2018给予买入评分别为 10x/8.宏泰发展2015A21,424240.46% 4251441240.29% 430.3137.38% 268.20.15000.75%0弹与长期优势规模下滑:2下滑 40.5%。让土地 24.3对应的土地地出让面积年)》文件尚正式文件即度土地出让业发展空间：右的成长空间区域。 首域的经济发速增长期。能定位、进平有较大的短期仍存在无调控压力：除二月春节廊坊市区土地认为廊坊市价格持谨慎乐级:根据公司年公司将实现年对应的 E评级，目标价.7x/7.6x。展（612016E202,0332,2.82% 13.6525933.81% 15.0.4006.87% 15.6.40.1000.0.50%0.势 2015 年实现公司下属主2 万平米，地出让金额积减少，主要尚未出台的影即将出台。城让规模有望恢按照廊坊间，宏泰在廊都二机场进发展规律，廊宏泰广阳科进驻企业、租的提升。鉴于在影响规划落2015 年四节因素整体价地出让均价市区目前暂无乐观态度。司的业务发展现归属利润PS 分别为0价3.98 港元 166）017E2013022,521% 11.97528688799% 14.40.460.34% 13.95.641360.168%0.7侯+j主行股目股已市5主现营业收主要园区较 20147.57 亿要受《廊影响，目城市总体恢复至前2030 规廊坊的三进入运营廊坊的临科技孵化租金收入于目前首落地的风四季度以价格中枢（按土地无房价调展规划和6.52 亿0.398 元元，对应股价表现来源: 彭博8E57797%85778745%5298%4.95879%侯捷 + 852 2532 1jay.hou@firs主要数据 行业 股价 目标价 股票代码 已发行股本 市值 2 周高/低 主要股东 201现 博 1597 stshanghai. 园区开2.56港3.98港（+55% 6166 16.3841.924.47/2 利东有（70.4 更新报16年3月2com.hk 开发 港元 港元 %） 亿股 亿港元 2.29 港元 有限公司40%） 报告29日 第一上海证券有限公司 2016 年 3 月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 受规划政策影响，一级开发业务规模下滑  2015年实现营业收入14.24亿元，较2014年同期下滑40.5%。实现净利润5.14亿元，同比下滑26.7%。实现核心利润4.12亿元，同比下滑40.3%。  收入结构中，来自一级土地开发的收入4.72亿元，同比下滑54.9%。来自开发物业的结算收入9.41亿元，同比下滑29.4%。 2015年开发物业结算面积15.67万平米，同比下滑40%，结算均价6352元/平米，同比上涨18.5%（图表1）。据2015年中期披露的开发物业项目明细显示，公司尚有总建面约42万平米的在建物业和约137万平米的待建物业，土储资源丰富，管理层表示公司每年新开工和竣工建面均在20万平米左右，我们预计未来几年开发物业每年的结算面积可保持在15万平米以上水平。 公司下属主要园区廊坊龙河高新区2015年度共出让土地24.32万平米，较2014年同期出让土地面积下滑60%。对应的土地出让金额7.57亿元，同比下滑53%。土地出让价格方面，商住用地出让均价4102元/平米，同比上涨29.6%，产业用地出让均价376元/平米，与去年持平（图表2和图表3）。 公司园区土地出让面积减少，主要受《廊坊市城市总体规划(2012-2030年)》文件尚未出台的影响，目前该文件草案已于2013年12月19 日至2014年1 月 18 日完成公示，预计正式文件即将出台。城市总体规划方案确定后，相关土地的详规数据和出让计划将一一落实，龙河高新区年度土地出让规模有望恢复至前期水平。 图表1：宏泰发展开发物业结算收入情况（千平米） 资料来源：公司披露、第一上海整理 - 1,00 0 2,00 0 3,00 0 4,00 0 5,00 0 6,00 0 7,00 0 8,00 0 9,00 0 10 ,0 0005010 015 020 025 030 02011A2012A2013A2014A2015A开发物业结算面积开发物业结算均价 第一上海证券有限公司 2016 年 3 月 - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 图表2：园区商住用地出让面积与出让均价（千平米） 图表3：园区产业用地出让面积与出让均价（千平米） 资料来源：第一上海整理 资料来源：第一上海整理 廊坊2030，扩展城市建设和产业发展空间 《廊坊市城市总体规划（2012—2030年）》草案中：  定位方面，将廊坊发展为“京津冀城镇群的重要功能节点，北京世界城市的重要组成部分和河北省国际化先锋城市，河北省环京津地区发展的领跑者和新的增长极，河北省城乡统筹改革‘先行先试’的典范和经济发展转型示范区。”  城市化方面，城镇化率从2020年的64%提升至2030年的77%；  城市等级方面，规划确定1个特大城市、4个大城市、2个中等城市、6个小城市和60个小城镇。其中100万人口以上的特大城市为廊坊中心城区。  产业布局方面，确定廊坊市域形成廊坊空港产业发展区、燕郊—香河综合产业发展区、霸州—大城配套产业发展区三大产业集群区。其中廊坊空港产业发展区大力发展航空服务业、现代生态商务服务业和临空高新技术产业。 与廊坊2030规划相关，我们认为宏泰发展潜在受益的方面在于：  首都职能和区域外延，廊坊市作为京津冀城镇群的关键节点，城市基础价值得以提升，土地利用效率的提高，必然反应到整体地价表现；  截止2014年底统计数据显示廊坊市辖区建成面积66平方公里，对应的常住人口84万人（图表4）。按照2030规划，中心城区城镇人口规模为200万人、城市建设用地规模为22万平方公里。市辖区未来15年有三倍左右的成长空间，宏泰在廊坊的三个产业园区均有望进入城市成熟区域。  首都二机场进入运营后，参照国内外大型枢纽机场区域的经济发展规律，廊坊的临空产业及相关配套产业将进入快速增长期，同时枢纽机场会显著拉动城市经济，加速城市繁荣，形成新的区域经济增长极。宏泰广阳科技孵化园有望成为首批受益园区，在功能定位、进驻企业、租金收入和土地出让收入方面均较现有水平有较大的提升。 鉴于目前首都二机场的建设计划尚未明确，短期仍存在影响规划落地的风险。 - 1,00 0 2,00 0 3,00 0 4,00 0 5,00 0010 020 030 040 050 060 02011A2012A2013A2014A2015A商住用地销售面积商住用地销售均价 31 0 32 0 33 0 34 0 35 0 36 0 37 0 38 0020 040 060 080 01, 0 002011A2012A2013A2014A2015A产业用地销售面积产业用地销售均价 第一 一上海证券有限限公司 本报告不可图表4：廊资料来源：Win图表5：廊资料来源：廊坊可对加拿大、廊坊市市辖nd、第一上海整廊坊2030空坊市规划局、第一- 4 - 日本、美国地辖区常住人口理 空间规划中一上海整理 地区及美国国口与城市建中宏泰的下属国籍人士发放 建成面积（左属园区与首左轴，千人首都二机场2016年人） 区位示意图年3月 图 第一 图表资料一上海证券有限表7：廊坊市料来源：第一上海限公司 投22整市安次区商海整理 本报告不可图表6：临资料来源：Joh投资物业规2015年廊坊（2014年12015年四季整体价格中商品住宅月度可对加拿大、临空产业与n D. Kasarda、规模增长，坊市区（安199万平米）季度以来，市枢上涨幅度度销售情况- 5 - 日本、美国地航空城功能第一上海整理租金提升或安次与广阳区），销售均价市区房价有所度有限，约在况 图表资料来地区及美国国能示意图 或有压力 区）商品住价6757元/平所上行（图表在5%左右。表8：廊坊市来源：第一上海整国籍人士发放 住宅量价平稳平米（2014表7、图表 市广阳区商整理 稳，销售面4年6600元8），若剔除品住宅月度2016年积190万平元/平米）。除二月春节度销售情况年3月 平米因素，况 第一上海证券有限公司 2016 年 3 月 - 6 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 2014年至今廊坊市区土地出让均价（按土地面积计算）同样表现平稳（图表9），其中工业用地出让价格在380元/平左右，商住类出让价格在4000元/平左右。 图表9：廊坊市（含开发区）2014年至今土地出让数据统计（元/平米，平米） 资料来源：公司披露、第一上海整理 从数据上看，我们认为廊坊市区目前暂无房价调控的压力，廊坊其他临京片区如燕郊或有限制性政策出台。整体上我们对廊坊的住宅和土地价格持谨慎乐观态度。 公司2015年延后的待出让土地约500亩，加上2016新增可出让土地约1000亩，整体可出让土地资源充足。按照2030规划的三倍城市建成区域空间增长，廊坊市政府若保持较大的土地出让力度，宏泰发展则可以看见明显的业绩反弹和持续增长。 目标价3.98港币，维持买入评级 根据公司的业务发展规划和项目进展，我们预期2016-2018年公司将实现归属利润6.52亿/7.52亿/8.57亿元，2016-2018年对应的EPS分别为0.398元/0.459元/0.523元，给予买入评级，目标价3.98港元，对应于2016-2018的PE分别为10x/8.7x/7.6x。 出让土地单价出让土地面积出让土地单价出让土地面积出让土地单价出让土地面积2014Q1912 13,270 4,027 22,002 3,957 106,291 2014Q2386 170,011 5,367 9,040 3,594 258,914 2014Q3405 47,068 4,59