世联行：2024年年度报告

2024年年度报告 【2025年4月25日】 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈卫城、主管会计工作负责人陈志聪及会计机构负责人（会计主管人员）童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅第三节管理层讨论与分析关于公司未来发展的展望中公司面临的风险及对策部分内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...............................................................................................................................................................7第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................................................................11第四节公司治理..................................................................................................................................................................................................37第五节环境和社会责任...................................................................................................................................................................................56第六节重要事项..................................................................................................................................................................................................57第七节股份变动及股东情况.........................................................................................................................................................................76第八节优先股相关情况...................................................................................................................................................................................82第九节债券相关情况........................................................................................................................................................................................82第十节财务报告..................................................................................................................................................................................................83 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值是□否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 回首2024年，中国房地产市场在政策与市场的双重博弈中探底。全年商品房销售面积9.74亿㎡，较2023年下降12.9%，销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%（国家统计局）。但四季度政治局会议释放的维稳信号产生实际效果，深圳、杭州、上海等重点城市成交量显著回升。 以深圳为例，四季度新房住宅成交套数突破3.8万套，创下近三年新高，同比增幅达146%；杭州市场全年有101个新房项目实现正向收益，核心区优质宅地溢价率多次突破50%（克而瑞）。这种结构性回暖背后，是政策工具箱的精准发力与市场自愈能力的双重作用。从价格维度观察，百城新建住宅价格因改善型产品集中入市呈现结构性上涨2.68%，但同时，二手房价格累计下跌7.26%，说明市场修复仍处于初级阶段（中指、贝壳）。 政策层面的密集调整构成2024年房地产市场的重要底色。中央稳地产政策果断应对、不断升级：从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。需求侧改革力度空前，一线城市将首套首付比例降至15%的历史低位，增值税免征年限优化等政策直接刺激交易流动性（公开信息）。供给侧改革则以化解库存为核心，通过专项债收购、商改租等创新手段释放资金超万亿元。土地市场整体下行、区域分化加剧：北京、上海等核心城市优质地块竞拍轮次突破30次，溢价率触底回升；形成鲜明对比的是三四线城市土地流拍率仍维持在高位（中指）。 2024年，盈利与否已是房企的一道关键分水岭。统计显示，截至3月13日，A股、港股中共90家内地房企预告2024年全年业绩，仅有三成预计尚能盈利，而亏损者的数量则是前者的两倍，部分房企全年亏损更超过百亿（中国网财经）。亏损的主要原因，一是由于降价促销引起收入下降；二是2022年前的高溢价地块进入结算周期；三是开发业务资产减值，房价地价下行引起土地储备价值缩水，存货跌价准备计提增加。 展望2025年，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，在一系列政策组合拳下，预计长三角、珠三角城市群凭借改善型需求支撑可能率先企稳。 中长期而言，未来十年中国住房需求进入结构优化和品质提升的发展时期，行业底层逻辑将发生深刻变革。保障房与商品房供给结构向3:7比例演进，“好房子”的需求将会进一步释放。产品力竞争进入新阶段，住建部推动的住宅层高标准已率先在河南等地实施3.1米规范，绿色建筑、全屋智能系统正在从卖点变为准入门槛，未来行业竞争将从资源获取转向能力建设，《好房子建设指南》将住宅舒适度指标纳入强制规范，标志着行业正式进入品质革命时代。数字化浪潮正重构房地产相关行业的价值分配，AI设计工具、VR/AR技术看房、线上推广和拓客等将重构房地产行业的能力构成。 更长远地看，人口结构变迁与城市群发展将重塑行业格局。适老化住房需求占比预计提升至40%，健康住宅标准覆盖90%新建项目。京津冀、长三角、大湾区正在孕育20个卫星城集群，通过职住平衡指数提升至0.85实现区域协同发展。可 持续发展转型加速，零碳建筑占比突破30%（国务院《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》、住建部《健康住宅评价标准》（2024版）、国家发改委《2023年新型城镇化建设重点任务》、住建部《建筑节能与可再生能源利用通用规范》），建筑光伏一体化市场迈向万亿规模，ESG评级成为融资核心指标，都预示着城市更新进入高质量发展阶段（公开数据）。 2024到2025年，房地产市场正处于新旧动能转换的关键节点。短期需把握政策窗口期优化资产结构，中期要适应存量运营与数字化变革，长期则需锚定人口结构与可持续发展趋势。那些能够将政策红利转化为核心能力，在产品创新、资金运作、政企协同等方面建立竞争壁垒的企业，方能在行业深度调整周期中把握先机，赢得新一轮发展机遇。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务概述 公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。 2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。 2024年，公司围绕“观念与意识，产品与模式，机制与文化”三个层次，全面构建适应缩量时代的发展新范式。公司以客户需求重构为切入点，通过“服务产品化、产品标准化、标准数字化”的创新路径，系统推进业务转型升级。一