房地产行业：2024年4季度上海办公大宗交易分析报告

01整体情况 2024年第四季度，上海大宗交易市场整体表现稳健，市场参与者对优质资产的关注度较高，尤其是核心区域的写字楼、商业物业及工业地产等表现活跃。四季度共计收录上海核心区域大宗交易20笔，其中办公类交易占据市场主导地位，占比高达60%，与上月基本持平。从地域分布来看，外环以内的办公、商业及酒店类资产备受青睐，而外环外区域则主要集中于工业园区物业的交易，例如金山区成功交易了一栋总价0.55亿元的厂房。 特点1：办公类与综合体资产持续活跃 2024年第四季度上海大宗交易市场中，办公类资产继续保持成交主导地位，同时综合体资产亦表现活跃。其中，瑞安地产以74亿元的项目对价，成功出售杨浦中央和创智天地项目的部分股权。通过与宁波基金等合作方成立有限合伙企业，瑞安地产优化投资架构，有效减轻企业现金流压力。据悉通过本次交易，瑞安地产消除了一定的外汇风险，并获得约35.71亿元的差价收益，进而改善财务状况、降低负债。 特点2：市场呈现小额交易活跃态势 在当前经济环境下，投资者更倾向于采取务实的投资策略，积极关注中小面积的整栋商业、办公及工业资产，这些资产的总价普遍低于10亿元。如四季度青浦区中建企业天地完成的一宗整栋办公楼交易，成交金额仅为1.26亿元。这类中小面积整栋资产因其较高流动性和稳定的租金回报，成为当前市场上的热门投资标的。预计未来一段时间内，此类交易将继续保持活跃。 特点3：内资企业积极布局上海优质资产 在当前市场环境下，外资企业投资步伐放缓，而内资企业积极出手收购，尤其青睐上海核心区域的优质资产。在四季度的大宗交易中，内资民营企业占据主导地位。目前国内资本普遍认可上海核心区域优质物业价值，并愿意在市场低位进行抄底布局。尽管短期内市场承压，但长期向好的基本面并未改变。 02个案分析 ◎嘉宁国际大厦 嘉宁国际大厦位于长宁区延安西路500号，总建筑面积达31788平方米，建筑结构为地上31层、地下2层。在2024年第四季度，该物业被浙江一家民营企业以8.26亿元的总价购得，折合单价约26000元/平方米。 事实上，这并非嘉宁国际大厦首次易主。2015年，美国凯雷投资集团曾以约47000元/平方米的单价收购该项目，并斥巨资进行改造升级，使得项目整体成本攀升至52000元/平方米。但到2023年，凯雷集团以低于成本价、约40000元/平方米挂牌出售，但未能达成交易。直至2024年第四季度，该项目最终由内资企业接手，成交价格较之前进一步下探。从本次交易可以看出，当前大宗交易市场仍处于调整期，投资者更加理性，买方市场特征明显。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2025年2月26日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10.11.15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988