房地产行业：2024年4季度上海办公大宗交易分析报告

2024年第四季度，上海大宗交易市场整体表现稳健，其中办公类交易占比高达60%，成为市场主导。地域分布上，外环以内核心区域的办公、商业及酒店类资产备受青睐，外环外则以工业园区物业交易为主，如金山区一栋总价0.55亿元的厂房成功交易。

主要特点：

1. 办公类与综合体资产持续活跃：瑞安地产以74亿元出售杨浦中央和创智天地部分股权，优化投资架构并改善财务状况。
2. 小额交易活跃：投资者偏好中小面积整栋商业、办公及工业资产（总价低于10亿元），如青浦区中建企业天地一宗1.26亿元整栋办公楼交易，此类资产因高流动性和稳定回报成为热门标的。
3. 内资企业积极布局：外资投资放缓，内资企业加码收购上海核心区域优质资产，体现抄底布局意图。

个案分析：嘉宁国际大厦（长宁区）以8.26亿元被浙江民营企业收购（单价约26000元/平方米），较2015年凯雷投资集团约47000元/平方米的收购价及2023年挂牌价（约40000元/平方米）进一步下探，反映市场调整期投资者趋于理性，买方市场特征明显。

结论：当前大宗交易市场仍处于调整期，但长期向好的基本面未变，内资企业对上海优质资产的布局将持续推动市场活跃度。