地产链数据联合解读20250416

2025年04月16日22:09 关键词关键词 国泰海通证券免责声明电话会议投资者止跌企稳利率环境资产价格汇率房价收入比供需结构去化周期新开工施工竣工投资增速专项在输出重新改造地产预期资产配置物业板块 全文摘要全文摘要 在近期的讨论中，国泰海通证券与行业专家共同深入探讨了当前房地产市场的现状与未来趋势。专家们强调，尽管市场面临诸多挑战，但销售数据的回暖和政府政策的稳定作用，预示着市场已趋于稳定，甚至出现止跌企稳的积极信号。对于房地产市场的长期前景，专家持乐观态度，基于详实数据，分析了房地产产业链上下游的发展动态与投资机遇，特别关注了水泥、消费建材等细分行业的表现及未来展望。 地产链数据联合解读地产链数据联合解读20250416_导读导读 2025年04月16日22:09 关键词关键词 国泰海通证券免责声明电话会议投资者止跌企稳利率环境资产价格汇率房价收入比供需结构去化周期新开工施工竣工投资增速专项在输出重新改造地产预期资产配置物业板块 全文摘要全文摘要 在近期的讨论中，国泰海通证券与行业专家共同深入探讨了当前房地产市场的现状与未来趋势。专家们强调，尽管市场面临诸多挑战，但销售数据的回暖和政府政策的稳定作用，预示着市场已趋于稳定，甚至出现止跌企稳的积极信号。对于房地产市场的长期前景，专家持乐观态度，基于详实数据，分析了房地产产业链上下游的发展动态与投资机遇，特别关注了水泥、消费建材等细分行业的表现及未来展望。本次讨论不仅揭示了市场调整中的投资机会，还强调了投资者应保持谨慎态度，同时深入分析了市场趋势、政策导向以及产业链协同效应对房地产市场的影响，为投资者提供了具有实践指导意义的建议。 章节速览章节速览 ● 00:00国泰海通证券国泰海通证券QE地产链数据联合解读地产链数据联合解读本次电话会议旨在对国泰海通证券的正式签约客户提供QE 地产链数据的联合解读，强调会议内容仅供内部学习使用，未经允许不得外发。会议中讨论了房地产市场的销售趋势，指出从去年四季度到今年一季度，商品房销售面积金额的同比降幅已收窄至个位数波动，显示出市场止跌企稳的明显趋势。此外，会议还分析了需求侧的亮点，包括利率环境对资产价格的优厚影响以及房价收入比与十年期国债收益率的关系，预期一线城市的房价将开始轮动修复，而二线及三四线城市则会逐步复苏，尽管这一过程可能需要一两年的时间。 ● 04:51一季度房地产市场新开工、竣工与投资增速分析一季度房地产市场新开工、竣工与投资增速分析一季度房地产市场新开工和竣工面积数据虽然跌幅较大，但呈现出新均衡状态，新开工、销售、和竣工面积基本 稳定在1.1到1.3亿平方米之间。尽管新开工和销售面积在过去几年存在不均衡，目前这三个指标正趋于稳定。投资增速方面，一季度表现不佳，约为负十，但市场对投资增速两位数的下行已有预期。政府通过专项在输出和重新改造措施有望对投资增速进行积极修复，尤其是在即将到来的政治局会议中，这两项措施的加码值得关注。这将为房地产行业注入流动性，帮助稳定市场并促进投资增速的进一步修复。 ● 08:10二季度地产市场趋势与投资策略分析二季度地产市场趋势与投资策略分析二季度地产数据受季节性因素影响，4月通常环比负增长，5 月则环比正增长。关键在于同比增速，若能在退货量较弱的背景下实现同比少减或正增，预示全年可能有小幅正增长。过去五年拿地规模下降，导致二季度新盘数量明显减少，若在此情况下仍能保持稳定或增长，表明历史存货因市场回暖、政策支持及开发商调整而有效去化，市场预期可适当上调。资产配置逻辑和行业基本面正处触底回升阶段，对产业链有积极带动作用。预计二季度后，行业自正循环将被打破，库存下降和稳定流动性、利率预期下降有利于供需格局改善。稳健型投资者可关注物业板块高分红股，追求弹性的投资者可关注贝壳等高弹性公司，港股可关注华润万象等，A股则推荐保利蛇口及困境反转型公司如金地、万科新城。 ● 11:07一季度地产和基建数据对建筑投资机会的影响一季度地产和基建数据对建筑投资机会的影响一季度地产销售面积和销售额虽仍为负增长，但降幅收窄，表明房建业务甲方现金流改善，降低了房建业务乙方 应收款减值的风险。中国中铁、中国铁建和中国建筑等大型央企的收入、利润和现金流下降，主要受地方政府财政困境和地产甲方压力影响。一季度数据降幅收窄，预示这些公司房建业务应收款减值概率和比例下降，资产质量有望提升。此外，中国铁建一季度地产销售同比增82%，排名上升至第11位；中国中铁权益销售额增28%，但排 名降至第27位；中海地产权益销售额降18%。过去几年，央国企在地产开发业务中凭借信用、融资和品牌优势，市场份额持续提升。地产开发业务作为产业链协同业务，去年对中国建筑、中国铁建和中国中铁等建筑央企业绩产生负面影响，今年虽仍可能拖累业绩，但拖累幅度预期收窄。 ● 13:48一季度土地成交及基建投资亮眼，相关企业受益一季度土地成交及基建投资亮眼，相关企业受益 一季度百城土地成交及百强企业拿地数据亮眼，同比增长显著，对规划设计和地方基建产生积极影响。规划设计公司如华阳国际和矩阵股份，以及基建领域的地方性优秀企业如上海隧道股份、安徽建工和四川路桥受益于需求增长和资金链缓解，业绩可能超预期。中国建筑在房建和基建投资方面表现出色，特别是在工业厂房和水利能源新兴产业发展中取得高增长，显示了大型央企的管理与战略前瞻性。随着基建投资数据的好转，电力、水利和水运领域成为值得关注的加仓方向，中国交建、中国电建、中国能建等企业将明显受益。若地产政策进一步加码，地产开发、施工、设计等相关企业也将显著受益，其中中国建筑因其红利资产属性可能表现更佳。 ● 19:00水泥行业三月产量增长与未来展望水泥行业三月产量增长与未来展望三月水泥产量同比增长2.4%，结束了连续15 个月的下滑趋势，主要归因于春节效应及地方政府资金情况相对稳定。一季度整体水泥产量仍下滑1%至2%，超出市场预期。去年四季度开始的地方政府资金缩减导致产业链资金短缺，使得去年三月基数较低。今年二季度水泥需求可能不会出现显著增长，预计数据增速将保持小幅下滑趋势。 ● 22:06 2023-2026年水泥行业趋势分析与展望年水泥行业趋势分析与展望对话分析了2023年至2026 年水泥行业的发展趋势，指出六月作为关键时间点，建筑建材产业链经历了重要变化，尤其是长三角地区的缩表行动。预计从六月起，基数效应将使水泥数据进一步企稳，技术优势逐渐显现。尽管面临工商业下滑压力，但鉴于基数足够低，水泥需求量环境在2026年预计不会特别差，甚至可能因经济提振政策而释放弹性。供给优化和成本改善（如煤炭让利）将推动水泥行业盈利能力提升。尽管近期价格出现松动，但不影响同比盈利能力的提升。推荐关注海东水泥、华兴水泥、华润建材科技、上峰水泥等企业，同时增加对北方市场的重视。 ● 25:51建材板块分析：地产销售改善与水泥板块盈利提升建材板块分析：地产销售改善与水泥板块盈利提升 本次电话会议主要讨论了建材板块的市场情况，特别是地产经济对建材行业的影响。分析指出，与地产数据最相关的是C端的电，因为C端建材需求不仅来源于竣工，更大程度上来自于毛坯房的装修。此外，消费建材板块的改善逻辑主要基于两个方面：一是产业链的彻底清理导致行业内公司数量大幅减少；二是整个产业链对今年盈利预期的下调，这可能会缓和价格竞争并促进成本控制，进而可能带来净利率的大幅弹性。在水泥板块，尽管销量同比增长优秀，但整体需求比年初预期更强。会议推荐关注消费建材板块的盈利能力提升逻辑，而非量的逻辑，并看好地产销售改善对需求企稳的作用。会议结束时强调了只服务于国泰海通证券正式签约客户，未经允许不得转发或外发会议内容。 问答回顾问答回顾 发言人发言人问：在问：在926后的路演中，投资者对于政策出台后的销售表现有何预期？后的路演中，投资者对于政策出台后的销售表现有何预期？ 发言人答：投资者普遍认为，在政策出台后会有一个月左右的销售集中释放期，之后销售数据将开始走弱。 发言人发言人问：今年一季度的销售数据表现如何？问：今年一季度的销售数据表现如何？ 发言人答：今年一季度累计销售数据同比降幅在个位数左右，单月销售面积（4月份）环比和同比也呈现个位数下降。自去年10月以来，商品房销售面积金额已收窄至个位数波动，这表明止跌企稳的市场趋势在一季度表现明显，并且延续至今。 发言人发言人问：当前市场环境对资产配置和汇率稳定有何影响？问：当前市场环境对资产配置和汇率稳定有何影响？ 发言人答：海外降息周期导致国内资产价格、利率和汇率之间的不等不可能三角会出现调整。在当前环境下，利率环境有利于资产价格上涨，同时也能相对稳定汇率水平。若进入贸易战阶段，美元利率水平可能进一步走低，对国内资产价格提供更好支持。需求侧来看，十年期国债收益率低于房价收入比，市场配置逻辑和对地产的需求稳定性增强。 发言人发言人问：一线城市和三四线城市房价走势如何？问：一线城市和三四线城市房价走势如何？ 发言人答：根据供需结构和库存情况，一线城市房价有望开始轮动修复，从新房向二手房传导；而三四线城市则会根据库存去化周期的不同逐步进入复苏状态，预计需要一两年时间。 发言人发言人问：新开工、销售和竣工数据情况如何？问：新开工、销售和竣工数据情况如何？ 发言人答：尽管一季度新开工和施工面积增长数值较大，但新开工、销售和竣工面积已基本稳定在一定范围内，表明市场正走向相对健康和稳定的状态。预计随着销售数据的变化，新开工和竣工数据在下半年收窄概率较高。 发言人发言人问：对于今年投资增速的预期及影响因素是什么？问：对于今年投资增速的预期及影响因素是什么？ 发言人答：今年市场预期投资增速两位数左右下行，一季度约为负十左右，单看三月则为大个位数下行。政府通过专项输出和房地产改造等措施有助于投资增速修复，尤其是在目前市场背景下，地产需要起到稳定市场的作用。二季度末的政治局会议可能对这些方面进一步加码，注入流动性以推动投资增速修复。 发言人发言人问：在二季度，为什么有效退货数量相对较低，但还能实现同比少减或正增长？问：在二季度，为什么有效退货数量相对较低，但还能实现同比少减或正增长？ 发言人答：这表明市场预期可以向上调整，尤其是在过去五年拿地总规模下降的情况下，二季度新盘数量通常会明显减少，但若在这样的背景下仍能保持同比少减或正增长，意味着历史存货去库存工作因市场回暖、政府支持及开发商主动调整而更有效，从而带动市场积极转变。 发言人发言人问：对于今年房地产行业的整体资产配置逻辑和基本面展望如何？问：对于今年房地产行业的整体资产配置逻辑和基本面展望如何？ 发言人答：今年地产预期差较大，资产配置逻辑及行业基本面正处在触底新均衡逐步回升的过程。产业链后阶段的稳定性和积极带动作用将进一步增强，预计在二月之后，行业的自正循环现象将被打破。 发言人发言人问：什么是房地产行业的问：什么是房地产行业的“自动循环自动循环”现象？现象？ 发言人答：“自动循环”是指市场情绪逐月波动，如本月表现好则下个月必然有人唱空，季度表现好则下个季度会被看淡。但在二季度后，这种情况会有所改善，主要是因为库存去化速度加快，总供给水平不 增长且库存逐渐减少，加上稳定的总流动性、利率水平下降等因素，对行业供需格局改善和基本面回升提供有力支持。 发言人发言人问：在个股配置方面，有什么投资建议？问：在个股配置方面，有什么投资建议？ 发言人答：稳健型投资者可关注物业板块如高分红品种、华润万象、望云、林物业、中海等公司；而寻求弹性的公募基金或专户投资者，则可关注贝壳或开发类公司。港股方面，推荐华润万象、华冈路的华润中海外，以及A股的保利蛇口，同时可以考虑困境反转型公司，例如金地、万科新城等。 发言人发言人问：一季度地产销售数据对于建筑投资机会有何意义？拿地数据对建筑行业有哪些积极影响？问：一季度地产销售数据对于建筑投资机会有何意义？拿地数据对建筑行业有哪些积极影响？发言人答：一季度地产销售面积和销售额虽