房地产行业行业周报：Q2房地产市场回落，观察未来是否有超预期政策出台

行业研究行业周报 看好（维持） Q2房地产市场回落，观察未来是否有超预期政策出台 房地产行业 国家地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2025年04月15日 核心观点 第15周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为12。沪深300指数报收37505，周度涨幅为29；创业板指数报收19264，周度涨幅67；房地产指数（申万）报收21902，周度涨幅为17。 地方性政策方面。地方性政策方面。广州推行“拿地即动工”模式、减轻企业履约负担；福州住房公积金管理新规发布；海南购买新建自住住房单方缴存住房公积金最高贷款基准额度上调，个人贷款从70万元上调至80万元，夫妻共同贷款从110 万元上调至120万元；南京市为促进住房消费推出“以旧换新”政府补助活动；湖 南发行9415亿土地储备专项债。 第15周新房销量较第14周减少，二手房销售量较第14周增加。第15周44大城市新房销售为14万套，较第14周减少288；21大城市二手房销售21万套，较第14周增加153。库存量较第14周增加，库销比较第14周增加。截至第15周，18大城市库存为842万套，较第14周增加067万套；库销比为237个月，较第14周增加07个月。土地出让金减少。第15周36大城市市本级土地出让金为 706亿元，较第14周减少1636亿元。平均溢价率下降。第15周平均溢价率 128，较第14周减少86pct。 重点公司公告。近期多家公司发布重要公告。上海临港、信达地产、市北高新、亚通股份、合肥城建、我爱我家、卧龙地产等发布2024年年度报告；新城控股发布2025年3月份第一季度经营简报；张江高科发布2025年第一季度主要经营情况的 公告；金地集团发布2025年3月份销售情况的公告；ST金科发布关于公司的实际控制人之一致行动人增持公司股份的进展公告；滨江集团发布关于为控股子公司提供担保的公告；招商蛇口发布2025年3月销售及近期购得土地使用权情况简报。 复盘今年小阳春，市场复苏动能强于24年，弱于23年，新房销售规模下行压力仍 存。25年小阳春（大致处于第9周第13周）44城新房成交量约20万套，环比 （剔除春节影响）上升23，增幅高于24年的13，稍低于23年的24。从同 比指标来看，25年小阳春同比3，降幅较24年同期大幅缩窄，但绝对规模仍然继续下探趋势，高得房率区位优的楼盘入市助力新房销售企稳仍需时间。二手房方面，25年小阳春21城二手房成交套数环比（剔除春节影响）提升19，与24年基 本持平，或因前期二手成交基数已较高；此外，25年小阳春二手房环比增幅显著低于与23年疫情后放量达到的53。从同比指标来看，25年小阳春同比继续走扩，绝对规模已恢复至2023年峰值近90，反映市场热度维持。我们认为，二手成交持续高增，价格及区位等优势是核心影响因素，二手房价格“下跌”仍是供需双方市场化博弈后的结果。 今年小阳春基本遵循季节性规律，表现强于24年但弱于23年，进入4月后市场已经像往年一样明显回落。在美国关税事件影响下，需观察未来是否出台超预期政策，房地产市场走势很大程度取决于出口和经济之间形成的负反馈和未来相关政策力度的对冲情况。 赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn 执业证书编号：S0860521070001 李雪君021633258886069 lixuejunorientseccomcn 执业证书编号：S0860517020001香港证监会牌照：BSW124 孙怡萱sunyixuanorientseccomcn 一季度百强房企销售额环比41，同比 20250408 724年行业整体亏损，进入结算压力期 20250401 12月销售较去年全年降幅收窄，但较去年 20250326 年末降幅扩大 投资建议与投资标的 25年全年，在“止跌回稳”目标下，一线城市限购放松力度有望进一步加大、城中村改造有望提速；调规、换地等方式或能在更多城市推广，提高新房竞争力、盘活旧土地库存，为新房成交量提供一定的支撑。在高能级城市深耕、土储质量优、产品力突出的房企具备属性。推荐：保利发展600048，买入、招商蛇口 001979，买入；建议关注：华润置地01109，未评级、越秀地产00123，未评级、中国海外发展00688，未评级、新城控股601155，未评级、滨江集团002244，未评级。此外，推荐受益于政策利好落地、一二手市场活跃度提升的房产中介平台，贝壳W02423，买入。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1第15周市场行情回顾（2025040520250411）4 11第15周行业指数表现4 12第15周地产板块个股表现4 2行业及公司要闻回顾（2025040520250411）4 21行业一周要闻回顾4 22房地产行业重点城市周度数据回顾5 23重点城市土地市场跟踪7 24重点公司一周要闻回顾9 投资建议10 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2025年第15周21城二手房成交套数5 图2：2025年第15周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图3：重点城市库存和库销比6 图4：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图5：卫星城土地成交情况（市本级）7 图6：一、二线城市土地出让金情况（市本级）7 图7：重点卫星城土地出让金情况（市本级）8 图8：36城土地平均溢价率情况（市本级）8 图9：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1第15周市场行情回顾（2025040520250411） 11第15周行业指数表现 第15周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为12。沪深300指数报收375052，周度涨幅为29；创业板指数报收192637，周度涨幅67；房地产指数（申万）报收219021，周度涨幅为17。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数 20250411 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 375052 29 18 47 创业板指 192637 67 37 100 房地产指数（申万） 219021 17 17 66 数据来源：Wind，东方证券研究所 12第15周地产板块个股表现 第15周地产板块涨幅居前的公司分别为卧龙地产、天府文旅、京基智农、ST和展、ST中迪 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 卧龙地产 178 衢州发展 137 天府文旅 149 深振业A 102 京基智农 50 皇庭国际 83 ST和展 48 荣盛发展 51 ST中迪 39 ST金科 49 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2721），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2行业及公司要闻回顾（2025040520250411） 21行业一周要闻回顾 地方性政策方面。广州推行“拿地即动工”模式、减轻企业履约负担；福州住房公积金管理新规发布；海南购买新建自住住房单方缴存住房公积金最高贷款基准额度上调，个人贷款从70万元上 调至80万元，夫妻共同贷款从110万元上调至120万元；常德上调二孩三孩家庭公积金贷款上 限；南京市为促进住房消费推出“以旧换新”政府补助活动；湖南发行9415亿土地储备专项债；杭州钱塘区第四批拟出让住宅用地块清单发布。 地方政策： 1广州：推行“拿地即动工”模式、减轻企业履约负担（409）信息来源：观点地产网 2福州住房公积金管理新规发布（409）信息来源：观点地产网 3海南：购买新建自住住房单方缴存住房公积金最高贷款基准额度上调（410） 信息来源：观点地产网 4常德：上调二孩三孩家庭公积金贷款上限（410）信息来源：观点地产网 5南京市为促进住房消费推出“以旧换新”政府补助活动（411）信息来源：观点地产网 6湖南发行9415亿土地储备专项债（411）信息来源：观点地产网 22房地产行业重点城市周度数据回顾 第15周新房销量较第14周减少，二手房销售量较第14周增加。第15周44大城市新房销售为 14万套，较第14周减少288；21大城市二手房销售21万套，较第14周增加153。一线城市新房、二手房交易较第14周分别减少327、减少72；二线城市新房、二手房交易较第14周分别减少217、增加252。 图1：2025年第15周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2023年第2023年第2023年第2023年第2024年第2024年第2024年第2025年第2025年第 6周20周 34周 48周 11周 25周 39周 1周15周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图1：2025年第15周21城二手房成交套数 40000 30000 20000 10000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9000 7000 5000 3000 1000 1000 2023年第6 周 2023年第 20周 2023年第 34周 2023年第 48周 2024年第 11周 2024年第 25周 2024年第 39周 2025年第1 周 2025年第 15周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2025年第15周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2023年第6 周 2023年第20 周 2023年第34 周 2023年第48 周 2024年第11 周 2024年第25 周 2024年第39 周 2025年第1 周 60 50 40 30 20 10 0 2025年第15 周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 库存量较第14周增加，库销比较第14周增加。截至第15周，18大城市库存为842万套，较 第14周增加067万套；库销比为237个月，较第14周增加07个月。一线城市库存量2521 万套，较第14周减少015万套，库销比为14个月，较第14周增加05个月。二线城市库存量 1775万套，较第14周增加089万套，库销比为173个月，较第14周增加07个月。 图4：第15周跟踪城市库销比 500 400 300 200 100 00 18城去化周期（月）一线城市去化周期（月） 2023年第6 周 2023年第 20周 2023年第 34周 2023年第 48周 2024年第 11周 2024年第 25周 2024年第 39周 2025年第1 周 2025年第 15周 注：新房去化周期最新新房库存套数过去三个月平均月均销售套数，最新新房库存套数统计时间为当周周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：重点城市库存和库销比 100000 80000 60000 250 新房库存（套）新房去化周期（月，右轴） 222 192 96 76 200 150 40000100 2000050 0 北京上海 广州深圳 00 注：新房去化周期最新新房库存套数过去三个月平均月均销售套数，最新新房库存套数统计时间为当周周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 23重点城市土地市场跟踪 第15周土地市场活跃度较第14周下降。第1