九龙仓集团二年报告

目錄 3集團業務架構 中國內地發展物業16 10業務評議 26獎項及殊榮 28企業可持續發展 中國內地投資物業18 33財務評議 81獨立核數師報告 22 89綜合權益變動表 酒店 90綜合現金流量表 93財務報表附註 165主要附屬公司、聯營公司及合營公司24 公司簡介 九龍倉集團有限公司（「九龍倉」，股份代號：4）始創於一八八六年，是香港第十七間註冊的公司，亦是目前本港第七間歷史最悠久的企業。恒生指數在一九六〇年代成立時，九龍倉已獲納入首批成份股的三十間公司之中。 集團一直堅守「創建明天」理念，憑藉卓越的管理及執行力，業務涵蓋香港和中國內地的投資物業、發展物業和酒店。其他業務包括經營物流基建的現代貨箱碼頭及香港空運貨站。 集團在香港的豪華山頂物業組合由罕有獨特的項目組成，繼續以頂尖的訂制質量和工藝迎合獨具品味兼尊貴的顧客需求。截至二〇二四年年底，集團在香港的應佔土地儲備約二百八十萬平方呎，其中有約五十五萬平方呎盤踞山頂。 內地投資物業方面，集團一系列國際金融中心均位處當地中央商務區的核心地帶。憑藉其優越位置、精心規劃及設計、卓越的零售管理，以及凝聚零售商及顧客的群聚效應，成都國際金融中心及長沙國金中心現已成為當地主要潮流地標。 直至二〇二四年年底，集團內地發展物業的未售土地儲備為一百二十萬平方米。由於市場供過於求，未售庫存以商用物業為主。 九龍倉酒店在香港、中國內地和菲律賓以尼依格羅、馬哥孛羅和瑪珂三個品牌經營十六間酒店，當中四間由集團全資擁有，另有一間由集團佔50%權益。二○二四年六月，長沙國金中心迎來第三間集團擁有的酒店，並以「柏悅」品牌營運。 集團擁有及經營現代貨箱碼頭，該公司為香港及深圳貨箱碼頭營運者，更是香港空運貨站創辦企業之一，兩者皆是香港在過去數十年來得以維持國際貿易及交通樞紐地位的重要產業。 九龍倉「創建明天」理念也伸延至「社、企共勉」方面。除了不斷壯大的優化學校旗艦項目「學校起動」計劃外，集團更支持一系列公益項目，推廣「社、企共勉」概念，惠及中、港兩地不同階層的人士。 集團一直致力把可持續發展實踐融入業務，以建設一個更可持續的未來。集團深明氣候變遷的影響，致力實現二○三○年，盡量減少碳排放、探索營運中的能源效益和可再生能源的目標。集團已承諾設立科學為本的減碳目標，並已向科學基礎減量目標倡議（「SBTi」）提交了近期目標以供驗證。 集團屢獲多項殊榮，以表揚集團在業務上的表現及熱心公益。集團獲頒二○二三╱二四年公益金全年最高籌款機構第三名，又維持恒生可持續發展企業指數系列成份股的地位，並獲恒指ESG評為AA+級，以及獲香港社會服務聯會頒發「十年+商界展關懷」標誌。 集團業務架構 九 龍 倉 集 團 有 限 公 司 公司資料 董事會 吳天海先生（主席兼常務董事）徐耀祥先生（副主席、執行董事兼集團財務總監）凌緣庭女士（執行董事）陳國邦先生許仲瑛先生 陳坤耀教授GBS, CBE, JP方剛先生GBS, JP捷成漢先生BBS羅君美女士MH, JP鄧日燊先生GBS, JP謝秀玲女士JP唐寶麟先生 公司秘書 許仲瑛先生FCCA, CPA, FCG, HKFCG 核數師 畢馬威會計師事務所（執業會計師及於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師） 主要往來銀行 香港上海滙豐銀行有限公司 股份過戶登記處 卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 註冊辦事處 香港九龍廣東道海港城海洋中心16樓電話：(852) 2118 8118傳真：(852) 2118 8018網址：www.wharfholdings.com 股東資料 上市 普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：4 於二○二四年十二月三十一日已發行之股數3,056,027,327 財務日程表 二○二四年第二次中期股息每股港幣0.20元二○二四年第二次中期股息記錄日期及時間二○二五年四月七日下午六時正二○二四年第二次中期股息派發日期二○二五年四月二十四日 二○二五年五月八日至二○二五年五月十三日（首尾兩天包括在內） 暫停辦理股份過戶登記手續（以確定股東出席二○二五年股東週年大會及於會上投票之權利） 二○二五年五月十三日上午十一時十五分 股東週年大會（假座香港九龍廣東道3號馬哥孛羅香港酒店地下百年廳舉行） 查詢 股東查詢：sh@wharfholdings.com投資者查詢：ir@wharfholdings.com傳媒查詢：pr@wharfholdings.com 主席報告書 二○二四年外部環境依然充滿挑戰，包括持續的地緣政治風險和不斷升級的貿易緊張局勢，影響了國際資本流動和市場情緒。儘管市場對美聯儲啟動減息週期表示歡迎，但減息步伐過慢限制了對經濟活動的刺激作用。 業務表現 集團業務受到市場低迷的影響。發展物業確認入賬的銷售額因存貨減少而下降，並為內地銷情緩慢的存貨作出減值撥備。 年內，中央政府和香港政府陸續推出措施提振消費意欲，並取得一定的穩步進展，但整體需求仍然疲弱，需要更長的恢復期。 內地投資物業的收入和營業盈利均出現下滑，這反映出整體市場環境的不景氣。集團規模較小且樓齡較長的商場面臨更大壓力，旗艦系列國際金融中心則繼續保持領導地位。寫字樓物業持續受長時間供求失衡衝擊，出租率和租金皆受影響。 整體經濟 酒店分部表現較弱，在競爭、客戶日趨精打細算及更多旅遊目的地選擇等因素下，房價下跌。長沙國金中心作為當地居民和旅客的一站式旅遊目的地，在二○二四年六月引入華中地區首間柏悅酒店。 中國內地方面，中央政府推出了近年來最大規模的刺激貨幣政策，以促進經濟發展、穩定房地產市場及推動國內消費。這一果斷舉措體現了政府對振興經濟的決心，住宅市場亦已開始出現回穩跡象。然而，初期樂觀情緒逐漸消退，市場氣氛又轉趨謹慎，原因包括人民幣轉弱、房地產供應過剩及債務問題，以及前景不明朗等憂慮。 物流分部方面，全球貿易持續疲弱，繼續影響吞吐量和分部業績，尤以香港為甚。 香港方面，撤辣及減息均有助穩定住宅市場。優化後的「新資本投資者入境計劃」激發起高淨值買家對豪宅物業的濃厚興趣。另外，港口業務面臨來自鄰近港口的激烈競爭，以及供應鏈和海運聯盟調整帶來的挑戰。 主席報告書 此外，集團自二○一一年起贊助無止橋慈善基金，至今在內地捐建了十三條行人便橋。超過一百名來自「學校起動」計劃學校的中學生參與了這項目。 財務業績 集團收入減少36%至港幣一百二十一億一千五百萬元，主要因為發展物業未售存貨減少導致確認入賬銷售額下降。大部分分部表現較弱，但年內作出的發展物業減值撥備增加 至 港 幣 二 十 一 億 二 千 五 百 萬 元（ 二 ○ 二 三 年： 港 幣十九億三千三百萬元）。因此，基礎淨盈利減少22%至港幣二十七億九千八百萬元。內地市場疲弱，導致資本價值下跌。若 計 入 投 資 物 業 重 估 減 值，錄 得 股 東 應 佔 虧 損 港 幣三 十 二 億 二 千 四 百 萬 元， 上 年 度 則 錄 得 盈 利 港 幣九億四千五百萬元。 九龍倉集團長期以來鼎力支持香港公益金幫助有需要人士，榮膺二○二三╱二○二四年度最高籌款機構第三名，連續四年躋身前三名籌款機構行列。 集團及現代貨箱碼頭分別獲頒「10年+商界展關懷」及「15年+商界展關懷」標誌，反映我們對社區服務的長期承諾。 展望 總 資 產 達 港 幣 一 千 九 百 億 元， 賬 面 資 產 淨 值 為 港 幣一千三百六十八億元，相當於每股港幣44.77元。年內集團按計劃執行負債管理，總負債進一步下降以降低融資成本，負債淨額為港幣七十一億元，維持在低水平。負債比率為5.0%， 非 常 穩 健。 是 年 實 際 借 貸 利 率 下 降 至3.7%（ 二 ○二三年：4.7%），主要受惠於利率較低的人民幣借款佔比增加，這為集團的人民幣資產提供了天然對沖。 展望未來，地緣政治緊張局勢升溫、美國聯儲局息口走向和新關稅政策都可能引發經濟波動。 中國內地方面，旨在減輕房地產行業債務負擔的大規模財政支持措施的效果正待顯現，但重建消費者信心仍具挑戰。香港方面，改善基本經濟狀況是樓市復甦的關鍵。 面對複雜形勢，集團會繼續審慎理財，同時聚焦核心競爭力以推動發展。 集團已宣佈派付第二次中期股息每股港幣0.20元（二○二三年：港幣0.20元）以代替末期股息，全年每股合共派息港幣0.40元（二○二三年：港幣0.40元）。 致謝 社、企共勉 我謹代表全體股東和董事會同寅，衷心感謝這一年裏所有客戶和業務夥伴堅定不移的支持，以及所有員工的全情投入和貢獻。 集團堅守「創建明天」理念，透過可持續發展策略在社區產生積極影響。 集團致力實現二○三○年環境目標和可持續建築設計的努力已見成果，長沙國金中心、成都國際金融中心和上海會德豐國際廣場獲LEED鉑金級認證。集團維持恒生可持續發展企業指數系列成份股資格，ESG評級為AA+。 集團貫徹「社、企共勉」理念，透過我們的旗艦項目「學校起動」計劃及一眾公益項目，支持青少年發展。前者已有十三年歷史，得到超過七十個夥伴機構支持，惠及八十二間最需要資源的中學及接近十萬名學生。二○二四年是「學校起動」計劃獎學金成立十周年，累計頒發近九百個獎學金，即約港幣七千萬元。 主席兼常務董事 香港，二○二五年三月十三日 財務撮要 業務評議 物業香港 香港物業 總土地儲備#2,785,000 平方呎 九龍塘住宅項目#436,000平方呎 九龍東物業組合#1,802,000平方呎 期待已久的撤辣和減息終於實現，住宅市場趨於穩定。「新資本投資者入境計劃」獲優化後，豪宅需求增加。集團旗下卓越罕有的山頂項目備受眼光獨到的買家青睞，年內售出兩項物業：集團佔50%的Mount Nicholson一個分層單位以港幣六億元（呎價港幣十三萬一千元）售出及山頂道77/79號最後一座洋房以港幣五億零一百萬元（呎價港幣八 萬 元 ）售 出。 隨 着 此 分 部 的 市 場 氣 氛 進 一 步 改 善，1 Plantation Road新落成的二十座精心打造洋房當中部分樓盤邀請買家的準備工作已啟動。 山頂物業組合#547,000平方呎 按 應 佔 份 額 計 算， 發 展 物 業 收 入 下 跌71%至 港 幣三 億 二 千 二 百 萬 元， 營 業 盈 利 則 下 跌36%至 港 幣一億七千三百萬元，主要因為確認入賬銷售額減少。尚未確認入賬銷售額在年杪時穩企於港幣五億零一百萬元。全部現有項目均按計劃進行。 中國內地發展物業 儘管政府多項政策措施出台，以穩定住宅市場和購房意欲，但由於政策效果尚需時顯現，銷情仍然疲軟。寫字樓市場需求有限，故去庫存進度緩慢。 總土地儲備（應佔總樓面面積）1,210,000平方米 集團自二○一九年以來再無直接購入新土地，旗下銷售中的項目和待售存貨均有所減少。二○二四年應佔已簽約銷售額下降至人民幣十四億元（二○二三年：人民幣二十六億元），而年杪的未確認入賬銷售額下降至人民幣六億元（二○二三年十二月三十一日：人民幣二十三億元）。已發展和未發展存貨總計有一百二十萬平方米（二○二三年十二月三十一日：一百四十萬平方米），包括八十萬平方米已落成但銷情非常緩慢的非住宅物業。 按 應 佔 份 額 計 算， 確 認 入 賬 的 收 入 減 少65%至 港 幣三十二億一千萬元，營業盈利減少9%至港幣九億三千萬元。此外，為現有存貨（主要為銷情非常緩慢存貨，尤其非住宅物業）作出了港幣二十億一千八百萬元（二○二三年：港幣十八億五千五百萬元）應佔減值撥備。 中國內地投資物業 中國內地投資物業 雖然政府推出了消費補貼措施，但國內消費仍顯著減弱。經濟和房地產市場低迷導致消費者財富縮減，購物時更優先考慮性價比。消費外流海外增加，進一步影響商場租戶表現。日益加劇的競爭尤其對集團規模較小且樓齡較長的各時代廣場構成挑戰。 寫字樓方面，持續供應過剩而需求疲弱令出租率和租金水平繼續受壓。