九龙仓集团二○二二年年报

目錄2公司簡介3集團業務架構4公司資料5股東資料6主席報告書10財務撮要12業務評議14香港物業18中國內地發展物業22中國內地投資物業26九龍倉酒店28物流基建30獎項及殊榮32企業可持續發展38財務評議46企業管治報告70董事會報告89獨立核數師報告96綜合收益表97綜合全面收益表98綜合財務狀況表99綜合權益變動表100綜合現金流量表103財務報表附註151主要會計政策173主要附屬公司、聯營公司及合營公司182主要物業撮要表194十年財務摘要 九龍倉集團有限公司 二○二二年年報公司簡介2九龍倉集團有限公司（「九龍倉」，股份代號：0004）始創於一八八六年，是香港第十七間註冊的公司。恒生指數在一九六〇年代成立時，九龍倉已獲納入首批成份股的三十間公司之中。多年來，集團堅守「創建明天」理念，並展現卓越的管理及執行力。集團現時業務包括遍布香港和中國內地的投資物業、酒店和發展物業。其他業務包括經營物流基建的現代貨箱碼頭及香港空運貨站。集團的豪華山頂物業組合由罕有獨特的物業組成，繼續以頂尖的定制質量和工藝迎合獨具品味兼尊貴的顧客需求。截至二〇二二年年底，集團的應佔土地儲備合共二百八十萬平方呎，其中有約六十萬平方呎盤踞山頂，正待發展的項目包括種植道1號、九龍塘住宅項目、啟德住宅項目（集團持有30%權益）及九龍貨倉重建項目。內地投資物業方面，集團從約二十年前初萌芽的基礎，積極的努力開始取得成果，讓大部分土地在未來的二十至三十年租賃期內可按計劃產生合理回報。集團一眾國際金融中心均位處當地中央商務區或新中央商務區的核心地帶。經過多年的擴張，憑藉其優越位置、精心規劃及設計、卓越的零售管理，以及凝聚零售商及顧客的群聚效應，成都國際金融中心及長沙國金中心現已成為當地潮流新地標。至二〇二二年年底，集團內地發展物業的土地儲備合共一百七十萬平方米。嚴格規管政策令回報受壓且增加了投資風險，集團對購入新地塊變得更審慎。集團在中國內地、香港及菲律賓管理十六間酒店，合共提供超過五千間客房及套房。當中，五間為屢獲殊榮的豪華品牌尼依格羅酒店，另外十一間酒店則屬於商務旅遊品牌馬哥孛羅酒店。集團擁有三間上述酒店，另有一間透過佔一半權益的合營公司擁有。集團擁有及營運現代貨箱碼頭，該公司為香港及深圳主要貨箱碼頭營運者，更是香港空運貨站創辦企業之一，兩者皆是香港在過去數十年來得以維持國際貿易及交通樞紐地位的重要產業。九龍倉「創建明天」理念也伸延至「社、企共勉」方面。除了不斷壯大的學校優化旗艦項目「學校起動」計劃外，集團更支持一系列公益項目，推廣「社、企共勉」概念，並惠及中、港兩地社會不同階層的人士。集團亦一直致力將可持續發展實踐融入我們的業務，以建設一個更可持續的未來。為支持碳中和，集團正在整合綠色努力，並製定了二○三○年長期目標，以減少用水、碳排放、電力強度和廢物。集團於二〇二二年獲得多項殊榮，以表揚集團在業務上的表現及熱心公益。集團連續兩年獲頒公益金全年最高籌款機構第二名，亦保持恒生可持續發展企業指數系列成份股的地位，並獲恒指ESG評為AA+級，此外，亦獲頒授香港品質保證局的社會責任進階指數認證，以及獲香港社會服務聯會頒發「十年+ 商界展關懷」標誌。 二○二二年年報 九龍倉集團有限公司集團業務架構3香港物業山頂物業組合九龍塘物業組合九龍東物業組合國際金融中心會德豐國際廣場時代廣場現代貨箱碼頭香港空運貨站尼依格羅酒店馬哥孛羅酒店九龍倉酒店中國內地發展物業物流基建中國內地投資物業九龍倉集團有限公司 九龍倉集團有限公司 二○二二年年報公司資料4董事會吳天海先生（主席兼常務董事）徐耀祥先生（副主席、執行董事兼集團財務總監）凌緣庭女士（執行董事）陳國邦先生許仲瑛先生獨立非執行董事陳坤耀教授GBS, CBE, JP方剛先生GBS, JP捷成漢先生BBS羅君美女士MH, JP鄧日燊先生SBS, JP謝秀玲女士JP唐寶麟先生公司秘書許仲瑛先生FCCA, CPA, FCG, HKFCG核數師畢馬威會計師事務所（於《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師）主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓註冊辦事處香港九龍廣東道海港城海洋中心16樓電話：(852) 2118 8118傳真：(852) 2118 8018網址：www.wharfholdings.com 二○二二年年報 九龍倉集團有限公司股東資料5上市普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：4於二○二二年十二月三十一日已發行之股數3,056,027,327財務日程表二○二二年第二次中期股息每股港幣0.20元二○二二年第二次中期股息記錄日期及時間二○二三年四月十二日下午六時正二○二二年第二次中期股息派發日期二○二三年四月二十七日暫停辦理股份過戶登記手續 （以確定股東出席二○二三年股東週年大會 及於會上投票之權利）二○二三年五月八日至二○二三年五月十一日（首尾兩天包括在內）二○二三年股東週年大會 （假座香港九龍廣東道3號 馬哥孛羅香港酒店地下百年廳舉行）二○二三年五月十一日上午十一時十五分查詢股東查詢：sh@wharfholdings.com 投資者查詢：ir@wharfholdings.com 傳媒查詢：pr@wharfholdings.com 主席報告書 二○二二年年報 九龍倉集團有限公司7二○二二年伊始即出現疫情反彈，導致香港和中國內地實施嚴格社交距離措施和部分地方封控，即使一些主要經濟體已開始回歸常態。繼香港在第一季出現所謂的第五波之後，上海在第二季內兩個月也實施全面封控；兩個城市立即受到直接打擊，至今仍然受到嚴重影響的傷害，上海的附帶損害還波及到國家其它地區。疫情曠日持久，加上中國內地宏觀經濟挑戰加劇及房地產市場動盪，動搖國家經濟。因此，集團的租金收入錄得近年首次下跌，而發展物業的銷售量和確認入賬金額亦大幅下跌。隨著中央政府結束了「動態清零」政策，年底時出現分水嶺。預計二○二三年將是二○二二年動盪之後的調整之年。經濟概況全球經濟復甦受到兩大經濟體各種問題阻礙。美國自二○二二年以來一直進取地加息以在強勁經濟中對抗高通脹，而中國則因疫情而出現經濟增長放緩。此外，俄烏戰事和能源危機也正對全球經濟及供應鏈帶來重大負面影響。在中國內地，發展商的高槓桿引起了購買房產者的焦慮，導致交易量大幅減少、價格偏軟。項目完工的延遲也引發了大規模抵制抵押貸款。政府已加強支持以穩定該行業並解決債務問題，惟糾正需時。此外，在此動盪時期，審慎的市場氣氛對商界造成壓力，而封控和限制措施則對酒店業產生不利影響。在香港，由於美國聯儲局多輪加息，最優惠利率攀升，股市跌至十多年來的最低水平，樓價也跌至近年的歷史新低。物流分部顯著受到全球需求疲弱和邊境管制的影響，導致跨境貨車運輸中斷和閘口流量下降。業務表現是年香港物業在銷售及確認入賬方面均較為淡靜。就內地發展物業分部而言，市場流動性不足和封控措施削弱了買家意欲，使銷售量大打折扣。由於成交量及價格均受壓，本集團有必要為未售存貨計提大量減值撥備。旗艦國際金融中心系列為內地投資物業收入多年來的增長作出了貢獻。然而，由多個城市的大規模封控難免造成了嚴重破壞，二○二二年錄得第一次逆轉。新寫字樓落成亦令供過於求的市場競爭加劇。現代貨箱碼頭於二○二二年慶祝營運五十周年。該公司在過去半世紀為香港處理了超過一億四千萬個標準箱。二○二二年是這趟旅程中又一個充滿挑戰的一年。在外圍環境惡化及跨境限制下，香港的吞吐量在年中開始下跌。 九龍倉集團有限公司 二○二二年年報主席報告書8財務業績集團收入下降19%至港幣一百八十億六千四百萬元，原因是香港和中國內地的發展物業確認入賬大幅減少，以及內地投資物業收入增長出現逆轉。物流和投資分部也因宏觀不確定性而失去動力。疲弱的市場導致發展物業減值撥備和投資物業重估虧損（非現金及未變現），導致股東應佔虧損港幣十七億零五百萬元。每股虧損為港幣0.56元。若不計入投資物業重估虧損，是年基礎淨盈利為港幣三億零三百萬元。總資產達港幣二千二百一十七億元，賬面資產淨值為港幣一千五百一十六億元，相當於每股港幣49.60元。集團負債淨額減少60%至港幣五十三億元，負債比率降至3.4%。集團已宣布派付第二次中期股息每股港幣0.20元（二○二一年：港幣0.20元）以代替末期股息，全年每股合共派息港幣0.40元（二○二一年：港幣0.40元）。社、企共勉集團秉承「創建明天」理念，不遺餘力地致力於可持續發展和支持社會上有需要的人士。自二○二二年初第五波疫情來襲香港以來，集團通過「九龍倉緊急支援基金」向公益金捐贈了港幣七百五十萬元，幫助陷入財困的個人和家庭。另外亦向「學校起動」計劃的「『學校起動』關懷學子抗疫援助金」額外捐贈了港幣五百萬元，為學生和其家庭解燃眉之急。集團再次榮膺公益金全年最高籌款機構第二名。集團於二○一一年發起「社、企共勉」，直接接觸年輕一代並促進他們的發展，以實際行動支持社區。集團推出「學校起動」計劃、「九龍倉全港中學生繪畫比賽」和「建築設計實習計劃」三個旗艦項目。「學校起動」計劃已擴展至社區，有來自不同行業逾七十個合作夥伴加入，為八十二所學校超過八萬七千名學生提供支持，並舉辦職場體驗計劃及生涯規劃日等活動，以激勵學生繼續升學及追求實現個人抱負的職業。在中國內地，集團自二○一一年起贊助無止橋慈善基金，改善偏遠地區貧困村民的生活。迄今為止，已有超過一百名「學校起動」計劃的學生作為志願者參與修建人行天橋和社區設施，讓重慶、甘肅、貴州和雲南的一萬五千多名村民受惠。集團亦一直致力將可持續發展實踐融入我們的業務，以建設一個更可持續的未來。成都國際金融中心和長沙國金中心通過在二○一九年和二○二○年籌集的綠色貸款獲得LEED白金認證。現代貨箱碼頭在倉庫樓頂安裝了約三百塊太陽能電池板，每年減少超過五萬公斤的碳排放。為支持碳中和，集團正在整合綠色努力，並製定了二○三○年長遠目標，以減少碳排放、電力強度、水和廢物。集團仍然是「恒生可持續發展企業指數系列」的成份股，環境、社會及管治評級在二○二二年提升至AA+。集團及現代貨箱碼頭分別獲「十年+商界展關懷」標誌及「十五年+商界展關懷」標誌，以彰表我們對企業社會責任的承諾和成就。 二○二二年年報 九龍倉集團有限公司9展望全球各地為壓抑通脹一直加息，二○二三年世界正處於出現全球經濟衰退的邊緣。不利的市況和不斷升級的地緣政治緊張局勢，正嚴重拖累業務前景，全球經濟放緩有可能對中國內地和香港的業務活動帶來溢出效應。中國內地結束「動態清零」政策後，生產活動和供應鏈流動應有序恢復，從而支持經濟復甦。生活復常亦會令消費者信心和購物意欲逐步回升。然而，打壓發展商高槓桿的餘波給發展物業市場前景短期內蒙上了陰影，現行的結構性改革亦需時。香港方面，利率破頂、勞動市場改善、重新與內地通關及新推出的高端人才通行證計劃等，將為市場氣氛提供支持。宏觀的不確定因素則可能會持續影響經濟復甦的步伐。內地解除旅遊限制後釋放出積壓已久的旅遊需求，酒店業務當從中受惠。農曆新年期間，國內旅遊現可觀反彈。國際旅遊亦將逐步改善，唯人手和航班容量是主要挑戰。物流業方面，在外圍環境不穩加上區域競爭及貿易緊張的情況下，貿易活動面臨壓力。二○二三年將繼續充滿挑戰。致謝我謹代表全體股東和董事會，衷心感謝所有客戶和業務夥伴的持續支持，並衷心感謝所有員工在這一年為應對疫情期間空前困難所作出的貢獻和共同努力。吳天海主席兼常務董事香港，二○二三年三月九日 九龍倉集團有限公司 二○二二年年報財務撮要10二○二二年二○二一年變動港幣百萬元港幣百萬元+/-% 業績收入18,06422,378-19%營業盈利6,6038,536-23%基礎淨盈利（附註a）3033,646-92%股東應佔（虧損）╱盈利(1,705)6,019不適用全年股息1,2221,2220% 每股（虧損）╱盈利基礎淨盈利港幣0.10 元港幣1.19 元-92%股東應佔（虧損）╱盈利(港幣0.56元)港幣1.97 元不適用每股股息首次中期股息港幣0.20 元港幣0.20 元0%第二次中期股息港幣0.2