2024年业绩公告点评：受利润率影响业绩下降，投资稳健土储结构优化

越秀地产（00123.HK） 证券研究报告·海外公司点评·地产(HS) 2024年业绩公告点评：受利润率影响业绩下降，投资稳健土储结构优化 买入（维持） 2025年04月03日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 盈利预测与估值 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业总收入（百万元） 80,222 86,401 92,475 98,134 103,129 同比(%) 10.65 7.70 7.03 6.12 5.09 归母净利润（百万元） 3,185 1,040 1,099 1,160 1,220 同比(%) (19.43) (67.35) 5.68 5.50 5.22 EPS-最新摊薄（元/股） 0.79 0.26 0.27 0.29 0.30 P/E（现价&最新摊薄） 5.78 17.69 16.74 15.87 15.08 股价走势 96% 84% 72% 60% 48% 36% 24% 12% 0% -12% 越秀地产恒生指数 投资要点 事件：公司发布2024年业绩公告，全年实现营收864.0亿元，同比增长 7.7%；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%。 营收稳健增长，毛利率下滑拖累业绩。2024年公司营业收入同比增长7.7%，其中房地产开发销售/物业管理/房地产投资的营业收入分别为806.2亿元/29.7亿元/6.7亿元，同比分别增长7.2%/27.5%/37.1%。公司 2024/4/32024/8/22024/12/12025/4/1 市场数据 收盘价(港元)4.95 一年最低/最高价3.52/8.38 市净率(倍)0.33 营业收入正增而核心净利润下滑的主要原因为毛利率下滑4.8pct至 10.5%。 销售排名首进前十，积极加快销售回款。2024年公司销售金额1145.4 亿元，同比下降24.0%，根据克而瑞统计口径，公司销售额排名位居行 港股流通市值(百万港元) 基础数据 18,401.38 业第8名，首次进入TOP10梯队。公司深耕一线城市及重点二线城市，公司全年在大湾区/华东区域/中西部区域/北方区域的销售额分别为 488.4亿元/331.4亿元/196.0亿元129.6亿元，占公司销售金额比例分别为42.7%/37.9%/17.1%/11.3%，其中广州/杭州/成都/北京的销售额分别为 433.7亿元/221.0亿元/68.0亿元/87.3亿元。公司积极加快销售回款， 2024年合同销售回款率进一步上升至87%。 重点布局核心城市，把握窗口期获取优质地块。2024年公司新增24宗土储，全部位于一二线城市，总建筑面积271万平方米，权益投资额 294.6亿元，其中北京/上海/广州的新增土储分别为54万/30万/110万平方米，占新增土储比例分别为19.7%/11.1%/40.4%。截至2024年底，公司总土地储备1971万平方米，城市布局进一步优化，一二线城市占比达96%，其中北京/上海/广州的土地储备分别为100/86/652万方。此外，公司积极盘活存量土地，实现广州3宗地块的收储，累计可盘活资金约135亿元，进一步优化存量土储结构。 债务结构持续优化，融资成本进一步压降。公司多元化融资渠道畅通，债务结构持续优化，截至2024年底，公司短债占比约22%，加权平均借贷成本下降33bp至3.49%，融资成本在行业中处于领先地位。 盈利预测与投资评级：考虑到房地产市场下行及行业竞争加剧，我们下调公司2025-2026年归母净利润预测至11.0/11.6亿元（原值为34.9/35.8亿元），预计2027年归母净利润为12.2亿元。对应的EPS为0.27/0.29/0.30元，对应的PE为16.7X/15.9X/15.1X。公司投资聚焦一二线城市，深化 TOD全国布局，双国资股东禀赋优势，我们看好公司中长期发展及穿越周期的能力，维持“买入”评级。 风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。 每股净资产(元)13.73 资产负债率(%)74.64 总股本(百万股)4,025.39 流通股本(百万股)4,025.39 相关研究 《越秀地产(00123.HK:)：2023年业绩公告点评：超额完成销售目标，深化TOD全国布局》 2024-03-27 《越秀地产(00123.HK:)：2023年中报点评：经营业绩逆市高增，精准投资获取优质土储》 2023-08-26 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 海外公司点评 越秀地产三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2024A 2025E 2026E 2027E 利润表（百万元） 2024A 2025E 2026E 2027E 流动资产 340,791.87 350,106.05 359,291.14 364,781.74 营业总收入 86,400.56 92,474.52 98,133.96 103,128.98 现金及现金等价物 29,728.32 29,875.25 29,470.81 27,537.35 营业成本 77,346.64 82,653.73 87,545.31 91,826.04 应收账款及票据 1,307.48 1,443.63 1,804.57 1,486.78 销售费用 2,718.57 2,909.69 3,087.76 3,244.93 存货 224,952.48 221,098.72 228,347.34 231,095.55 管理费用 1,488.91 1,593.58 1,691.11 1,777.18 其他流动资产 84,803.59 97,688.46 99,668.41 104,662.06 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产 69,661.12 70,569.98 72,396.08 75,202.26 其他费用 0.00 0.00 0.00 0.00 固定资产 11,015.81 10,532.00 9,935.44 9,292.95 经营利润 4,846.44 5,317.53 5,809.79 6,280.83 商誉及无形资产 2,169.12 2,229.12 2,319.12 2,435.12 利息收入 646.22 743.21 746.88 736.77 长期投资 31,435.21 32,435.21 34,435.21 37,435.21 利息支出 1,000.66 2,580.97 2,531.97 2,450.34 其他长期投资 18,117.43 18,450.10 18,782.76 19,115.43 其他收益 (296.37) 1,097.77 812.89 587.44 其他非流动资产 6,923.55 6,923.55 6,923.55 6,923.55 利润总额 4,195.63 4,577.53 4,837.59 5,154.69 资产总计 410,452.98 420,676.03 431,687.23 439,983.99 所得税 2,730.51 3,002.86 3,173.46 3,381.48 流动负债 220,514.66 230,177.46 240,898.25 249,124.89 净利润 1,465.12 1,574.67 1,664.13 1,773.21 短期借款 23,268.83 22,268.83 20,268.83 17,268.83 少数股东损益 425.07 475.55 504.56 553.07 应付账款及票据 1,559.77 1,597.97 1,692.54 1,775.30 归属母公司净利润 1,040.06 1,099.12 1,159.57 1,220.15 其他 195,686.06 206,310.66 218,936.87 230,080.76 EBIT 4,550.07 6,415.29 6,622.68 6,868.27 非流动负债 85,859.16 85,559.16 84,939.16 84,029.16 EBITDA 4,550.07 6,799.10 6,987.24 7,210.76 长期借款 80,619.91 80,319.91 79,699.91 78,789.91 其他 5,239.25 5,239.25 5,239.25 5,239.25 负债合计 306,373.82 315,736.62 325,837.40 333,154.05 股本 25,545.01 25,545.01 25,545.01 25,545.01 主要财务比率 2024A 2025E 2026E 2027E 少数股东权益 48,818.10 49,293.65 49,798.22 50,351.28 每股收益(元) 0.26 0.27 0.29 0.30 归属母公司股东权益 55,261.07 55,645.76 56,051.61 56,478.66 每股净资产(元) 13.73 13.82 13.92 14.03 负债和股东权益 410,452.98 420,676.03 431,687.23 439,983.99 发行在外股份(百万股) 4,025.39 4,025.39 4,025.39 4,025.39 ROIC(%) 0.76 1.06 1.10 1.16 ROE(%) 1.88 1.98 2.07 2.16 现金流量表（百万元） 2024A 2025E 2026E 2027E 毛利率(%) 10.48 10.62 10.79 10.96 经营活动现金流 - 4,875.22 6,817.03 7,719.20 销售净利率(%) 1.20 1.19 1.18 1.18 投资活动现金流 - (132.90) (1,315.78) (2,499.22) 资产负债率(%) 74.64 75.05 75.48 75.72 筹资活动现金流 - (4,595.40) (5,905.69) (7,153.44) 收入增长率(%) 7.70 7.03 6.12 5.09 现金净增加额 - 146.93 (404.43) (1,933.46) 净利润增长率(%) (67.35) 5.68 5.50 5.22 折旧和摊销 - 383.80 364.56 342.49 P/E 17.69 16.74 15.87 15.08 资本开支 - 40.00 142.00 184.00 P/B 0.33 0.33 0.33 0.33 营运资本变动 - 1,433.55 3,069.26 3,740.59 EV/EBITDA 20.46 13.40 12.72 12.05 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，港元汇率为2025年4月3日的0.92353，预测均为东吴证券研究所预测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不 应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http://www.dwzq.com.cn 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下