建发物业（02156）：2024年业绩公告点评：硬装业务拖累业绩表现，持续型业务增速稳健

事件：公司发布2024年业绩公告，全年实现营收32.9亿元，同比下降7.7%；归母净利润3.2亿元，同比下降30.8%。 新房硬装业务规模下滑，拖累公司营收及业绩表现，持续型业务稳步增长。2024年公司营业收入同比下降7.7%，其中物业管理/社区增值及协同业务/非业主增值服务/商业运营管理业务分别实现营业收入17.8亿元/7.6亿元/6.7亿元/0.8亿元，同比分别+25.6%/-44.7%/-5.2%/16.7%。公司社区增值及协同业务同比下滑幅度较大的原因为由于2024年交付规模收缩导致公司承接房屋硬装业务产生的收入同比下滑6.6亿元。公司社区增值及协同业务规模下降进一步影响公司毛利率水平，2024年公司毛利率同比下滑6.6pct至21.5%，导致公司归母净利润下滑幅度超营业收入下滑幅度。剔除房屋硬装业务后，公司实现营业收入32.7亿元，同比增长13.3%，归母净利润3.3亿元，同比增长15.1%，公司持续型业务稳中有升。 强化拓展能力，基础物管规模持续扩张。2024年公司基础物管业务在管面积/合约面积分别为7554万方/10911万方，分别同比增长22.9%/7.2%，合约在管比为1.44倍，平均物管费2.72元/平方米，同比提升0.06元/平方米，综合收缴率93.7%。公司深耕重点城市，优化拓展策略，2024年拓展项目49个，合同金额5.2亿元（住宅44%：非住56%），合约面积446万方。公司与建管、合诚建立定期沟通机制，实现可拓展项目资源渠道共享，转化落地合同金额1.9亿元。此外，公司深耕保障房及安置房项目，2024年全年已签约及中标合同额1.5亿元，同比增长306%。 公司不断强化拓展能力，为物业管理规模的稳步增长提供坚实基础。 商管规模有序提升，出租率稳步增长。2024年公司商管业务新增2个优质轻资产项目，新增管理面积约21万方，截至2024年底，公司商管业务管理面积128万方，同比提升22.7%，出租率同比提升1.3pct至95.2%，收缴率达99.8%。 经营性现金流稳定，基础分红率提升15pct。2024年公司实现经营性现金流2.7亿元，同比增长42.9%。公司每股派息0.15港元，基础分红率同比提升15pct至59% 盈利预测与投资评级：公司大股东项目供给稳定，在管面积稳步增长，商管规模有序扩张，持续型业务稳步增长。考虑到近年来房地产市场下行以及行业竞争加剧，我们下调公司2025/2026年归母净利润为3.7/4.2亿元（原值为7.2/8.7亿元），预测2027年归母净利润为4.7亿元，对应的EPS为0.26元/0.30元/0.33元，对应的PE分别为9.2X/8.2X/7.3X，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业景气度持续下行风险；调控政策放松不及预期、收紧超预期。