中国国贸：中国国贸2024年年度报告

公司简称：中国国贸 中国国际贸易中心股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人黄国祥先生、主管会计工作负责人胡燕敏女士及会计机构负责人贺咏芳女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2024年12月31日，公司未分配利润为6,185,261,337元。公司2024年年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润。本次利润分配方案如下： 公司拟向全体股东每10股派发现金红利11.00元（含税）。截至2024年12月31日，公司总股本1,007,282,534股，以此计算合计拟派发现金红利1,108,010,787元（含税）。本年度公司现金分红占合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的比例为88%。 如在公司2024年年度利润分配方案公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间，因可转债转股/回购股份/股权激励授予股份回购注销/重大资产重组股份回购注销等致使公司总股本发生变动的，公司拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额。如后续总股本发生变化，将另行公告具体调整情况。 本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 本报告所涉及的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金的情况。 八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。 九、公司不存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性的情况。 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“公司关于未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”的相关内容。 业 绩 概览 一、经营业绩 二、收入构成、平均租金及出租率 三、股利分红 四、财务指标 四、财务指标（续） 注1：公司于2019年9月26日完成公开发行了2019年公司债券(面向合格投资者)(第一期)，发行总额为人民币5亿元，本期债券期限为5年，附第三年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本公司于2022年8月12日将票面利率由3.65%下调至2.9%，截至2022年9月26日，公司债券投资者行使回售选择权，债券回售金额6千万元，剩余本金4.4亿元，已于2024年9月26日到期偿还。 注2：公司于2020年8月5日与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署人民币资金借款合同，取得了商用物业抵押借款21.55亿元人民币，全部用于偿还原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款。商用物业抵押借款期限为2020年8月5日至2035年8月4日，借款利率为LPR利率减30基点（2024年8月28日起由3.90%下调至3.55%）。 截至2024年12月31日，借款余额为10.85亿元。 目录 第一节释义..............................................................4第二节公司简介和主要财务指标............................................5第三节管理层讨论与分析..................................................9第四节公司治理.........................................................28第五节环境与社会责任...................................................55第六节重要事项.........................................................58第七节股份变动及股东情况...............................................64第八节优先股相关情况...................................................71第九节债券相关情况.....................................................72第十节财务报告.........................................................79 第一节释义 一、释义 无。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 八、境内外会计准则下会计数据差异 不适用。 九、2024年分季度主要财务数据 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 不适用。 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 不适用。 十一、采用公允价值计量的项目 不适用。 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况的讨论与分析 2024年，北京写字楼市场新增需求持续疲弱，“以价换量”的局面进一步深化，租金水平持续承压；商业物业市场受“消费降级”的影响，分化加剧；北京服务式公寓市场呈现出平稳态势，但需求不足与短租业务量增加的问题较为突出；酒店行业表现相对平稳，但也面临着市场分化和需求不足的挑战。 写字楼市场全年新增供应较少，而增量需求持续疲弱，企业以“降本增效”为目标的搬迁和整合办公面积的需求成为主流。面对存量博弈的局面，“以价换量”依旧是业主采取的主流策略，导致市场平均租金水平不断下降，总体空置率仍然处于高位，高租金的超甲级写字楼面临更大的竞争压力。 商业物业市场租金水平总体平稳，空置率略有下降，但受消费结构分化及新增供应量较大的影响，全年呈现“先扬后抑”的趋势，市场分化进一步加剧，租金也开始出现松动。需求方面，“消费降级”以及国际精品消费快速外流，导致高端消费零售额同比下降；餐饮、服装等可选消费面临较大的下行压力，而同样提供情绪价值，但人均消费更低的“二次元”等生活方式业态热度上升。项目方面，出租率稳定、客群品质较高的优质核心商圈项目依旧是品牌布局的首选，但也面临租赁谈判周期变长、价格博弈激烈的状况。客流方面，公共节假日客流同比有所增长。 服务式公寓市场在2023年市场需求集中释放后，2024年市场出现了一定程度的回调，后逐步趋于平稳。但受宏观经济增速放缓、不确定性预期以及客户预算受限的影响，市场竞争愈发激烈。为吸引客源，高端公寓普遍推行灵活的租金策略与佣金政策。 酒店业经营总体稳定。受益于免签政策红利、国内旅游业持续复苏和较低水平的新增供应，高端酒店市场总体表现较为积极，入住率保持较高水平，但同时也面临着企业预算削减和消费降级现象带来的挑战，市场分化趋势显著。 报告期内，公司准确研判市场形势，及时把握市场机遇和政策趋势，采取积极灵活开放的经营策略，对标国际先进标准，改善营商环境和服务水准，持续控本增效，成功完成年度经营目标，并取得了良好的业绩。 二、报告期内公司所处行业情况 见本节“经营情况的讨论与分析”和“公司关于未来发展的讨论与分析”中的相关内容。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。 公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其他主营业务均由公司自行管理和经营。 根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年批准发布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。 四、报告期内核心竞争力分析 公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。 经过四十年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈，辐射带动了周边经济的快速发展。公司凭借多年形成的品牌、区位、综合、资源、管理、服务等各方面优势，在市场上处于领先地位。 此外，公司积极践行绿色健康的可持续发展运营理念，不断提升租户和员工的健康、舒适及幸福感。2024年，国贸大厦B座和国贸商城荣获WELL健康建筑铂金级认证。 截至本报告期末，公司获得绿色健康相关的权威认证如下： 其中，国贸大厦A座为同时获得LEED铂金级和WELL铂金级双认证的写字楼建筑。除此之外，公司还在以下主营业务方面具有独特的竞争优势： （一）写字楼 国贸写字楼是北京市甲级写字楼的龙头和标杆，由330米高的国贸大厦A座、296米高的国贸大厦B座以及国贸写字楼1座和国贸写字楼2座等组成。 国贸写字楼拥有完善的商务配套设施并应用了先进的环保、节能等智能技术。写字楼内有完善的通讯设施服务，包括固定线路、ISDN、DDN、卫星通讯、宽带接入、光纤通讯综合布线、互联网云平台等；配备了先进的4管式空调系统和末端VAV调节，确保办公区室温全年舒适宜人；24小时冷冻水系统为租户机房提供制冷服务；统一安装的国际先进的板式分段高压静电过滤器，可有效过滤清除雾霾尘埃，无论外界环境如何变化，国贸写字楼内空气质量均能达到国际、国内空气质量标准。国贸写字楼还配置了先进的门闸系统、电视监控系统、消防系统、报警系统，保障了写字楼租户的人身和财产安全。 卓越的办公环境、先进的硬件设施、完善的配套服务、浓厚的商业氛围以及专业的物业管理团队，使得国贸写字楼成为全球500强企业、金融机构、能源公司和律师事务所在京办公的首选之地。国贸写字楼将通过不断提升楼宇的智能化水平以及更多地运用现代化的管理和服务手段，对标国际化标准，为写字楼租户提供更为专业、细致、周到和高效的服务。 2024年12月11日，北京CBD促进经济高质量发展暨楼宇经济大会在国贸大酒店中国宴会厅召开。国贸中心荣获楼宇品质等级认证“七星顶级楼宇”以及“2024年CBD楼宇经济突出贡献奖”两项大奖。 （二）商城 国贸商城于1990年开业，是国贸中心的重要组成部分。经过30余年的发展，国贸商城建筑面积达20余万平方米、南中北区全线贯通，一直是北京乃至全国的商业龙头 和风向地标。国贸商城既是国际精品进入北京的首选之地，也是国内品牌走向世界的首站首展之选，融汇商务、购物、用餐、娱乐、社交为一体，满足全天候、全业态、全客群的一站式生活需求。 国贸商城助力北京国际消费中心城市建设，着力打造首店经济。成立至今，国贸商城共引入数百家国际化首店：1991年，引入登喜路等国际品牌；1999年，中国大陆第一家星巴克落户国贸商城；2005年，路易威登旗舰