中国国贸：中国国贸2025年半年度报告

公司简称：中国国贸 中国国际贸易中心股份有限公司 2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、公司半年度财务报告已经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审阅，未经审计。 四、公司负责人黄国祥先生、主管会计工作负责人胡燕敏女士及会计机构负责人贺咏芳女士声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用。 六、前瞻性陈述的风险声明 本报告所涉及的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金的情况。 八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。 九、公司不存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性的情况。 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项”中“（一）可能面对的风险”相关内容。 目录 第一节释义..............................................................4第二节公司简介和主要财务指标............................................4第三节管理层讨论与分析..................................................8第四节公司治理、环境和社会.............................................19第五节重要事项.........................................................21第六节股份变动及股东情况...............................................26第七节债券相关情况.....................................................29第八节财务报告.........................................................30 第一节释义 一、释义 无。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 报告期内，公司基本情况未发生变更。 五、公司股票简况 六、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 七、境内外会计准则下会计数据差异 不适用。 八、非经常性损益项目和金额 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 不适用。 九、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润不适用。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。 公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其他主营业务均由公司自行进行管理和经营。 根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年批准发布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明 不适用。 二、经营情况的讨论与分析 2025年上半年，北京商业物业与酒店行业总体面临较大压力。其中，写字楼市场整体表现依旧疲弱，空置率处于高位，租金水平持续承压。零售商业物业市场需求分化加剧，同时面临较大规模新增供应，市场竞争愈发激烈。服务式公寓市场总体平稳，但需求不足问题突出，租金与出租率均承受一定压力。高端酒店行业竞争持续加剧，收入较上年同期有所下降。 写字楼市场呈现更加分化的行业格局。以通信、互联网为代表的新兴科技行业企业新租需求回暖相对较快，带动了部分区域空置率止升回稳。但是，市场总体需求依旧疲弱，企业租赁决策仍偏谨慎，CBD、东三环等区域二季度的净吸纳量均呈负值，物业业主间竞争激烈，租金总体下滑趋势未减。下半年，面对不确定的宏观经济环境和外部形势，不少企业仍会保持观望态度，降本增效是其主要策略，新租扩租需求不足。尽管预计全年新增供应较少，但存量的去化压力依然很大，租金水平仍将进一步承压。 零售商业物业市场租金和出租率总体保持平稳。承租需求方面，国际精品销售下降与高端餐饮和传统零售需求减少，导致高承租能力的品牌拓店需求比较谨慎，其策略集中于优化门店布局和降低租赁成本。潮流餐饮、运动户外和黄金饰品等业态的消费需求 比较旺盛，带动了品牌方的新租需求。同时，“潮玩、谷子经济”等满足情绪价值需求的新消费业态的崛起，为市场注入了新的活力。项目方面，同质化竞争激烈给租金带来显著压力。客流量方面，“假期效应”明显，公共节假日客流量有明显增长，但各项目之间客流量差异显著。随着下半年新增供应的不断增加，市场竞争将愈发激烈，零售商业物业租金整体面临下行压力。 高端服务式公寓市场经营情况总体稳定，但受外企租赁需求收缩及客户预算受限的影响，整体需求疲软，市场竞争愈发激烈，租金和出租率面临下行压力。 高端酒店行业面临较大的经营压力，出租率和平均房价呈“双降”趋势。虽然免签政策红利和国内旅游业持续复苏为行业带来了一定的正面刺激，但受政商接待活动减少、企业差旅预算缩减的影响，客房、宴会及餐饮收入均出现下滑。随着下半年新增项目进入市场，北京高端酒店行业的竞争将更趋激烈，经营压力将进一步加大。 展望下半年，我国宏观经济面临着国内有效需求不足、经济运行分化以及外部环境不利影响较多的严峻形势与挑战。在此大环境下，消费不振、商务活动需求下降和企业租赁需求不足等情况，仍将对北京商业物业和酒店行业造成不利影响。公司将密切关注不断变化的市场形势和政策趋势，特别是政府关于提振消费和扩大高水平对外开放的具体政策，采取更加积极主动的经营策略，对标国际先进标准，改善营商环境，提升服务水准，持续控本增效，争取完成全年经营目标。 报告期内，公司通过准确研判市场形势，及时把握市场机遇和政策红利，采取积极灵活的经营举措并不断提升精细化管理水平，在行业整体面临较多不利因素的背景下，顺利完成了上半年的经营计划，取得了稳定的经营业绩。 报告期内，公司实现营业收入18.9亿元，比上年同期减少0.8亿元或3.9%；成本费用8.7亿元，比上年同期减少0.06亿元或0.7%；实现利润总额8.4亿元，比上年同期减少0.7亿元或8.0%。扣除非经常性损益后，公司实现利润总额8.4亿元，比上年同期减少0.6亿元或6.8%。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 不适用。 三、报告期内核心竞争力分析 公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。 经过四十年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈，辐射带动了周边经济的快速发展。公司凭借多年形成的品牌、区位、综合、资源、管理、服务等各方面优势，在市场上处于领先地位。 此外，公司积极践行绿色健康的可持续发展运营理念，不断提升租户和员工的健康、舒适及幸福感。截至本报告期末，公司获得绿色健康相关的权威认证如下： 其中，国贸大厦A座为同时获得LEED铂金级和WELL铂金级双认证的写字楼建筑。 报告期内，公司主营业务的核心竞争力未发生重大变化。除国贸大酒店红馆中餐厅停止营业（其原经营区域待改造后对外出租）外，其他内容详见公司2024年年度报告“第三节管理层讨论与分析”中“报告期内核心竞争力分析”。 四、报告期内主要经营情况 (一)主营业务分析 1、财务报表相关科目变动分析表 (1)营业收入 报告期内，公司主要投资性物业平均租金和出租率情况如下： (2)营业成本 报告期内，公司营业成本7.6亿元，比上年同期减少0.06亿元或0.78%，具体构成情况如下： (3)费用 报告期内，公司的管理费用和销售费用与上年同期相比变动幅度低于30%；财务费用与上年同期相比减少67.8%，主要是因偿还公司债券及部分长期借款，利息费用相应降低，以及本期银行存款利息收入减少。 (4)现金流 公司现金流量的构成情况详见本报告所附财务报表。 经营活动产生的现金流量中收到其他与经营活动有关的现金减少，主要是上年同期收到2022年度营业中断保险赔偿款1,619万元。 投资活动产生的现金流量中取得投资收益所收到的现金减少，主要是收到的联营企业派发的现金股利减少。 投资活动产生的现金流量中处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额减少，主要是处置非流动资产收到的现金减少。 投资活动产生的现金流量中投资支付的现金减少，主要是对联营企业的投资减少。 筹资活动产生的现金流量中偿还债务支付的现金增加，主要是偿还了银行借款本金5.85亿元。 2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明不适用。 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 不适用。 (三)资产、负债情况分析 1、资产及负债状况 ①长期借款减少，主要是偿还了银行长期借款本金5.85亿元。 ②预付款项减少，主要是预付的供暖季采暖费摊销计入当期费用。 ③应付职工薪酬减少，主要是年初数中包含的应付2024年度员工花红已于2025年一季度支付。 2、境外资产情况 不适用。 3、截至报告期末主要资产受限情况 （1）资产抵押和质押情况 根据公司经营及发展需要，公司于2020年6月19日召开的2019年年度股东大会，同意公司以国贸三期A阶段项目部分房产及相应的土地使用权作为抵押担保，向中国建设银行股份有限公司北京华贸支行申请21.6亿元人民币商用物业抵押借款，借款期限为15年，用于置换13.8亿元人民币国贸三期A阶段项目建设借款余额和7.8亿元人民币国贸三期B阶段项目建设借款余额（详见公司2020年半年度报告“第四节经营情况的讨论与分析”中“资产抵押和质押情况”）。 2020年8月5日，公司就此与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署《人民币资金借款合同》及《抵押合同》，借款合同金额21.55亿元人民币（上述21.6亿元人民币减去签署该借款合同前归还500万元人民币），借款期限为2020年8月5日至2035年8月4日。 公司已取得商用物业抵押借款21.55亿元人民币，全部偿还了原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款，注销了原有的此两个项目借款的资产抵押担保，完成了商用物业抵押借款的相关资产抵押登记工作，抵押物清单如下： （2）受限资金 截至本报告期末，公司银行存款中受限资金余额为1.23亿元，为物业管理项目代管资金（见本报告所附财务报表附注