希慎兴业2024年年报

hysan@hysan.com.hk (www.hysan.com.hk) 主席報告 2024 2024 2024年市場回顧 2024 轉型之路迎來豐收 獨當一面的零售組合應對後疫情時代新常態 2024HermèsDiorCartier2025 2026 202412 30% 10060,000 寫字樓業務於激烈競爭中保持穩健 70%IWG 滿懷信心塑造未來 208,0004 利蘊蓮2025218 均衡雙核業務 多元業務與大眾緊密連繫締造社區歸屬感 優質寫字樓空間及充滿活力的社區吸引不同種類的寫字樓租戶 擴展及優化利園區 引領潮流 奢華品牌旗艦店集中地 2024 綠化核心 2024 加強行人暢達度 策略支柱 支柱 林海山城 2024 上海利園 70%2024 土瓜灣住宅 大灣區共享工作間 新風天域的投資 概覽 1418202420 主要公司資料 我們的策略 我們的業務組合 5.5 核心價值 願景 使命 我們的物業組合 利園五期 138,000平方呎25 禮頓中心 80,000平方呎24 希慎道壹號 2024年表現概覽 環境、社會與管治嘉許 財務表現 香港會計師公會 香港建設資產及環境信息管理聯盟及 「2024年度最佳企業管治及ESG大獎」 buildingSMART International香港分會合辦「開放式建築信息模擬(openBIM)╱開放式地理信息系統(openGIS) 2024年度比賽」 •– • 淨利息償付率28.8倍20239.6 香港管理專業協會「2024年香港可持續發展獎」 • •– 淨利息償付率32.3倍20232.4 香港綠色建築議會「零碳就緒建築認證」既有建築–能源消耗指標 •– QS()() 實際利率4.3%20234.2% • 平均債務期限3.4年20234.5 香港管理專業協會「2024年最佳年報比賽」 香港建築師學會「2024年度年獎」 •– •• 信貸評級穆迪：Baa24惠譽：BBB4 1.2.3.4. 財務業績概覽 n/m: 1,50620232,763 2024 10,0002024 2024 3.應佔聯營及合營公司之業績 2629 20242042023270 IWG287202337 4.經常性基本溢利 6.8%2425 業務表現 24 242426303235 管理層的討論與分析 策略 希慎持續策劃及擴展其主要位於香港核心商業區銅鑼灣的投資組合。我們同時投資於多個策略「增長支柱」，配合核心業務以創造更均衡及多元化的業務組合。 希慎在香港的投資物業組合總樓面面積合計約4.5百萬平方呎，涵蓋寫字樓、商舖及住宅三大類。於2024年12月31日，在本集團的投資物業組合中，按總樓面面積計算，約55%為寫字樓物業，而約30%則為商舖物業。這些寫字樓及商舖物業均位於銅鑼灣利園區。本集團投資物業組合中另有約15%的樓面面積為住宅，主要是位於香港半山區的竹林苑公寓。 希慎在內地的投資物業上海利園為一座甲級商廈，位於全球最繁華城市之一，已於2024年開始貢獻新的經常性溢利。該物業定位為精緻時尚生活熱點，商業樓面面積約90萬平方呎，設有375個停車位。隨著上海利園的商舖及寫字樓部分開始營運，希慎預計其收益將因應出租率及租賃活動上升而增長。 營業額及經常性基本溢利分別按年增長6.2%及6.8%。上海利園逐步投入營運，帶動財務表現，而行業結構性變化繼續為寫字樓業務帶來壓力。年內，平均約3%的商舖樓面面積因利園區的重大優化工程而關閉，相應的影響已反映在我們的商舖營業額之中。 本公司董事會宣布派發本年度第二次中期股息每股81港仙（2023年：81港仙）。股息將以現金派發。 主要表現指標 本集團以營業額增長及出租率作為評估核心租賃業務表現的主要指標。管理層亦以物業支出比率（佔營業額的百分比）來評估成本效益。 管理層的討論與分析 業務回顧 商舖集團商舖業務組合的營業額上升9.8%至1,684百萬港元（2023年：1,533百萬港元）。 營業額上升9.5%至1,678百萬港元（2023年：1,533百萬港元），其中包括按營業額收取的租金127百萬港元（2023年：154百萬港元）。 於2024年12月31日，商舖出租率下降至92%（2023年：97%）。儘管出租率稍微下降，2024年續約、租金檢討及新出租物業的租金水平維持顯著上升趨勢。受惠於資產增值措施以及利園區優化策略持續取得成效，我們成功吸引銷售潛力更大及租金承受能力更高的租戶。隨着香港零售環境持續轉變，集團積極優化租戶組合以適應不斷變化的市場形勢，而該等策略性調整令部分商舖暫時空置。 香港零售業於年內持續受壓，主要由於旅客和本地市民的消費模式轉變，其偏好由傳統購物轉向體驗式購物。經濟不明朗、旅客購買力受港元強勢影響、本地市民出境旅遊和北上購物，以及利率持續高企等因素亦影響零售業。內地消費者亦受經濟環境變化而調整消費優次。 年內，我們加強與主要租戶的溝通和市場推廣合作，以提升客戶體驗及銷售表現。利園一期及利園五期多家主要奢華品牌旗艦店年內重新開幕。該等商舖經擴建及翻新後，進一步鞏固利園作為香港奢華品牌首選聚集地之地位。 2024年下半年，利園一期新增多家策略性租戶，包括精選時尚生活品牌及高端餐廳。全新進駐的著名品牌包括香港首家獲得米芝蓮綠星的餐廳，以及多家首次在香港亮相的海外餐飲品牌。該等新租戶與利園一期的奢華品牌旗艦店相輔相成，提供全方位的高端零售和餐飲體驗。商場將會迎來更多奢華品牌進駐，進一步鞏固利園作為本地奢華品牌首選據點。 希慎廣場迎來全新轉型階段，一樓中庭至三樓的翻新工程已經竣工，引進超過30個國際及本地品牌進駐。首階段完成翻新的兩層地庫榮獲2024年MIPIM Asia Awards「最佳購物體驗」類別銅獎，印證希慎廣場從傳統消費轉向全新潮流生活購物體驗之革新理念獲得認可。希慎廣場積極優化租戶組合和完善舖內間隔，以打造更多姿多彩的潮流消費及餐飲體驗，加強#URBANHOOD定位的獨特性。 我們的行人通道系統預計於2026年竣工，屆時將連接利園區各建築物，提升暢達度，同時提供更舒適的步行環境，預計將進一步提升利園區的吸引力，成為商舖租戶進駐之選。同樣在建的利園八期工程進展如期，預計於2026年下半年竣工，屆時將為我們的物業組合增加超過10萬平方呎的商舖空間。 上海利園商場部分的優化工程於2024年完成，招租進度理想。於2024年12月31日，出租率為41%，而截至本公告日期，另有額外20%獲承租。上海利園商舖年內錄得租金收入6百萬港元。 中央政府推出刺激措施以加大財政支出強度，同時提振國內消費。上海利園的招租活動預計將持續增加，並帶動其零售表現增長。 市場推廣活動及常客獎勵計劃 受本地市民頻繁出外旅遊及旅客數量下降等一籃子因素影響，零售市場環境年內仍然充滿挑戰。為應對年內商場的人流變動，我們推出一系列重點活動，旨在吸引社區參與，帶動人流，提升銷售額，令利園區更富活力，打造為本地市民和旅客的必訪之地。 我們於年內策劃了各項多姿多彩的活動。農曆新年期間，利園區聯乘美國著名花卉藝術插畫師Jess Phoenix呈獻「Artistryin Bloom藝綻利園」的精緻花藝裝置。復活節期間，「Easter ARTventure藝趣歷奇」親子活動舉辦不同工作坊，當中包括利園區首個大型兒童感官遊戲，吸引有子女的家庭訪客。夏季期間，我們憑藉奧運熱潮舉辦「Skaters’ Night潮流運動慶典」，為滑板愛好者及城市運動社群提供交流平台。年底的聖誕活動則以沉浸式AI體驗、節日裝置、現場表演及其他精彩活動吸引本地市民和旅客。年內其他活動包括「利園咖啡節」及「流行共響節」，共吸引超過50萬人次到訪利園區。 策略合作是2024年推動零售人流增長的關鍵因素。我們與多個策略夥伴開展合作，包括希慎廣場與國泰航空聯手呈獻的香港國際七人欖球賽「Cathay x Hysan Place – HK7s」活動專區，以及與海洋公園合作舉辦萬聖節活動，有助提升利園區作為聚腳地的吸引力。我們年內其他合作亦包括與主要租戶聯手舉辦的一系列獨家店內活動、聯合宣傳活動及戶外裝置，例如由Hermès設計師打造的戶外冬季花園。我們亦與Hermès及Cartier合作舉辦盛大的旗艦店開幕活動，獲得時尚界的廣泛關注。 管理層的討論與分析 儘管零售環境充滿挑戰，2024年Club Avenue會員銷售保持穩定。我們於2024年第二季推出全新應用程式，提升客戶分類及數碼互動體驗。全新應用程式的下載及激活率均表現滿意。我們亦加強Club Avenue客戶關係團隊，專注提供更個人化的服務及高消費顧客嚮往的尊尚購物體驗。 展望未來，我們深信憑藉利園區獨特的定位及體驗，將繼續鞏固其作為頂級購物及潮流生活熱點之定位，持續煥發活力，成為本地市民和旅客的必訪之地。 寫字樓 集團寫字樓業務組合的營業額上升2.4%至1,507百萬港元（2023年：1,472百萬港元）。 營業額下降1.5%至1,440百萬港元（2023年：1,462百萬港元），其中包括按營業額收取的租金9百萬港元（2023年：5百萬港元）。 香港寫字樓租賃需求仍然疲弱，全年交易活動僅維持在溫和水平。由於經濟復甦速度遜於預期，甲級寫字樓的需求有所放緩。在波動的市場環境下，企業維持謹慎態度，大部分交易活動為面積不足10,000平方呎的小型交易。有見及此，業主向新租及續租客提供租金優惠等獎勵措施，以吸引潛在租戶。 希慎利園區寫字樓組合的續約、租金檢討及新出租物業的平均租金水平仍然向下。儘管市況下行，於2024年12月31日寫字樓組合的出租率維持於90%（2023年：89%）。 於2024年末，銀行、金融及財富管理業持續成為最大的租戶類別，佔用租戶組合中22.0%（2023年：21.4%）的出租面積。專業及顧問服務業和共享工作間是第二及第三大租戶類別。 利園八期預計將於2026年進入市場，屆時將進一步鞏固希慎完成利園區優化工程後的優質甲級寫字樓組合。利園八期已獲得多項高級別可持續性預認證，並將陸續取得更多認證，將能滿足對環境、社會及管治(ESG)具有嚴格要求的主要租戶需求。 憑藉甲級寫字樓設施、卓越的零售配套及專業管理服務，位處黃金地段的利園區打造出完善且極具吸引力的生態圈。該等綜合優勢有助我們吸引及保留優質的跨國及本地租戶，同時支持希慎在高端寫字樓市場的長期發展策略。 受惠於出租率上升至66%（2023年：24%），內地寫字樓業務組合的營業額上升至67百萬港元（2023年：10百萬港元）。 住宅 2024年香港高端住宅租賃市場展現韌性。儘管上半年市況疲弱，有賴外藉專才來港發展，加上各項人才入境計劃吸引大量年輕專業人士和管理人員赴港，成功刺激物業住宅需求上升。以往市場以金融服務業輸入人才為主，有賴多項人才計劃實施，現已成功吸引來自更廣泛行業的專才。 希慎的住宅租賃組合營業額上升6.3%至218百萬港元（2023年：205百萬港元）。於2024年12月31日，出租率為73%（2023年：60%）。該業務續約、租金檢討及新出租物業的平均租金水平錄得下降。 管理層的討論與分析 擴展核心業務及策略支柱 商業物業發展－利園八期 利園八期為希慎與華懋集團於加路連山道合資進行的策略性發展項目，年內以零溢價額外購得2,000平方米樓面面積，用作演藝及文化設施。其後，合營公司與香港演藝學院旗下演藝進修學院簽署營運演藝及文化設施的合作備忘錄。是次策略性合作旨在將藝術融入社區及商業空間，推動香港藝術及文化發展，並提升利園的吸引力及文化活力。 利園八期的建設於年內進展順利，預計將於2026年內竣工。利園八期標誌著希慎長遠發展計劃的重要里程，進一步鞏固利園區作為香港的獨特地標。 利園八期在綜合財務狀況表中於「投資物