以房价变动之窗透视城市经济韧性

技术研究部（研究院、业务风险控制部）|赵艺苑戚旻婧 2025年3月27日 一直以来，中国房地产市场都是社会各界关注的焦点。2024年中国整体房价呈现下行态势，但存在新房与二手房市场分化、各线城市分化等现象。在房价普遍下跌的当下，城市的房价跌幅不仅直观地反映了房地产市场的冷暖，也映射出城市的人口流动、城市的吸引力、以及居民对城市的未来发展预期等多维度信息，可以说，透过房价跌幅，我们可以从侧面初步评估一个城市的经济韧性，甚至可以在一定程度上突破原有城市线级的限制，更有预见性地透视城市发展潜力。具体而言，当前我国二手房市场存在“以价换量”现象，因此现阶段新房价格跌幅对城市经济韧性的代表性更佳，但我国房地产正逐步向存量房市场转型，随着二手房市场非理性扰动因素的逐步消散，未来二手房价格或代表性更强。 一、城市经济韧性的定义与意义 “经济韧性”这一概念通常用于描述区域在竞争性市场中抵御冲击、恢复增长及重组路径的能力。对于城市来说，城市经济韧性指的是城市面对内外部经济冲击和变动时，其经济系统能够维持稳定运行、及时调整并恢复活力的能力。 城市经济韧性的强弱，对于城市的未来发展具有至关重要的意义。一个具备经济韧性的城市，不仅能在逆境中减少损失，还能迅速找到新的发展机遇，实现经济的可持续发展。在全球化的大背景下，各城市面临的外部挑战日益复杂多变，如经济周期的波动、全球贸易环境的恶化、新兴技术的冲击等。当城市拥有较强的经济韧性时，才能在激烈的城市竞争中脱颖而出，成为经济活动的热点和枢纽。同时，一个经济韧性强的城市，能够更好地提供就业机会、教育资源、医疗保障等公共服务，提高居民的生活质量和幸福感。 二、2024年中国房价整体走势 根据国家统计局公布的70个大中城市的商品住宅销售价格数据，2024年中国房价整体呈下降态势，但存在新房与二手房市场分化、一二三线城市分化等现象。 分市场来看，新房方面，2024年1月至12月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数平均值环比跌幅1前三季度波动较大，最后一季度有所收窄；同比跌幅在1-10月逐月扩大，11-12月小幅收窄，新房市场整体表现疲软。从具体数据上看，房价环比上涨的城市数量占比1-10月一直保持在低位，年末有所回升；房价同比上涨的城市数量占比则从1月的24.29%持续降至12月的2.86%，显示出了购房者对市场信心的不 足。 数据来源：国家统计局，大公国际整理 与新房市场相比，二手房市场的整体表现更为低迷。2024年70个大中城市二手住宅销售价格指数跌幅走势与新房相似，除最后一个季度跌幅收窄外，前三个季度环比跌幅波动扩大，同比跌幅逐月扩大，但二手房市场下跌趋势较新房更为明显。特别是在房价环比上涨的城市数量占比方面，二手房市场持续处于低位，除6月达到5.71%、最后一季度到达10%外，其余月份均在3%以下。而同比方面，70个大中城市二手住宅价格同比均为下跌，无一上涨。这种整体下跌的态势，不仅表明二手房市场正承受着巨大的下行压力，也预示着市场调整可能需要更长的时间。 二手房市场销售价格指数下跌趋势较新房更为明显是受到了多种因素的影响，包括非理性因素扰动、市场供需关系失衡、居民降价预期等。在过去的一段时间里，二手房市场受到如恐慌性抛售、价格虚高等非理性因素的扰动，叠加二手房市场更为复杂且更易失衡的供需关系，二手房市场更容易出现大幅波动性下跌。同时，由于二手房市场“以价换量”现象的持续存在，购房者普遍持观望态度，等待价格下跌后再入市，进一步加剧了二手房市场价格的下跌趋势。 数据来源：国家统计局，大公国际整理 图4 70个大中城市中二手住宅销售价格指数同比、环比涨跌城市数量占比（%） 数据来源：国家统计局，大公国际整理 分区域来看，一、二、三线城市在新房和二手房市场上的表现也呈现出显著差异。在新房方面，一线城市中，新房销售价格指数平均值除上海实现了同比上涨（4.6%），北京、深圳、广州均下跌，分别下跌2.4%、6.9%和8.2%；二线城市中，除西安上涨了2.9%，其余城市则不同程度下跌，跌幅在0.2%-8.3%之间；而三线城市，所有城市新房价格全部下跌，下跌幅度在1.4%-8.9%之间。总体而言，一线城市房价相对坚挺，二线城市尚有城市房价上升，但三线城市则韧性不足。 在二手房方面，一、二、三线城市则全线下跌，此外，根据中指研究院统计的百城价格指数报告，截至2024年底，全国百城二手住宅价格环比已连跌32个月，由于二手房市场“以价换量”现象的持续存在，叠加居民降价预期，预测未来一段时间内市场仍然承压，房价还将继续下降。 三、从房价变动透视城市经济韧性 （一）房价跌幅背后的城市经济韧性分析 将国家统计局公布的2024年1-12月70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数环比涨跌幅进行均值计算。在新房方面，仅上海和太原上涨，其余城市均下跌，分一二三线城市来看，一线城市涨跌幅均值为-0.34%，二线城市涨跌幅均值为-0.47%，三线城市涨跌幅均值为-0.53%。在二手房方面，各线城市均下跌，一二三线城市跌幅分别为-0.58%、-0.68%和-0.73%。可以看出：一线城市房价相对坚挺，综合实力强，经济韧性显著。2023年以来，中央持续发布房地产市场利好政策，各城市也纷纷跟进，而一线城市由于其综合实力较强、产业结构多元、基础设施完备，虹吸效应下吸引人口持续涌入，购房需求相对旺盛，并 且出于对人口数量、城市容量等因素的综合考虑，政策面相对更紧，放松空间相对受限，且放松时间普遍更晚，因此，在房价普跌态势下，相较二三线城市，一线城市房价整体表现更为坚挺，能够较好地维持或小幅下跌。 但在房地产下行趋势不变且持续承压的当下，虽然一线城市房价整体表现较二三线城市更为坚挺，二三线城市中仍涌现出诸如西安、成都等新一线城市2，房价指数3表现强于广州、深圳这两个一线城市。从数据来看，西安、成都两地2021-2023年的房价指数均连年上升，2024年西安的平均指数同比微幅上涨，成都的虽然有所下跌但跌幅较小，在在房价普跌形势下表现突出。而广州和深圳两座一线城市，虽在2021-2022年间保持指数上升，但2023年起均呈现出下降趋势，且2024年平均指数与去年同期相比进一步下跌，跌幅甚至远超部分二三线城市，与同为一线城市的上海表现截然不同。我们发现，成都和西安良好的房价表现与其较强的经济韧性密切相关，例如，作为中国西部的经济引擎，西安不仅承载着千年的历史文化积淀，更坐拥得天独厚的地理优势，是连接东西部的重要枢纽。近年来，西安大力推进产业结构优化升级，积极布局高新技术产业，成功打造了多个国家级高新区和创新创业高地，不仅汇聚了众多世界500强企业和高新技术企业，还吸引了海量高端人才，形成了产学研深度融合的创新生态体系。这种蓬勃发展的产业生态，为西安的经济注入了源源不断的活力，增强了其抵御外部风险的能力。正因如此，西安房价才能在二三线城市的一片“愁云惨淡”中稍稍“拨云见日”。 房地产行业作为我国的支柱性产业，对于城市经济发展具有重要意义，而在房价普遍下跌的背景下，各城市房价的跌幅差异实际上为观察城市经济韧性提供了一个独特窗口，反映出了城市经济活动的变化和市场的预期。同时，房价作为一个相对高频且直观的指标，可以一定程度上突破原有城市线级的限制，更加预见性地反映城市的经济韧性并透视城市发展潜力。房价跌幅较小的城市，往往意味着其经济基本面较为稳固，能够较好地抵御外部冲击，这些城市通常具备较为多元的产业结构、较为完善的基础设施和较高的人口吸引力，因此，在房地产市场调整时，这些城市能够相对较好地维持房价的稳定。相反，房价跌幅较大的城市，则可能面临着经济韧性不足的问题。这些城市可能缺乏足够的产业支撑，过度依赖房地产行业，导致在市场调整时房价容易出现大幅波动。此外，这些城市的人口吸引力也可能相对较弱，无法持续吸引人口流入以支撑房地产市场的稳定。综上所述，我们认为，在房价普跌形势下，房价跌幅或成为侧面衡量经济韧性的重要指标。 （二）通过房价变动透视城市经济韧性 结合百强城市排名及新一线城市榜单对前文结论进行进一步印证。从城市排名来看，在华顿经济研究院发布的2024年度百强城市榜单中，新房价格跌幅较大的城市，其排名也相对靠后。但各线城市内部经济 发展等本身就存在较大差异，且百强城市评选综合考虑了各地经济软硬实力，会受到城市功能定位、历史发展等多因素影响，同时，百强城市评选时间频次较低，而房价变动更新频率相对较高，并且包含了居民预期等未来性因素，因此，二者之间并非完全的对应关系，百强城市名单存在一定的滞后性。从新一线城市来看，第一财经•新一线城市研究所最新发布的2024年新一线城市榜单4中，房价表现良好的西安上榜，天津、杭州、成都、长沙、重庆、无锡等房价相对稳固且2024年较去年同期跌幅相对较小的城市也在新一线城市范畴之中。新一线城市榜单综合考虑了商业资源集聚度、城市枢纽型、城市人活跃度、新经济竞争力、未来可塑性五大方面的因素，突破了原有城市线级的划分标准，体现了新发展时代下的城市活力与经济韧性。因此，我们认为在房价普跌的当下，通过房价跌幅可以在一定程度上更有预见性地透视城市经济韧性。 此外，由于急于抛售回笼资金等因素，二手房市场的交易价格受到不理性情绪的扰动更大，“以价换量”现象显著，本文认为，当前新房市场价格数据能够更好地体现城市经济韧性。将2024年1-12月新房指数同比涨跌幅数据进行排序，前十名分别为上海、西安、太原、杭州、天津、成都、三亚、石家庄、北京、海口，在国家统计局统计房价的70城中，这些城市或更具发展潜力，可予以关注。但是，随着我国城市化速度达到一定程度后开始放缓，新房供需两方均会有所减弱，并且我国房地产已逐渐开始进入存量市场，在后续二手房市场逐步恢复理性后，二手房价格的代表性将会更强，成为观察城市经济韧性的重要指标。 总体来看，在房地产市场普遍面临下行压力，房价呈现整体下滑趋势的情势下，房价跌幅这一指标可作为衡量中国各线城市经济韧性的一项重要参考。它不仅能够反映出各城市房地产市场的基本面变化，还能够间接揭示出城市经济结构的稳固程度、人口吸引力的强弱以及政策调控的效果等多方面信息。因此，通过对房价跌幅的持续跟踪和深入分析，我们可以较为简洁而有效地评估各线城市在面对经济波动时的抵御能力和恢复潜力，为后续进一步进行城市研究与判断提供支持和依据。 参考文献： [1]徐圆,邓胡艳.多样化、创新能力与城市经济韧性[J].经济学动态,2020,(08):88-104 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。