房地产行业12月70个城市价格变动情况：房价“数值”上实现下行 静待长效机制落地

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房价“数值”上实现下行 静待长效机制落地 ——房地产行业12月70个城市价格变动情况 2017年01月18日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 梁小翠 联系人 liangxc@dxzq.net.cn 010-66554023 事件： 国家统计局公布2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。 观点： 根据国家统计局的数据，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，除广州外的14个一线和热点二线城市房地产市场新建商品住宅价格环比指数继续下行（12个城市）或持平（2个城市），即便是广州市场房价环比上升幅度也在1%以内。 从环比看，一、二线城市房价走势总体趋于平稳，房地产市场持续呈现积极变化。初步测算，12月份一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平；二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%，比上月回落0.2个百分点。三线城市房价总体略有上涨，市场继续保持稳定。12月份三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%，比上月回落0.4个百分点。 从同比看，一、二线城市房价涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落，12月份比11月份分别回落1.9和2.0个百分点；二线城市继上月二手住宅价格同比涨幅回落后，本月新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落，12月新建商品住宅价格涨幅比11月份回落0.3个百分点。 1． 投资建议 （1）“数据”显示热点一二线城市房价环比下行，部分弱二线和三四线城市市场有起色 从新建商品住宅同环比数据来看，热点城市房价受控，绝大部分表现为平稳中有所下行，同时，部分弱二线和三四线城市销售有所升温。 针对这种情况，我们认为，一线和热点二线城市受近两年土地供应大幅收缩的影响，未来房价仍然有较强的上涨预期，尤其是购房者多依赖于过去十几年形成的房价上涨趋势做出惯性判断，即便是在政策强硬推动下的大都市圈建设，也难以在短时期内形成有效的疏散效果，甚至更多的通过轨道交通建设促使人口加速流入超大型城市，从而形成供需两个方向的巨大挤压，从而推升房价上涨预期。从这一个角度讲，政策市仍然是2017年的主基调，严调控不存在放松的空间。 但同时也要看到，中央提出的房子住宅属性的确认，未来长效机制逐渐落地仍然是大概率事件，最可能率先落地的是热点城市增大土地供应量，租赁市场仍需要更多的时间去培育和发展，房产税等相关政策的制定和实施也需要有更多的制度建设来配合。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：房价“数值”上实现下行 静待长效机制落地 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES（2）两条逻辑主线选择投资标的 行业估值仍然处于历史低位，部分地产股已经创出年内新低，“跌出投资价值”，我们认为地产股投资逻辑有两条主线： 第一，险资价值投资逻辑不变，尤其是在短期下跌下出现的价值洼地房企将更具投资价值，我们看好目前已经被险资举牌的房企：金融街、金地、万科、保利、南国臵业、京投发展、迪马股份； 第二，热点城市及大都市范畴受益房企，看好京津冀、长三角、珠三角、成渝区域中持有大量优质持有型物业或大量优质土地储备的房企：荣盛发展、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、阳光城、厦门国贸、冠城大通。 2． 12月份新建商品住宅环比下降的城市个数继续增加，环比上涨的城市涨幅继续回落 根据国家统计局的数据，从环比和同比的绝对数据来看：12月环比上涨的城市有46个，下降的为20个，持平的为4个，环比涨幅最大的为1.2个百分点，最小的为-0.4个百分点；同比上涨的有65个，下降的为5个，同比涨幅最大的为46.5个百分点，最小的为2.9个百分点。 从环比和同比的变动幅度来看：12月环比变动幅度表现为上涨的城市有17个，下降的为49个，持平的为4个，环比增长幅度最大的为1%，最小的为-1.8%；同比变动幅度上涨的有52个，下降的为14个，持平的为4个，同比变动幅度最大的是2.7%，最小的为-4.1%。 从环比看，热点的15个一、二线城市房价总体表现平稳中有所下行，符合中央政策意图。在热点城市房价受控的同时，弱二线城市和部分三四线城市开始表现出比较积极的变化，环比显现出温和上升的趋势，与国家推动三四线去库存政策相符。从同比看，经过此轮上涨，15个热点城市的房价同比涨幅全部超过25%以上，如果考虑到这些城市在2015年同期同比已经较高，那么经历这两年时间的快速上涨，房价基本已经实现增长超过50%。 表1 全国70个大中城市新建商品住宅价格幅度变化情况 新建商品住宅价格指数 新建商品住宅价格指数 城市 这月环比 上月环比 幅度变化 城市 这月同比 上月同比 幅度变化 北 京 99.90 100.00 -0.10 北 京 128.40 126.40 2.00 天 津 100.00 100.50 -0.50 天 津 125.40 125.30 0.10 石 家 庄 100.20 100.60 -0.40 石 家 庄 119.00 118.60 0.40 太 原 100.30 100.20 0.10 太 原 102.60 102.30 0.30 呼和浩特 100.10 99.90 0.20 呼和浩特 101.10 101.10 0.00 沈 阳 100.60 100.10 0.50 沈 阳 103.30 102.60 0.70 大 连 100.10 100.50 -0.40 大 连 102.60 102.40 0.20 长 春 100.30 100.40 -0.10 长 春 103.90 103.50 0.40 哈 尔 滨 100.80 99.80 1.00 哈 尔 滨 102.20 101.60 0.60 上 海 99.80 100.00 -0.20 上 海 131.70 129.00 2.70 南 京 99.90 100.20 -0.30 南 京 141.00 140.50 0.50 杭 州 100.00 99.70 0.30 杭 州 128.60 129.90 -1.30 宁 波 99.90 100.60 -0.70 宁 波 112.20 112.40 -0.20 P3 东兴证券事件点评 房地产行业：房价“数值”上实现下行 静待长效机制落地 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 新建商品住宅价格指数 新建商品住宅价格指数 城市 这月环比 上月环比 幅度变化 城市 这月同比 上月同比 幅度变化 合 肥 99.80 99.90 -0.10 合 肥 146.50 147.40 -0.90 福 州 99.60 100.90 -1.30 福 州 127.60 128.90 -1.30 厦 门 99.90 99.80 0.10 厦 门 141.90 143.40 -1.50 南 昌 99.60 100.30 -0.70 南 昌 114.40 115.40 -1.00 济 南 99.70 101.10 -1.40 济 南 119.40 120.00 -0.60 青 岛 99.80 100.10 -0.30 青 岛 113.40 113.60 -0.20 郑 州 99.90 100.50 -0.60 郑 州 128.40 128.50 -0.10 武 汉 99.70 101.50 -1.80 武 汉 125.50 125.50 0.00 长 沙 100.10 101.50 -1.40 长 沙 118.20 118.20 0.00 广 州 100.70 100.90 -0.20 广 州 124.30 124.00 0.30 深 圳 99.60 99.70 -0.10 深 圳 123.80 127.90 -4.10 南 宁 100.80 100.00 0.80 南 宁 111.20 109.60 1.60 海 口 100.60 100.60 0.00 海 口 106.20 105.80 0.40 重 庆 101.10 101.20 -0.10 重 庆 107.20 106.50 0.70 成 都 99.80 100.00 -0.20 成 都 105.60 105.90 -0.30 贵 阳 100.40 100.30 0.10 贵 阳 105.20 104.50 0.70 昆 明 100.30 100.50 -0.20 昆 明 104.20 103.90 0.30 西 安 100.70 101.60 -0.90 西 安 107.20 106.10 1.10 兰 州 99.80 99.90 -0.10 兰 州 103.20 103.60 -0.40 西 宁 100.00 100.10 -0.10 西 宁 102.50 101.90 0.60 银 川 100.30 100.20 0.10 银 川 102.10 101.50 0.60 乌鲁木齐 100.30 100.00 0.30 乌鲁木齐 98.60 98.30 0.30 唐 山 100.30 101.00 -0.70 唐 山 103.00 102.30 0.70 秦 皇 岛 100.30 101.50 -1.20 秦 皇 岛 106.50 105.90 0.60 包 头 99.80 100.40 -0.60 包 头 99.40 99.70 -0.30 丹 东 99.60 100.50 -0.90 丹 东 99.30 98.80 0.50 锦 州 100.10 100.20 -0.10 锦 州 97.10 96.70 0.40 吉 林 100.40 99.90 0.50 吉 林 102.60 101.70 0.90 牡 丹 江 100.30 99.80 0.50 牡 丹 江 98.80 98.40 0.40 无 锡 99.90 100.80 -0.90 无 锡 135.70 135.10 0.60 扬 州 100.90 101.90 -1.00 扬 州 109.70 109.20 0.50 徐 州 100.60 101.50 -0.90 徐 州 109.60 108.40 1.20 温 州 100.40 100.10 0.30 温 州 104.70 104.70 0.00 金 华 100.20 101.40 -1.20 金 华 106.60 106.80 -0.20 蚌 埠 100.60 101.20 -0.60 蚌 埠 109.20 108.20 1.00 安 庆 100.70 101.30 -0.60 安 庆 107.60 106.70 0.90 泉 州 100.80 102.00 -1.20 泉 州 109.10 108.30 0.80 P4 东兴证券事件点评 房地产行业：房价“数值”上实现下行 静