房地产行业11月70个城市价格变动情况：房价稳步有所下行实现 新要求防“大起大落”

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房价稳步有所下行实现 新要求防“大起大落” ——房地产行业11月70个城市价格变动情况 2016年12月19日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 梁小翠 联系人 liangxc@dxzq.net.cn 010-66554023 事件： 国家统计局公布2016年11月份70个大中城市及11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况。 观点： 根据国家统计局的数据，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。与11月上半月比，11月下半月一线和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.9个百分点之间；2个城市环比持平；其余4个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。 11月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个；环比下降的城市个数增加，分别比上月增加4个和7个。 分城市看，11月份一二线城市房价走势继续呈现积极变化。其中，一线城市房价环比基本持平。初步测算，11月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别为上涨0.1%和持平，分别比10月份回落0.4和0.6个百分点。二线城市房价环比涨幅进一步回落。11月份二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，分别比10月份回落0.9和0.5个百分点。三线城市房价总体较为稳定。11月份三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.8%和0.4%，均比10月份回落0.1个百分点。此外，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月出现回落，二线城市二手住宅价格同比涨幅本月开始回落。 1． 投资建议 （1）“数据”显示房价上涨压力显著降低 11月下半月只有济南、郑州、武汉、广州4个城市新建商品住宅环比仍有上涨，但涨幅均回落至1个百分点内，15个城市的房价从统计数据上来看，从“数字”上实现了监管层要求的——一线城市和二线城市房价环比不上涨，稳步有所下行。但我们对当前的房价所表现出的稳定态势仍然持谨慎态度，认为这种稳定更多的是在政治高压下的表现，主要基于两个逻辑：土地市场实质高温不降、房企资金充裕不急推盘。  土地市场“面粉贵于面包”现象普遍 各地在防止出地王的要求下实施了多种新型土地政策，如限房价竞地价、超限价摇号等手段，虽然名义上有效的控制了土地市场的火热行情，但是其实质上更多的是数字上的游戏，实际上楼面价和总额仍在不断创历史新高，近期以厦门土拍市场为最好例证。鉴于楼面价高于在售楼盘销售价格，一方面造成开发商捂盘惜售情绪，另一方面从中长期拉升房价上涨预期。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：稳步有所下行实现 新要求防“大起大落” 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES虽然中央经济工作会议已经明确提出“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲臵和低效用地”，政策上的要求更多的是从供给端减缓当前一线和核心二线库存紧张的问题，但是当前库存紧张的问题是由过去两年供地缩量累计叠加导致，即使从当前时点开始切实落地供地大幅增长的要求，至少也要2018年年中才能形成有效供应，“远水难解近渴”，为有效控制房价，可以预期在相当长的一段时期内严控基调无放松预期。  近两年的宽松货币政策和调控前的快速去库存已经为房企准备好过冬的“储粮” 虽然自10月份以来，资本市场对房企不论是定增还是公司债融资都进行了严控，但截止10月份，多数房企都已经完成了2016年公司债、中票或短融的发行，即便政策严控也只是导致少部分房企未赶上融资窗口的末班车。据中原地产研究中心统计数据显示，2016年部分房企全年融资额已经达到11156亿元，首次突破1万亿元，同比增长达到25%。短期内房企偿债压力不大，预期负债将于2018年集中到期，界时可能有部分房企面临较大的压力。 除了通过公司债、定增以及中票等工具臵换高成本负债，自2015年下半年开始的销售行情使房企实现了大量的现金回笼，截止2016年11月，全国房地产销售金额达11021亿元。与大量的现金流回笼伴随的是热度居高不下的土地市场，部分企业出于对土地市场谨慎的态度手持现金观望，一方面放慢项目推盘，获得房价上涨和土地增值的双重收益，另一方面期望能够在紧缩周期以并购途径获得低价土储。 （2）两条逻辑主线选择投资标的 行业估值仍然处于历史低位，尤其是在近期险资监管趋严、美联储加息、债股双双大跌等因素的影响下，部分地产股已经创出年内新低，“跌出投资价值”，我们认为地产股投资逻辑有两条主线： 第一，险资价值投资逻辑不变，尤其是在短期下跌下出现的价值洼地房企将更具投资价值，我们看好目前已经被险资举牌的房企：金融街、金地、万科、保利、南国臵业、京投发展、迪马股份； 第二，热点城市及大都市范畴受益房企，看好京津冀、长三角、珠三角、成渝区域中持有大量优质持有型物业或大量优质土地储备的房企：荣盛发展、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、阳光城、厦门国贸、冠城大通。 2． 11月份新建商品住宅环比下降的城市个数继续增加，环比上涨的城市涨幅继续回落 根据国家统计局的数据，从环比和同比的绝对数据来看：10月环比变动幅度表现为上涨的城市有20个，下降的为48个，持平的为2个，而同比变动幅度上涨的有45个，下降的为22个，持平的为3个。 从环比和同比的变动幅度来看，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有50个，上涨的城市有18个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降4.1%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有25个，上涨的城市有42个，持平的城市有3个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为2.1%，最低为下降-8.4%。 从当前政策效果来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅环比基本持平，二线城市涨幅进一步缩小，三线城市总体稳定，十一集中调控政策及后续的交易、金融等政策陆续出台共同作用使房价走势呈现“积极变化”，与政府稳房价的政策意图吻合。我们认为，在当前的市场行情下，房价更多的仍然是受行政力量的控制，市场对于明年房价上涨仍存在较强的预期，不论是购房者、开发商、甚至部分地方政府都按照此逻辑行为，中央经济工作会议提出的建立房地产市场的长效调控机制不仅需要建立框架，更需要实际、快速落地才能保障房地产市场合理、健康的发展，才能够真正实现既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。 P3 东兴证券事件点评 房地产行业：稳步有所下行实现 新要求防“大起大落” 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表1 全国70个大中城市新建商品住宅价格幅度变化情况 新建商品住宅价格指数 新建商品住宅价格指数 城市 这月环比 上月环比 幅度变化 城市 这月同比 上月同比 幅度变化 北 京 100.00 100.60 -0.60 北 京 126.40 130.20 -3.80 天 津 100.50 101.30 -0.80 天 津 125.30 126.60 -1.30 石 家 庄 100.60 101.80 -1.20 石 家 庄 118.60 118.50 0.10 太 原 100.20 100.30 -0.10 太 原 102.30 102.40 -0.10 呼和浩特 99.90 100.30 -0.40 呼和浩特 101.10 101.30 -0.20 沈 阳 100.10 100.40 -0.30 沈 阳 102.60 102.40 0.20 大 连 100.50 100.60 -0.10 大 连 102.40 101.70 0.70 长 春 100.40 100.80 -0.40 长 春 103.50 102.90 0.60 哈 尔 滨 99.80 100.40 -0.60 哈 尔 滨 101.60 101.60 0.00 上 海 100.00 100.50 -0.50 上 海 129.00 137.40 -8.40 南 京 100.20 102.40 -2.20 南 京 140.50 144.40 -3.90 杭 州 99.70 103.20 -3.50 杭 州 129.90 131.50 -1.60 宁 波 100.60 101.40 -0.80 宁 波 112.40 112.50 -0.10 合 肥 99.90 101.50 -1.60 合 肥 147.40 148.60 -1.20 福 州 100.90 102.60 -1.70 福 州 128.90 129.10 -0.20 厦 门 99.80 100.50 -0.70 厦 门 143.40 145.90 -2.50 南 昌 100.30 101.10 -0.80 南 昌 115.40 115.90 -0.50 济 南 101.10 103.40 -2.30 济 南 120.00 119.00 1.00 青 岛 100.10 101.30 -1.20 青 岛 113.60 113.50 0.10 郑 州 100.50 103.50 -3.00 郑 州 128.50 128.60 -0.10 武 汉 101.50 103.00 -1.50 武 汉 125.50 125.70 -0.20 长 沙 101.50 104.50 -3.00 长 沙 118.20 116.90 1.30 广 州 100.90 101.30 -0.40 广 州 124.00 123.80 0.20 深 圳 99.70 99.50 0.20 深 圳 127.90 132.10 -4.20 南 宁 100.00 101.50 -1.50 南 宁 109.60 111.10 -1.50 海 口 100.60 100.90 -0.30 海 口 105.80 105.00 0.80 重 庆 101.20 100.60 0.60 重 庆 106.50 105.10 1.40 成 都 100.00 99.20 0.80 成 都 105.90 106.50 -0.60 贵 阳 100.30 100.60 -0.30 贵 阳 104.50 104.00 0.50 昆 明 100.50 101.10 -0.60 昆 明 103.90 103.20 0.70 西 安 101.60 101.80 -0.20 西 安 106.10 105.00 1.10 兰 州 99.90 100.00 -0.10 兰 州 103.60 103.80 -0.20 西 宁 100.10 100.40 -0.30 西 宁 101.90 102.10 -0.20 银 川 100.20 100.10 0.10 银 川 101.50 101.40 0.10 乌鲁木齐 100.00 99.60 0.40 乌鲁木齐 98.30 98.40 -0.10 P4 东兴证券事件点评 房地产行业：稳步有所下行实现 新要求防“大起大落”