机遇与挑战并存

一个既面临机遇也面临挑战的资产类别 目录 02 前言 03 摘要 07 多户住宅作为投资 10 人口统计学导致住房需求转变 14 新建危机和翻新停滞 17 克服建筑危机和住房短缺 20 19年房地产趋势 26 房地产市场展望 28 19个地点的简要概述 28 奥格斯堡 29 柏林 30 不来梅 31 科隆 32 达姆施塔特 33 德累斯顿 34 杜塞尔多夫 35 埃森 36 法兰克福 37 汉堡 38 汉诺威 39 卡尔斯鲁厄 40 莱比锡 41 美因茨 42 曼海姆43 慕尼黑 44 明斯特 45 纽伦堡 46 斯图加特 47 表格概述 49版权信息 53 DZ HYP 地点 序言 亲爱的读者， 房地产市场仍然充满挑战。但同时也带来了机遇，尤其是对住宅资产类别。鉴于合适的供应不足和需求的增长，投资租赁公寓被认为是相对低风险的。这就足够成为我们专门针对住宅细分市场发布一份特定市场报告的理由。在本报告中，我们首先考察了房地产市场当前的进展以及如人口统计学和新建住宅当前状况等潜在因素。然后报告继续考察德国七个最大城市和十二个重要区域中心的个别市场。 尽管投资者从稳健——尽管价格高昂——的投资机会中获益，但寻求住房的人们的情况依然紧张。在建筑和融资成本急剧上升之后，新建筑已缺乏动力多年，并且远低于政治目标。这由于库存未能满足需求而加剧，导致新合同和首次入住的租金动态上涨。预计在本年度和2025年，报告覆盖的地区租金将平均上涨约5%。因此，在中等期限内，住房市场几乎没有真正的缓解空间。这样的发展需要增加新建筑和更有效地利用现有库存的结合。 作为德国领先的房地产银行之一，我们定期分析我们积极覆盖的市场。本报告关于住宅资产类别的分析补充了我们的现有出版物“德国房地产市场”和“区域房地产市场”，我们分别于每年的春季和秋季发布。我们还分析德国各联邦州的商业房地产市场——11月，我们将发布一份涵盖黑森州、莱茵兰-普法尔茨州和萨尔州的报告。关于巴伐利亚州、柏林和东部各州的发展报告计划于2025年发布。 关于我们市场研究的更多信息，请访问我们的网站：https://www.dzhyp.de/en/about-us/market-research/. 敬上， DZ HYP 2024年10月 摘要 »利率的急剧上升对房地产市场估值产生了非常负面的影响，导致对房地产的兴趣大幅下降。然而，尽管商业地产的前景仍然暗淡，住宅地产的前景则相当光明。这一观点也得到我们市场报告的证实，该报告分析了整个住宅市场的状况，并在更窄的焦点下分析了19个城市的状况。 住宅物业是一种有前景但也相对昂贵的资产类别 »移民和更多单人家庭正在推动对住房的需求增加。由于新建活动严重不足，现有住房存量中的储备经常耗尽。在某些地区，空置率低于1%。供求差异正在迅速推高租金，并将投资者的兴趣引导向住宅物业。 »房地产市场在未来几年可能会进一步加剧。高昂的建筑和融资成本阻碍了新建筑的建设，并可能导致完工数量急剧下降。因此，住宅租赁在未来将是一个安全的投资选择。 »然而，参与是需要付出代价的。尽管由于估值调整，多户型住宅的价格已经下降，但它们并不便宜。无论是从绝对值还是相对值来看，今天的价格显然比2012年时要高，当时利率处于相似水平。 »房地产投资的兴趣得到了利率下降和估值调整结束的前景的支持。然而，与此相关的中到长期利率可能只会适度下降。因此，作为房地产整体回报率组成部分的租金现金流改善将变得更加重要。然而，明显更高的房产价值，作为收益驱动因素，不太可能实现。 投资者机遇——转型首先影响房地产市场 近年来开始的新时代之一对房地产市场产生了影响。在债券收益率下降并且连续几年处于负值时，商业地产和多层住宅已成为备受追捧的投资替代品；尽管回报也在下降，但至少一直是非常积极的。租金上涨以及估值更快上升的趋势也充当了收益驱动力。然而，由于电子商务、居家办公和经济增长疲软导致租金前景黯淡，利率上升，投资者对房地产市场投资变得谨慎。从2018年到2022年，平均每个季度有220亿欧元投资于房地产，但在2024年的前两个季度，这一数字仅为70亿欧元。然而，2024年中估值调整结束的事实是积极的。 利率上涨、经济放缓和空间需求下降预示着房地产市场进入新时代 然而，鉴于相当悲观的前景，没有迹象表明会出现快速复苏，至少在商业房地产领域是这样的。债券收益率和利率的下降速度并没有像预期的那样快，但租赁前景正受到公司和个人负面情绪的不利影响。相反，住房市场的情况看起来要好得多。与商业空间的疲软需求形成对比的是，住房需求正在增长，通常面临严重的住房短缺；由于建筑和融资成本高昂，这一问题在未来的几年内也不太可能得到很大程度的缓解。相应地，住宅租赁的前景也相当乐观。 住宅市场：一种安全的投资选择：住宅租赁前景良好 来源：vdp 房地产市场对于住宅段的调整不仅相对温和，同时也提前结束。本市场报告从投资者视角评估该细分市场的未来前景，并分析房地产市场趋势及潜在影响因素，如人口统计和新建建筑。在随后的宏观视角中，我们亦回顾了“区域房地产中心”市场报告中提到的19个地点的房地产市场。这些包括德国12个重要的区域中心以及7个最大的德国城市，顶级地理位置。 住宅市场报告强调了影响因素的关键因素，并对19个地区进行了回顾。 市场趋势与住房——紧张局势持续升级 主要问题是房地产市场的供应链短缺 随着住房市场紧张程度的加剧，它们也受到了更频繁的媒体报道。焦点集中在高昂且迅速增长的租金，以及寻找租房公寓的日益困难。毫无疑问，这个问题已经成为一个不幸的现实，例如汉堡就是例证。SAGA——这座汉萨城市的一个大型市政住房协会——在2023年报告称，其14万套公寓的空置率仅为0.2%。每年大约有7000套公寓空出，其中4000套分配给了弱势群体，而10万人竞争剩下的3000套；这意味着等待入住一个相对低价的SAGA公寓的理论等待时间为33年。汉堡在这里并不是一个极端的例子，因为在许多其他城市，情况也好不到哪里去。 然而，租金高且不断上升的情况只部分正确。德国4300万套公寓中有53%被出租，但大多是中等租金。这反映在夏季发布的2022年人口普查数字中，显示85%的家庭支付的寒冷租金低于每平方米10欧元。平均租金为每平方米7.28欧元。然而，任何签订现有建筑或新建公寓租赁合同的人，租金都会轻易翻倍，而在慕尼黑甚至高达平均租金的三倍。 现有租户通常支付适中的租金，但新合同的租金更高。 因为现有物业的租金增长速度远慢于新合同租金，现有租金与市场租金之间的差距已经越来越宽。因此，租客搬迁的动力相应很小，因此几乎没有公寓可供出租。即使在满足他们需求后，例如孩子搬出去后，租客也会继续留在他们的公寓里。平均而言，SAGA租客大约在20年后才会搬家。自2020年以来，原本已经较低的5.5%的波动率进一步下降至2023年的4.8%。低成本生活空间正日益被“囤积”，现有和市场需求租金之间的趋势差异正在加剧住房市场的紧张局势。因此，对于住房市场而言，现有长期租客的条件比寻找公寓的人更为宽松。 现有和之间的差异新合同租金导致“冻结”。在房地产市场 租金的急剧上升是由可供出租的公寓供应量有限所推动的，同时许多城市的住房需求正在增长。这归因于家庭数量的显著增加，一方面是由于乌克兰战争自2022年开始以来移民加剧，另一方面， 人口趋势推动了对以下内容的需求小型公寓 家庭数量正在增加，这是因为独居人口数量的增长。这意味着即使一个城市的总人口停滞不前，对住房的需求也持续上升。 然而，房地产市场也存在区域差异。由于内部人口迁移，净移民地区的住房需求下降，而吸引移民地区的住房需求上升。因此，空置率差异很大。特别是在东德联邦州，空置率较高，而在南德以及尤其是柏林和汉堡这些城市州，空置率非常低。几乎南部德国和城市国家没有更多的空置公寓 住宅供应在紧张住房市场中正面临更大的压力，因为一些公寓不再可供普通租户租赁。一个相关因素是在许多城市，例如通过Airbnb进行的假日租赁。越来越多的装修公寓也被租出用于临时期限。这导致租金上涨，部分原因是因为旨在遏制租金增长的2015年引入的“租金刹车”等租赁法规可以规避。然而，导致普通出租公寓供应减少的另一个因素是，这些公寓越来越多地以“非正式”的方式分配，而不是通过租赁平台。 将普通公寓改造成度假公寓和装修房，从而将这些公寓从市场上移除。 来源：柏林州议会IBB住房市场报告 未来几年，购房者的条件可能会变得更加困难。在先前许多城市的房屋建设复苏之后，未来完成的数量预计将明显减弱。bulwiengesa于2021年和2022年对项目开发市场进行的数据整理显示，每个季度的新建开工面积约为200万平方米。然而，到2024年，相应的数字仅为这一水平的四分之一，这将随后在一段时间滞后后反映在更少的完成数量上。项目开发商的活动正受到融资困难和破产的阻碍。 建筑危机使得寻找公寓变得更加困难。 如果完成的公寓数量显著减少，房产买家基本上只能访问紧张的住房市场中稀缺的现有住房。然而，装修出租房和下降的波动率进一步限制了供应。因此，现有公寓新合同租金的上升趋势可能会持续。 强劲的租金增长预计将持续。 多户住宅作为一项投资 租金上涨和低空置风险投资此项目的加分项有多户住宅 鉴于许多城市的住房短缺和不断增长的住房需求，投资租赁公寓是相当安全的选择。空置风险极小，租金很可能急剧上涨，对经济危机的敏感性相对较低。即使在疫情期间，租金拖欠的增长也几乎为零。截至2022年购买价格的急剧上涨反映了投资者对公寓的高度兴趣。然而，在利率大幅上升后，住宅房地产投资也崩溃。这主要是因为对价格修正范围和利率未来趋势的不确定性。 价格调整和利率结束房价上涨可能提振房地产市场投资 然而，这种不确定性在2024年上半年度大量消散。随着通货膨胀再次下降，利率和债券收益率已过顶峰。欧洲央行在6月开始降低利率，这是在连续十次加息之后的一次首次降息。多户住宅的估值调整似乎也已在2024年第一季度结束。根据vdp价格指数，估值已从2022年峰值下降10%。在第二季度，价格已略有回升。由于预期新公寓完工数量将大幅下降，出租前景进一步改善。持续的住房短缺可能使租金增长保持在较高水平。 尽管由于房地产市场调整，多户住宅的高估值有所下降，但它们并未变得便宜。由于估值从2012年到2022年翻了一番，购买价格仍然处于高水平。如果我们从实际价格来看，这也同样适用，由于通货膨胀率高，实际价格比名义价格下降得更为剧烈。在扣除通货膨胀影响后，当前的估值——与同样高的利率相对应——在名义上大约高出80%，在实际情况中大约高出40%，与2012年相比。 多家庭住宅的估值较低，但并非便宜。 近年来，租金也急剧上升。然而，尽管有明显的下降，房价与租金比率也远高于上十年初的水平。在本市场报告中涵盖的区域中心，购买价格与净年租金的平均倍数在2021年达到了迄今为止的最高水平，为26倍。 房价与租金比现在远比十年初不利。 来源：bulwiengesa，Refinitiv，DZ BANK；从多家庭住宅乘数倒数值计算得出的租金收益率 年数。顶级地区的水平在一年后达到峰值，为34年。这些数字在2023年显著下降，区域中心为每年21年的租金，顶级地区为26年。在2012年，当利率处于同样高水平时，相应的数字分别为14年和18年。 据此，从绝对数值上来说，并且在与资本市场相比时，都实现了更高的租金收益率。虽然租赁收益—相对于顶尖地段—从不到3%增至超过4%，另一方面债券收益率则增长更为显著。从2009年至2021年，多户型住宅的租赁收益率始终比十年期德国国债收益率高出300或更多个基点。从2022年开始，这种差异已大幅缩小，但目前在约200个基点，与过去相比显著降低。 租赁收益率显著上升，但与债券之间的差距已缩小 来源：bulwiengesa 来源：欧盟统计局，DZ银行报告期：至2024年9月 来源：Refinitiv、D