2025年商业地产行业分析

2024年，中国商业地产行业在销售端延续去库存态势，新增供应持续缩减，开发投资低迷。租赁方面，一线城市零售物业出租率有一定企稳改善迹象，但租金水平仍缓步下滑；写字楼出租率和租金水平下降态势仍较显著。

行业概况
商业地产行业发展受社会资金成本和经济增速推动。2024年，商业营业用房及办公楼开发投资完成额延续下行趋势但降幅收窄，新开工面积降幅扩大，未来几年新增供应量预计将显著下滑。商业地产包括写字楼、酒店、商铺等，其发展受国民经济、城市化水平、社会消费能力及社会融资成本影响。2024年，商业营业用房开发投资完成额同比下降13.9%，新开工面积下降23.30%；办公楼开发投资完成额同比下降9.0%，新开工面积下降27.7%。

市场供需
2024年，实体商业运营面临挑战，商业营业用房和办公楼销售额降幅均在10%以上，新增供应量创近年来新低。全国消费市场有所复苏，但电商冲击下实体商业运营承压，商业营业用房销售额同比下降13.6%，办公楼销售额同比下降14.3%。商业地产供需规模持续缩减，竣工销售比均在0.8倍左右，行业处于大量存量项目去库存阶段。

重点城市商业地产运营情况
一线城市零售物业出租率企稳改善，租金水平缓步下行；写字楼出租率和租金水平整体下降，北京市通过租金下调实现出租率企稳。零售物业方面，北京、上海、广州、深圳空置率及租金水平变化分化；写字楼方面，北京空置率下降但租金水平显著下滑，上海、广州、深圳空置率及租金水平持续下降。

行业政策
基础设施REITs进入常态化发行阶段，消费基础设施资产可申报范围进一步明确，发行效率提升，有望成为商业地产企业的重要退出途径。

行业展望
商场类物业依赖的餐饮业态增速走弱，2025年面临运营挑战。若国家出台强力消费刺激政策，商场类物业有望回暖，否则短期内仍将筑底调整。办公楼租金水平预计仍将下行，面临租金收入下降风险。商业地产企业面临投资性房地产估值下降风险，公允价值波动将影响利润水平和长期偿债能力。