2025年商业地产行业展望：迎接发展拐点，把握时代机遇

德勤金融服务行业研究中心 目录 迎接发展拐点全球经济增长和通胀下降能否为商业地产行业注入稳定力量？2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？房地产能否兼具气候韧性与财务可行性？商业地产行业如何吸引下一代人才？商业地产行业是否做好准备迎接人工智能变革？告别波折过往，迎接发展拐点调研方法联系人德勤中国联系人尾注3481520222626272829 迎接发展拐点 房地产行业主管合伙人寄语 各位同仁： 近年来，商业地产行业面临诸多不确定性，主要原因包括利率上调，通胀高企，租户对商业空间的使用方式和地点偏好发生变化，气候变化对建筑产生负面影响，以及生成式人工智能等新兴技术不断涌现。面对这些挑战，许多企业可能已从进攻型战略转向防御型战略——优化资产负债表、加强核心能力、专注内部改进。 好消息是，行业形势有望在未来12至18个月内变得更加明朗，这将为企业带来新的战略调整机会。《2025年商业地产行业展望》旨在帮助领导者克服重重挑战，迎接发展拐点，确保企业做好充分准备应对未来变局。 在本报告中，我们探讨了哪些经济情景可能推动商业地产行业复苏；在当前处于周期谷底且存在定价异常问题的背景下可能蕴藏哪些投资机会；投资可持续房地产战略的财务必要性有何变化；下一代人才可能重点关注哪些议题，以及他们如何提升个人技能以适应不断变化的业务需求；以及商业地产行业是否已经做好准备利用人工智能解决方案实现颠覆性变革。 我们通过一年一度的全球房地产行业展望调研了解了北美、欧洲和亚太地区房地产业主和投资者在2025年的关注重点。调研结果得到德勤行业专家以及金融服务行业研究中心研究领导人的支持。 我们希望本报告能为您2025年的战略规划提供有益启发。欢迎随时与我们联系深入探讨。 罗远江房地产行业全国主管合伙人德勤中国 金融服务行业展望阅读德勤金融服务行业研究中心发布的2025年行业展望系列报告，获取更多信息 全球经济增长和通胀下降能否为商业地产行业注入稳定力量？ 商业地产行业的反弹趋势取决于全球利率走向 世界各地的经济复苏进程并不均衡，这种情况可能会在未来持续下去。德勤经济学家预测，2024年印度和新加坡的GDP增长率将高于2023年，而墨西哥和日本将有所下降（图1）。展望2025年，预计美国的GDP增长率将同比下降1.3个百分点，1而英国和欧元区的表现可能较为亮眼，分别增长1.2和1.0个百分点（图1）。2此外，印度将实现健康增长，但其增长率或低于2024年。3 虽然居高不下的借贷成本以及乌克兰和中东的地缘政治冲突可能导致2025年的经济增长低于历史水平，但经济前景总体依然较为乐观。大多数主要经济体成功避免了衰退风险，且通胀速度已从2023年的峰值大幅下降。4各国央行似乎即将进一步放宽货币政策。欧洲央行和加拿大央行已于6月初率先降息，5英国央行也在8月初紧随其后，6而美联储尚未采取此类行动，其在7月的会议上决定维持利率不变。7 对商业地产行业的某些人士而言，降息预期提振了他们对2024年和2025年的信心。8然而，仅靠一次降息并不能立即缓解人们对到期贷款再融资风险的担忧，也不能迅速降低并购所需资本和债务的成本或获取难度。 房地产业主和投资者对2025年重燃乐观情绪 德勤2025年商业地产行业展望调研结果显示，商业地产业主和投资者预计2025年将成为在经历连续两年收入低迷和支出缩减之后的复苏转折点。此次调研面向13个国家开展，共有来自大型房地产公司和投资公司的880多位首席执行官及其直接下属接受调研（详见“调研方法”）。 过去两年，大多数受访者都预计营业收入将会下降，而2024年有88%的受访者预计营业收入将会增加（图2），与去年60%的受访者预计营业收入将进一步下降相比，这是一个重大转变。此外，60%的受访者预计同比增长率将超过5%。虽然受访者所在企业去年的财务业绩可能因房地产行业整体不振而较为低迷，但营收预期的转变似乎表明全球房地产行业高管对未来抱有更加乐观的期待。 图2 在2025年调研中，全球受访者的营收预期发生逆转 与去年相比，您对2024年最终确认的营业收入有何预期？ 随着乐观情绪的重燃，增加预算的预期也随之而来。在2024年调研中，近40%的受访者计划削减开支，而在2025年调研中，仅有7%的受访者表示将进一步削减开支，与2023年（6%）和2022年（4%）调研结果基本持平。此外，随着房地产行业认识到自身在技术能力方面的局限性，并受到生成式人工智能兴起的鼓舞，大多数受访者（81%）都将数据和技术列为未来一年最有可能加大投入的重点领域。 虽然乐观情绪有所升温，但其中也透出一丝谨慎。当被问及未来12至18个月对财务业绩影响最大的宏观经济因素时，受访者认为利率上调、网络风险、税收政策变化和资本成本是最主要的因素（图3）。 图3 您认为以下哪些因素将对贵公司未来12至18个月的财务业绩构成最大威胁？ 虽然2024年利率上调的可能性较小，但房地产公司或将面临持续时间较长的高利率环境，尤其是与过去十年创纪录的低利率水平相比。德勤经济学家预测，美联储将在2024年底之前进行两次降息，然后在2025年再进行四次降息，届时联邦基金利率将稳定在4.5%，9远高于疫情前低于1.0%的利率水平。不过，这一利率仍与历史峰值相去甚远，更接近20世纪90年代的水平。10 税收政策变化跃居第三位，这可能是多种因素共同作用的结果。首先，支柱二全球最低税规则将于2024年和2025年在全球多个司法管辖区开始实施。11其次，全球约80个国家将在2024年底前举行大选，选举结果可能会对社会和财政政策产生长远影响。12 由于预计利率将在较长时间内保持较高水平，受访者对资本成本增加表示担忧，该因素排名上升至第四位。特别值得关注的是，原本以较低利率承销的商业抵押贷款即将到期，需要进行再融资。随着贷款机构向陷入困境的借款人提供展期服务，以期在新到期日能够迎来降息，这一即将到来的贷款到期高峰的规模已经超出了市场预期。13目前，全球各地区都出现了不同规模的贷款到期高峰： •亚太地区约有2,570亿美元的未偿优先债务即将到期，同时在2024年至2026年期间将出现84亿美元的资金缺口，即原始担保债务金额与贷款到期时可用再融资金额之间的差额。16 •相比其他地区，欧洲市场的贷款到期集中度较低，约有1,650亿美元的贷款将于2026年底到期。17 •根据第一季度的预测，美国有6,000亿美元的贷款将于2024年到期，另有原定于2023年到期、但经展期的2,140亿美元的贷款也将于2024年到期。14此外，还有近5,000亿美元的贷款将于2025年到期。15 行动建议 •即将到来的贷款到期高峰并非无法应对。对于面临短期还款压力的业主和投资者，其可借助私人信贷等其他资金来源填补传统贷款机构留下的融资缺口。然而，由于监管审查趋严，银行放贷可能更加谨慎，以控制房地产行业风险敞口。18对于不太依赖债务资本或杠杆率较低的企业，其可充分利用其他企业寻求应对资本可用性挑战时出现的并购窗口期。不过，随着预期利率的下降，一些此前受到限制的企业或将重新加入买方行列，因此这一窗口期可能正在逐渐关闭。 •随着商业地产公司在2025年重拾对技术投资的开放态度，其应采取有条不紊、循序渐进的投资策略。领导者应有意识地推进数字化转型。企业应避免采用试图在传统系统和人工流程基础上迅速解决问题的技术方案，因为这类方案往往无法实现预期的投资回报。技术项目执行不当不仅可能造成短期的技术成本损失，还可能限制未来的技术投资分配，并在企业内部埋下对未来变革的抵触情绪。 •对网络威胁加剧和房地产公司能否有效应对这些威胁的担忧表明，技术投资应侧重于加强核心业务和流程，同时也应覆盖资产层面，从而确保整个企业的网络安全。如今，房地产行业正朝着智能建筑的方向发展，即通过增强互联性来监测和优化建筑性能，这一趋势也将带来资产层面的安全漏洞，企业应当对此进行严密监控。 2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？ 把握错位发展机遇 2024年是否为当前商业地产市场周期的谷底？从近期的市场动态来看，可能确实如此。全球房地产估值持续缩水，截至2024年第二季度同比下降6.3%，但下降速度相比此前两个季度的7.7%有所放缓。19全球房地产交易活动依然低迷，截至6月同比下降31%，20,21但有迹象表明，经历了两年的市场波动之后，买卖双方正在定价预期方面逐渐达成共识。22此外，前文所述全球对降息和通胀缓解的预期升温，房地产行业预计将在未来12至18个月内进入一个相对稳定的发展阶段。 其中，预期变化最大的是资本成本和资本可用性。在2024年调研中，近半数受访者预计融资成本将会上升，49%认为融资难度将会加大。而在2025年调研中，乐观预期显著增强——68%的受访者预计融资成本将会下降，69%认为融资难度将会减小。尽管这些基本面预期因资产类型和地区关注重点的不同而存在较大差异，但由此可以看出商业地产行业的复苏进程并不均衡。从全球层面来看，受访者对住宅（包括建房出租类独户住宅、学生公寓和养老地产）的租赁基本面，工业地产、酒店/住宿类地产和替代型资产（包括数字地产、生命科学地产和自助仓储地产）的资本市场基本面，以及替代型资产的贷款基本面最为乐观（图4）。相比之下，受访者对写字楼市场的乐观情绪最低，主要受到交易活动改善预期相对较低、空置率上升以及借贷成本增加等因素的影响。 2025年调研结果也反映出受访者对商业地产行业的预期发生转变。在2024年调研中，只有27%的受访者预计商业地产行业基本面（例如资本成本、资本可用性、房价、交易活动、租赁活动、租金增长和空置率）将有所改善。而在2025年调研中，超过68%的受访者持此观点，乐观情绪显著升温。相反，只有13%的受访者预计基本面将会恶化，相比2024年调研的44%出现大幅下降。 图4 各细分市场受访者对基本面改善情况的预期 您预计未来12至18个月贵公司所属细分市场的各个基本面将有何变化？ 从地区层面来看，北美和亚太受访者对租赁基本面的改善相比欧洲受访者更加乐观。亚太受访者对贷款基本面的改善也持乐观态度（图5）。欧洲受访者对资本市场基本面改善的预期高于租赁或贷款基本面，但其总体预期相比其他地区显得更加谨慎。 图5 各地区受访者对基本面改善情况的预期 您预计未来12至18个月贵公司所属细分市场的各个基本面将有何变化？ 调整资产组合 高增长细分市场 当被问及未来12至18个月哪类资产可能为房地产业主和投资者带来最大机遇时，我们又看见了一些熟悉的回复（图6）。在2024年调研中位居榜首的数字地产（包括数据中心和基站）下滑至第二位。物流和仓储地产依然稳居前五。而工业和制造业地产、多户住宅以及酒店和住宿类地产的表现较为抢眼，分别从2024年调研的第六、第九和第十二位跃升至第一、第三和第五位（详见“精选细分市场聚焦”）。 图6 工业和制造业地产吸引力激增；数字地产继续受到青睐 您认为未来12至18个月以下哪类资产将为房地产业主和投资者带来最大机遇？ 从地区层面来看，亚太受访者重点关注工业和制造业地产，北美受访者更加青睐多户住宅，而欧洲受访者则对数字地产最感兴趣（图7）。 图7 各地区对细分市场的偏好存在差异 您认为未来12至18个月以下哪类资产将为房地产业主和投资者带来最大机遇？ 精选细分市场聚焦 厚，因此数字地产业主和投资者应当深入考量数据中心的可持续发展影响，同时密切关注潜在的监管干预，以遏制能源的过度使用。目前，已有企业开始着手提升数据中心能效： 受访者对工业地产的关注可能源于全球对制造业空间的持续需求，这一现象背后涉及两大驱动因素。首先，由于过去几年新冠疫情造成了供应链中断，企业开始将制造设施迁至更靠近本土的位置，以此缩短运输距离、实现灵活配送，从而提高供应链韧性。自2020年《美国-墨西哥-加拿大协定》通过以来，北美地区的回岸趋势有所加强，23特别是墨西哥以其低廉的劳动力成本和充足的劳动力资源吸引了