招商蛇口：2024年年度报告

公告编号：【CMSK】2025-016 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人蒋铁峰、主管会计工作负责人余志良及会计机构负责人（会计主管人员）袁斐声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本公司董事聂黎明因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），授权董事余志良代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2025年3月17日的公司总股本9,060,836,177股扣除公司回购专用证券账户上的股份18,668,958股后的股本总额9,042,167,219股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.9353元（含税），不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。 目录 第一节重要提示、目录和释义......................................................................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................................................3第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................................6第四节公司治理............................................................................................................................................................53第五节环境和社会责任................................................................................................................................................67第六节重要事项............................................................................................................................................................68第七节股份变动及股东情况........................................................................................................................................84第八节债券相关情况....................................................................................................................................................91第九节财务报告..........................................................................................................................................................102 释义 备查文件： （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。（四）在其他证券市场公布的年度报告。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称：招商蛇口股票代码：001979股票上市证券交易所：深圳证券交易所公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司的中文简称：招商蛇口公司的外文名称：CHINA MERCHANTS SHEKOUINDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD.公司的外文简称：CMSK公司法定代表人：蒋铁峰注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场注册地址的邮政编码：518000公司注册地址历史变更情况：不适用办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼办公地址的邮政编码：518067公司网址：www.cmsk1979.com电子邮箱：cmskir@cmhk.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书：余志良证券事务代表：朱瑜联系地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼电话号码：0755-26688322电子邮箱：cmskir@cmhk.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/公司年度报告备置地点：公司财务管理部 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 用最新股本计算的全面摊薄每股收益： 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用。 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2024年世界经济维持中低速增长，全球化受阻、地缘政治冲突加剧、产业链重构等使经济面临的不确定性加大。中国经济经受住内外部多重困难挑战带来的下行压力，国民经济运行总体平稳，新质生产力持续发展。一揽子增量政策的出台，推动社会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值达到134.9万亿元，同比增长5.0%，实现了预期目标。 2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势。 全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心空置率有所回落，但供应量仍较大；产业园与写字楼市场供需失衡仍有待改善，经营难度有所提升；公寓市场供应规模继续扩大、需求稳中微降；酒店行业持续复苏，但商务与会议需求表现较弱。与此同时，国内公募REITs的逐步成熟为行业带来新的机遇。底层资产已涵盖产业园区、保障性租赁住房和消费基础设施等多种类型，进一步打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为房企转型发展提供了新的动力。国内旅游市场稳步恢复，我国全面实施外国旅游团乘坐邮轮入境免签政策，有力促进了邮轮旅游市场持续回暖；展览业保持平稳发展，市场化水平不断提升，国际化程度持续加深，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域。 物业服务行业增量业务减少、存量竞争加剧、并购趋于理性，行业规模低位增长。头部企业全面参与市场竞争，低价竞争白热化、刚性成本上涨，物企盈利持续承压，但行业结构性发展空间仍然存在。政府积极引导行业有序发展，后勤社会化尚在进行时，康养、社区生活服务等增值服务潜在需求巨大，整体增量和存量释放仍可支撑行业稳健成长。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司战略介绍 面对复杂的经营环境，招商蛇口持续加强战略研判能力，确保战略方向的准确性与前瞻性。报告期内，公司围绕房地产行业新发展模式，快速识变、主动应变，对战略进行了优化升级，将原三大策略“区域聚焦、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。通过打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三大核心能力，实现“存量做优”与“增量优做”。 招商蛇口将始终秉持“承载美好生活”的初心，锚定行业五强的战略目标，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。公司以开发业务、资产运营、物业服务三大核心业务为支柱，着力构建“租购并举、轻重结合”的业务结构，推动高质量发展，构建房地产发展新模式。 开发业务：打造生活新模式。公司坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”，为消费者提供高品质的生活空间，满足人们对美好生活的向往。 资产运营：打造生产新模式。公司将以“做好存量、做精增量”为核心理念，持续提升资产运营能力，并伺机通过公募REITs推动存量资产价值释放，优化资产结构，同时精准布局增量市场，形成“开发-运营-资本化-再投资”的资本循环闭环，打造高效、可持续的产业生态圈。 物业服务：打造服务新模式。公司将以“增强能力、做大规模”为目标，通过创新服务模式和提升运营效率，为客户提供高品质的物业服务体验，不断扩大市场份额，树立行业标杆。 （二）主营业务介绍 开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。 1、开发业务 招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧 设施、智慧服务四大特色。代建业务将积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。 2、资产运营 资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及其他等多种业态的持有物业运营及资产管理。通过招商商管、招商产园及招商伊敦等专业公司，对物业