招商蛇口：2025年半年度报告

2025年半年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人蒋铁峰、主管会计工作负责人余志良及会计机构负责人袁斐声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本公司第四届董事会第三次会议审议通过了2025年半年度报告及摘要，董事长蒋铁峰董事因公务未能亲自出席本次会议，授权董事、总经理朱文凯代为出席会议并行使表决权；董事张军立、聂黎明因公务未能亲自出席本次董事会，均授权董事余志良代为出席会议并行使表决权，其余董事出席了会议。经半数以上董事推举，由董事、总经理朱文凯主持了本次会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司面临的风险和应对措施”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。 公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.....................................................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................................3第三节管理层讨论与分析............................................................................................................................6第四节公司治理、环境和社会...................................................................................................................44第五节重要事项.........................................................................................................................................46第六节股份变动及股东情况.......................................................................................................................62第七节债券相关情况..................................................................................................................................66第八节财务报告.........................................................................................................................................71 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。（二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。（三）在其他证券市场公布的半年度报告。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼公司网址：www.cmsk1979.com电子邮箱：cmskir@cmhk.com 2、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/公司半年度报告备置地点：公司财务管理部 四、主要会计数据和财务指标 注1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。注2、报告期内，公司营业收入同比上升0.41%，归属于上市公司股东的净利润同比上升2.18%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比上升。 注3、报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额同比下降255.77%，主要系房地产项目销售回款同比减少，购地款同比增加。 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用。 六、非经常性损益项目及金额 单位：元 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2025年上半年，我国有效实施更加积极有为的宏观政策，着力扩大国内需求，稳住楼市股市，加快培育新质生产力，国民经济在复杂内外部环境下展现出较强韧性，国内生产总值同比增长5.3%，经济运行总体平稳。 我国房地产市场支持政策继续发力，中央和地方密集出台多项措施，推动市场止跌回稳。政策主要围绕提振需求、优化供给、打造“好房子”、构建新模式等方面展开，需求端包括下调个人住房公积金贷款利率、提升公积金贷款额度、实施购房补贴、契税优惠及“以旧换新”等，供给端包括推进“好房子”建设、城市更新、收购闲置存量土地和商品房等。上半年市场整体延续修复态势，新房市场基本平稳，二手房成交延续增长态势，但二季度以来市场止跌回稳态势有所减弱。1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，新建商品房销售额4.42万亿元，下降5.5%，面积和金额降幅与1-5月相比有所扩大。 2025年上半年，全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心空置率有所上升，租金依旧下行，经营难度增大；产业园与写字楼市场供需失衡趋势延续；公寓市场呈现出“市场化+保租房”双轨发展特征，受保租房供应增加影响，平价公寓市场受到一定冲击，而中高端细分市场潜力较大；酒店行业受商旅客群需求减少影响，整体经营承压，大宗资产交易活跃。国内公募REITs逐步进入稳定发展轨道，“新发+扩募”推动REITs市场规模持续增长，为房企转型发展提供了新的机遇。 国内旅游经济温和复苏，受益于外国旅游团乘坐邮轮入境免签和进一步放宽外国人过境免签等政策的实施，邮轮旅游市场继续回暖。展览业保持良好发展态势，核心城市展会数量、规模及国际化程度进一步提升。 物业服务行业正处在挑战与机遇交织的转型升级关键阶段。一方面，行业面临外部形势严峻、市场从增量转向存量、竞争加剧、盈利承压等现实考验；另一方面，“新型城镇化战略”“城市更新行动”等政策持续加码，后勤社会化尚在进行时，社区康养、到家服务等增值需求加速释放，国家将物业服务纳入鼓励类行业的政策红利，加上物业服务行业在民生保障和基层治理中的价值愈发凸显，都在推动行业向“高质量发展”主旋律转型。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司战略介绍 招商蛇口将始终秉持“承载美好生活”的初心，锚定行业五强的战略目标，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。公司以开发业务、资产运营、物业服务三类核心业务为支柱，着力构建“租购并举、轻重结合”的业务结构，推动高质量发展。 开发业务：打造生活新模式。公司坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”，为消费者提供高品质的生活空间，满足人们对美好生活的向往。 资产运营：打造资管新模式。公司将以“做好存量、做精增量”为核心理念，持续提升资产运营能力，并伺机通过公募REITs推动存量资产价值释放，优化资产结构，同时精准布局增量市场，形成“开发-运营-资本化-再投资”的资本循环闭环，打造高效、可持续的产业生态圈。 物业服务：打造服务新模式。公司将以“增强能力、做大规模”为目标，通过创新服务模式和提升运营效率，为客户提供高品质的物业服务体验，不断扩大市场份额，树立行业标杆。 （二）主营业务介绍 开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。 1.开发业务 招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了“招商好房子”住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。代建业务将积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。公司通过专业、温暖的“招牌服务”，围绕置业有招、期待有招、预鉴有招、归家有招和安心有招，打造覆盖客户全生命周期的服务体系。 2.资产运营 资产运营涵盖集中商业、产业园区、公寓、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务。公司上半年成立资产管理部，强化资产统筹管理能力，通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命周期的精细化运营管理。公司致力于在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，帮助客户与项目一同成长，关注并努力释放项目所有经营潜能，实现物业资产价值与投资回报双提升。公司已搭建主要持有经营业态的资本市场退出通道，构建了资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。 3.物业服务 公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造物业管理与服务的生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。全面借助数智化系统“One蛇口”平台，创建“好服务生活体系”，从贴心链家、安心筑家到暖心居家和倾心礼遇，以美好生活AllinOne，落地招商蛇口“美好生活承载者”品牌理念。 （三）报告期公司经营情况概述 2025年上半年，公司营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；利润总额31.08亿元，同比增长5.05%；综合税前毛利率14.38%，同比提升2.39个百分点；加权平均净资产收益率1.26%，同比提升0.27个百分点。招商蛇口始终稳住开发业务基本盘，把增加现金流入作为核心任务，增厚安全垫；抓好资产经营提升基本面，以多措并举实现多元化盘活；培育物业服务增长极，以专业能力谋求外延式发展；秉持底线思维，统筹安全与发展，以短中期经营安全筑牢中长期转型之基。 公司积极融入房地产市场“止跌回稳”大势，进一步优化财务管理策略，在坚守现金流安全底线，持续优化资产负债结构的同时，更加注重安全与发展的平衡，践行稳中求进的发展策略。期末货币资金总额877.64亿元，在手