大悦城控股背靠中粮集团，采用“开发+经营”双轮驱动模式，聚焦全国核心城市布局，业务覆盖商业、住宅、产业地产等多个领域，构建品牌生态圈。公司股权结构清晰，国务院国资委为实际控制人。
公司发展战略清晰，聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群，实施“开发+经营”双轮驱动战略。2023年公司实现营业收入367.83亿元，其中开发业务占比79.0%，投资物业占比14.7%。2024年上半年，公司实现营业收入160.82亿元，同比增长12.4%，开发业务占比77.4%，投资物业占比16.2%。
经营能力方面，公司投资物业业务进展强势，2023年投资物业营业收入53.93亿元，同比增长24.3%；2024年上半年投资物业营业收入26.03亿元。公司商业项目市场认可度高，2023年购物中心销售额347亿元，同比增长37%，客流量超3亿人次，同比增长66%。公司以潮流及二次元文化主题购物中心举办的活动带动大量客流量和销售额，如上海静安大悦城以“次元”文化驱动为核心，举办超过200场活动。
开发业务方面，公司2023年实现全口径签约461亿元，同比下降19%，但在中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第29位，较2022年提升4位。公司聚焦新生代居住需求，进行产品升级，打造明星产品，提升品牌影响力。2023年新开盘项目中，苏州大悦狮山壹号首开即罄，西安悦著·云轩三开三罄。
投资聚焦核心区域，2023年公司仅获取三宗土地，均为核心城市较核心区域，拿地金额63.34亿元。公司土地储备充裕，截至2024年上半年，土地储备总计容建筑面积3300.37万平方米，可售货值约1332亿元。
酒店业务经营稳健，2023年酒店经营业务营业收入9.7亿元，同比增长75.1%。公司酒店地点核心，保障客房入住率，平均客房收入范围为600-1800元，出租率维持在70%-91%。长租公寓业务小范围开展，深度参与市场竞争，2024年上半年在运营门店平均出租率95%。
负债结构相对稳定，2023年末公司有息负债规模726.48亿元，资产负债率76.73%。公司持续优化债务结构，2024年上半年新增借款平均成本3.13%，综合融资成本为4.26%。公司积极推进资产证券化，华夏大悦城商业REIT于2024年下半年顺利上市，募集规模达33.23亿元。
盈利预测方面，预计2024-2026年归母净利润分别为-30.35、-8.31、8.72亿元，EPS分别为-0.71、-0.19、0.20元。公司2026年PE低于可比公司平均值，盈利能力底部回升趋势明显，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：房地产销售不及预期、消费恢复不及预期、政策支持不及预期。
