房地产开发行业2025W11：两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则

核心观点

• 两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则（自然资发〔2025〕45号），旨在引导资金资源向优质地区倾斜，推动房地产市场止跌回稳。
• 45号文明确了发债要求、资金使用主体、申报审核流程、资金收益平衡和监督管理等方面的具体指引，是对此前政策的深化。
• 政策将引导资金向核心城市等优质地区倾斜，并给予地方更多调整空间，灵活安排收回存量闲置土地。
• 预计未来各地将进一步公示拟收回土地清单，对推动房地产市场止跌回稳发挥积极作用。

关键数据

• 本周申万房地产指数累计变动幅度为0.5%，在31个申万一级行业中排名靠后。
• 本周30个城市新房成交面积为183.1万平方米，环比提升8.7%，同比提升4.2%。
• 样本一线城市新房成交面积环比+22.4%，同比+32.7%；样本二线城市环比+7.4%，同比-5.1%；样本三线城市环比-2.4%，同比-2.3%。
• 本周14个样本城市二手房成交面积合计247.6万方，环比增长6.7%，同比增长38.1%。
• 本周共发行房企信用债9只，环比减少15只；发行规模共计90.39亿元，环比减少；净融资额为-66.66亿元，环比减少。

研究结论

• 维持行业“增持”评级。
• 重点关注以下股票：
  • 基本面alpha公司：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份（A股）；绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产（H股）。
  • 受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等。
  • 物业：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
  • 转型概念系：张江高科、中华企业等。
  • 中介：贝壳。
• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。