房地产开发行业2025W11：两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则

两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则，引导资金资源向优质地区倾斜，推动止跌回稳。3月，自然资源部、财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号，以下简称45号文），在发债要求及资金使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理等4方面作出具体指引，更好支持运用专项债券开展土地储备工作。我们认为，此次明确在非“自审自发”试点地区，择优安排发行，结合“自审自发”试点地区，将引导资金资源向核心城市等优质地区倾斜。同时明确“专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用”、“合理确定专项债券用于土地储备的发行期限”，预计将给予地方更多的调整空间、更灵活地安排收回存量闲置土地。我们预计在45号文的指引下，未来各地方特别是自审自发试点地区将进一步公示拟收回土地清单，对推动房地产止跌回稳发挥积极作用。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.5%，落后沪深300指数1.11个百分点，在31个申万一级行业排名第28名。 新房：本周30个城市新房成交面积为183.1万平方米，环比提升8.7%，同比提升4.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为53.4万方，环比+22.4%，同比+32.7%；样本二线城市为86.9万方，环比+7.4%，同比-5.1%；样本三线城市为42.8万方，环比-2.4%，同比-2.3%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计247.6万方，环比增长6.7%，同比增长38.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为104.6万方，环比7.8%；样本二线城市为114.4万方，环比5.5%；样本三线城市为28.6万方，环比7.8%。 信用债：根据wind统计数据，本周（3.10-3.16）共发行房企信用债9只，环比减少15只；发行规模共计90.39亿元，环比减少-124.72亿元，总偿还量157.05亿元，环比减少46.99亿元，净融资额为-66.66亿元，环比减少77.73亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则 两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则，引导资金资源向优质地区倾斜，推动止跌回稳。3月，自然资源部、财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（（自然资发〔2025〕45号，以下简称45号文），在发债要求及资金使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理等4方面作出具体指引，更好支持运用专项债券开展土地储备工作。我们认为，45号文是自然资发〔2024〕242号文、国办发〔2024〕52号文的进一步深化。此次明确在非“自审自发”试点地区，择优安排发行，结合“自审自发”试点地区，将引导资金资源向核心城市等优质地区倾斜。同时明确“专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用”、“合理确定专项债券用于土地储备的发行期限”，预计将给予地方更多的调整空间、更灵活地安排收回存量闲置土地。我们预计在45号文的指引下，未来各地方特别是自审自发试点地区将进一步公示拟收回土地清单，对推动房地产止跌回稳发挥积极作用。具体来看： 明确发债要求及资金使用主体。45号文提到，存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。 完善专项债券申报审核流程。45号文提到，对非“自审自发”试点地区，各地要按照国办发52号文要求，做好常态化项目储备，并由财政部、自然资源部对用于土地储备的专项债券项目进行审核把关，对审核通过的项目，省级财政部门择优安排发行；对“自审自发”试点地区，土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券，项目清单同步报财政部、自然资源部备案。 做好资金和收益的综合平衡。45号文提到，一个土地储备项目由单个或多个地块组成，根据地块区位特点、实施期限、项目收益等因素确定项目范围。专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡。各地要在评估本地区土地市场供需关系的基础上，认真做好项目需求论证，合理确定专项债券用于土地储备的发行期限。 严格监督管理。45号文提到，设区市、县人民政府要压实主体责任，对项目的真实性、合规性、合法性负责，并在省级财政、自然资源主管部门指导下，加强组织领导，规范推进实施，强化工作保障，审慎、稳妥运用专项债券支持土地储备相关工作，不得利用专项债券资金反复回购，造成债券资金空转、虚增财政收入等问题，坚决守住不发生重大风险的底线，切实保障土地使用权人合法权益。 图表1：专项债券用于土地储备相关政策 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为0.5%，落后沪深300指数1.11个百分点，在31个申万一级行业排名第28名。本周上涨个股共78支，较上周增长35支，下跌股数为36支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为沙河股份、京蓝科技、*ST匹凸、万业企业、上海临港，涨幅分别为17.5%、13.3%、11.3%、8.1%、6.9%。跌幅前五为绵石投资、宁波富达、合肥城建、亚太实业、万通地产，跌幅分别为-7.9%、-7.0%、-6.4%、-5.7%、-5.5%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨19支，较上周增长4支，涨幅位居前五的为建业地产、中国金茂、碧桂园、禹洲集团、绿城中国，涨幅分别为9.0%、8.5%、8.3%、4.3%、3.4%。跌幅前五为绿景中国地产、时代中国控股、雅居乐集团、融信中国、佳兆业，跌幅分别为-16.3%、-13.1%、-6.1%、-5.8%、-4.3%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为183.1万平方米，环比提升8.7%，同比提升4.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为53.4万方，环比+22.4%，同比+32.7%；样本二线城市为86.9万方，环比+7.4%，同比-5.1%；样本三线城市为42.8万方，环比-2.4%，同比-2.3%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 3月累计新房成交面积方面，样本30城共计351.5万方，同比11.6%；一线城市为97.0万方，同比43.3%；二线城市为167.9万方，同比0.2%；三线城市为86.6万方，同比8.5%。从今年累计11周新房成交面积同比看，样本30城共计1955.2万方，同比13.9%； 一线城市为498.9万方，同比29.3%；二线城市为937.0万方，同比6.6%；三线城市为519.3万方，同比14.9%。其中一线城市中，北京（-20.1%）、上海（35.0%）、广州（51.0%）、深圳（102.3%）。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计247.6万方，环比增长6.7%，同比增长38.1%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为104.6万方，环比+7.8%；样本二线城市为114.4万方，环比+5.5%；样本三线城市为28.6万方，环比+7.8%。年初至今累计二手房成交面积为2070.6万方，同比增长42.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为872.2万方，同比+52.9%；样本二线城市为958.0万方，同比+40.7%；样本三线城市为240.3万方，同比+17.0%。 图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表20：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表21：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.10-3.16）共发行房企信用债9只，环比减少15只；发行规模共计90.39亿元，环比减少-124.72亿元，总偿还量157.05亿元，环比减少46.99亿元，净融资额为-66.66亿元，环比减少77.73亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（50.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债、一般中期票据（46.1%、46.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（61.5%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有升有降。其中25广安控股MTN001中期票据5年期中期票据（-45bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表26：本周房企融资汇总（3.10-3.16） 5.本周政策回顾 图表27：中央政策及消息（3.9-3.15） 图表28：地方性政策及消息（3.9-3.15） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策