2025年两会政府工作报告解读

2025年两会政府工作报告解读 戴德梁行 2025年是中国十四五规划收官之年，面对当前复杂的国内外环境，中国在2025年的经济发展目标和政策导向格外引人关注，本届两会由李强总理发布的《政府工作报告》涉及未来一年中国经济社会发展的目标和工作重点，这些内容延续了2024年底中央政治局经济工作会议制定的经济发展总体方向，并将对商业地产不同板块未来的发展产生影响。 2025年两会政府工作报告解读 戴德梁行 2025年，以下政府重点工作将会对商业地产市场产生影响： 大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求 本次政府工作报告将提振消费放到了今年政府工作任务的首要位置，可见其在2025年中国经济发展中的重要性。在外部环境充满不确定性的前提下，大力挖掘消费潜力，提振内需，依靠消费带动经济增长是让当前中国经济走出低迷的重要途径和手段。 从去年开始，政府就推出了多种举措刺激内需增长，2024年3月，在国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》后，国家统计局数据显示，2024年限额以上单位家用电器和音像器材类商品零售额达10,307亿元，比上年增长12.3%（图一），超过2017年9,454亿元峰值并突破万亿元大关，创历史新高。 2025年两会政府工作报告解读 戴德梁行 2025年，中央计划安排3,000亿特别国债支持消费品以旧换新，1月8日，国务院发布了《国家发展改革委、财政部关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，将原来的8大类家电扩围至12大类，扩容之后，根据Counterpoint数据，今年1月20日至26日，国内智能手机销量同比增长近65%，2025年1月，中国智能手机销量同比增长17.6%。春节期间主要电商平台消费品以旧换新订单量同比增长40%以上，补贴政策的推出起到了立竿见影的作用，不但激发了居民的消费意愿，同时也为企业的进一步发展带来了底气。 2025年的提升消费专项行动将重点放在提高消费能力和意愿（从增加收入、创造就业入手）、增加优质供给（如养老、教育培训等领域方面更优质的服务供给）以及优化消费环境（更好的消费场景及创造消费需求）等方面。经历三年疫情扰动，居民的消费习惯出现巨大变化，中国的零售市场也正在经历消费重构及运营的大资管时代，追求品质、社交、个性、体验的消费需求正成为主流，这些需求倒逼消费场景不断迭代升级。同时，随着基础设施公募REITs扩容至消费基础设施，零售物业投融管退闭环的形成也极大激发了投资者的投资意愿。戴德梁行的数据显示，2024年，商业类项目的投资成交额占比由2023年的10%上升至14.85%（图二），且这种趋势在2025年仍将延续。 2025年两会政府工作报告解读 戴德梁行 发展新质生产力，推动科技创新，发展现代服务业，促进平台经济发展，发挥起在促创新、扩消费、稳就业等方面的积极作用 中国正处于新旧动能转换的关键时期，房地产行业的深度调整为国家提供了摆脱传统经济增长方式的契机，以创新为主导的新质生产力的发展区别于依靠大量资源投入、高度消耗资源能源的生产力发展方式，能够为中国未来经济的发展提供更具高效能、绿色且可持续增长的动力来源。 2025年政府工作报告中明确了要继续推动商业航天、低空经济等新兴产业的发展，同时培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业。政府政策导向能够极大促进产业发展，以低空经济为例，2024年低空经济被写入政府工作报告，标志着其从区域探索上升为国家战略，央广网的数据显示，目前我国低空经济规模已经突破5,000亿元，预计2025年将达8,500亿元，年均增速超30%。 过往，中国在全球科技领域的定位一直都是追随者，但近些年，中国在新能源汽车、手机、无人机、人工智能、机器人等领域取得了长足发展，这一方面得益于政府的大力扶持，另一方面，中国庞大的人口基数和市场需求为科技类企业提供了广阔的应用场景和商业机会。这其中，Deepseek的问世更使全球市场格局开始发生悄然改变，中国高科技产业在全球舞台逐渐开始扮演引领者角色。这种转变让投资者开始重新审视中国科技企业的价值，在资本市场，从2024年底开始，中国科技十杰在资本市场的表现亮眼，以2023年底为基准，十大科技类企业截止至2月底股价涨幅达57.39%（图三）。 2025年两会政府工作报告解读 戴德梁行 过去两年，经济下行压力导致中国内地写字楼租赁需求锐减，全国多个城市出现写字楼租金下滑、空置率大幅上升的情况。自2021年对平台经济进行整顿之后，大型互联网平台企业明显收缩，虽然在为资本设立红绿灯之后政府一直在鼓励支持平台经济的发展，但其复苏速度缓慢。作为用人大户，平台类企业可为社会提供大量就业机会，根据《第九次全国职工队伍状况调查》报告显示，目前我国有超过8,400万人从事依托平台企业的外卖员、快递员、网约车司机等灵活职业，政府加大力度促进平台经济发展可有效带动就业，扩大居民消费，其业务的扩张能够有效带动写字楼及产业园区需求的增长。 此外，2024年5月，国家金融监督管理总局发布《关于银行业保险业做好金融“五篇大文章”的指导意见》，其中明确了科技金融加强对国家重大科技任务和科技型中小企业的金融支持，着力投早、投小、投长期、投硬科技，大量小而美的科技类企业在有资金注入不断孵化的情况下可实现快速扩张。在此背景下，我们预计，中国内地写字楼市场需求有望较2024年实现增长，部分城市写字楼租金有望在下半年止跌企稳。 2025年两会政府工作报告解读 戴德梁行 持续用力推动房地产市场止跌回稳 本次报告首次将“稳住楼市股市”放到了经济社会发展总体要求当中，其重要性可见一斑。对房地产行业的详细表述则仍被放到了“防范化解重点领域风险”部分，报告中关于房地产部分的重点包括：持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。 当前房地产行业的深度调整已经严重拖累了整体经济的发展，全国房地产开发投资同比增速从2022年4月开始进入负区间，至2024年12月仍在-10%左右徘徊。房地产行业上下游涉及约60个相关产业，本轮调整对于地方政府收入、企业运营、就业等多个方面均带来负面影响，同时由于需求和供给的不均衡导致住宅价格下跌，居民家庭资产缩水是导致消费萎缩最主要的因素，因此，作为经济运行的重要风向标，只有稳定楼市才能稳定预期，从而释放财富效应。 今年政府工作报告确定将安排地方政府专项债4.4万亿元（比上年增加5,000亿元），用于投资建设、土地收储和收购存量商品房，消化地方政府拖欠企业账款等，该政策释放了明显加大的财政支出信号，地方政府通过专项债资金收购开发商土地和完工项目是推动房地产市场恢复正常的关键所在。今年，随着资金力度的不断加大，地方政府收储行动有望加速。2月份以来，广东省在全国率先发行土储专项债307亿元用于回购存量闲置用地，截止2月22日，第一批拟回收闲置用地项目超220宗，计划收储价格合计超430亿元，且充分考虑了企业利益，收储价格合理，超过市场预期。专项债回收闲置土地由于可行性高，因此广东省的做法有望在今年在全国范围推广落地，这将有利于盘活低效利用土地，有效缓解房企资金压力，降低市场供给，稳定住宅市场价格。同时，收储后的土地可通过改造优化用途为城市土地的集约化利用腾挪空间。 当前中国的房地产市场仍呈现明显的分化现象，在2024年9月一揽子刺激政策发布后市场明显升温，中指研究院的数据显示，一线城市2024年四季度二手房成交量同比上升57.4%，二线城市二手房成交量同比上升28.94%，不过，二手房成交量的上升传导到整体市场价格的稳定仍需时日，而三四线及以下城市住宅市场依旧不容乐观。我们预计2025年整体房地产市场仍处于加速筑底中，降幅有望收窄，2026年整体市场或将企稳。 2025年两会政府工作报告解读 戴德梁行 此外，政府工作报告中提及要加力实施城中村和危旧房改造，这一方面符合政府进一步推进新型城镇化建设、提高城镇化质量水平的目标，同时货币化安置的推进可直接起到稳定居民预期、激发消费潜力、填补投资缺口的多重作用。 对于商办市场而言，经济下行叠加疫情扰动让企业扩张乏力，以供需关系为主要影响因素的商办市场出现空置率上扬、租金大幅下调的现象（图四），过量供应伴随薄弱需求是其中最主要的诱因。今年，随着政府对商办市场重视程度的提升，开发企业在非核心区域配建的未建成办公楼宇、老旧及低效办公楼宇的盘活和改造力度将会加大，这些举措有望在一定程度上缓解商办市场的供应压力。 2025年两会政府工作报告解读 戴德梁行 大力鼓励外商投资，扩大电信、医疗、教育等领域开放试点。 今年2月，商务部及国家发改委发布《2025年稳外资行动方案》，同时在本次政府工作报告中也再次提到要推动互联网、文化等领域有序开放，扩大电信、医疗、教育等领域开放试点，鼓励外国投资者扩大再投资，支持参与产业链上下游配套协作。根据工信部的数据，截止到2024年底，已有2,343家外资企业获准在华经营电信业务，发改委也在积极准备2025年版外资鼓励目录，新目录将重点增加先进制造业、现代服务业、高新技术、节能环保等领域条目。 联合国贸易和发展组织发布的《全球投资趋势监测》显示，近几年外国投资遇冷，2024年全球外国直接投资下降8%，即便如此，中国凭借其巨大的人口基数和市场对跨国企业仍颇具吸引力。中国美国商会发布的《2025年中国商务环境调查报告》显示，近70%的消费行业受访企业预计2025年将增加在华投资；中国德国商会的报告显示，92%的受访企业计划继续在华开展运营，超过一半的企业计划在未来两年增加投资。这些数据都体现了跨国公司持续投资中国、深耕中国的意愿和信心。 加快社会经济发展全面绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和。 中国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，通过供给侧改革等举措使产业结构从高消耗高排放低技术含量向低消耗低排放高技术含量高利润率方向转换。国家统计局的数据显示，2024年全年万元国内生产总值二氧化碳排放同比下降3.4%。2025年政府工作报告系统勾勒了中国高质量发展的蓝图，为企业ESG实践和创新提供了清晰的发展脉络，在低碳转型背景下，践行ESG理念形成企业的核心竞争力是进一步推动可持续高质量发展的战略选择。 2025年两会政府工作报告解读 戴德梁行 总结 2025年的政府工作报告将发展策略聚焦中国国民经济长期转型问题而非短期的风险应对，鉴于外部环境存在极大不确定性，中国政府加大财政和货币支持力度，在扩大内需、科创培育新动能、盘活存量、管好资产和调整负债等多方面发力促进经济稳定增长。鉴于报告中提到“加快资金下达拨付，尽快形成实际支出”，地方政府拖欠企业欠款有望得以加快解决，这将有效缓解企业资金压力，改善企业运营状况；同时，2月17日召开的民营企业座谈会也极大振奋了民营企业的信心，稳定了预期，有利于企业扩大投资，提振就业。房地产市场仍将延续双轨制发展模式，地方政府专项债在土地收储和收购存量商品房上的作为将决定2025年房地产市场的走势，预计整体市场在今年仍将会加速筑底，降幅有望收窄。 商业地产是经济发展的晴雨表，而商业地产的表现是稍滞后于经济发展的，过去几年，经济下行导致商业地产不同板块面临挑战，但挑战中永远蕴含机遇。2025年零售物业在政府大力提振消费的政策引领下仍将迎来发展，写字楼和产业园区市场则仍在筑底阶段，市场活跃度有望提升，但租金则仍将低位运行。工业物流市场在打造全国大市场的背景下将缓慢出现分化，跨境电商在美国关税压力下承压，相关物流园区的需求面临挑战。此外，在市场由增量向存量转换的阶段，资产盘活与全方面管理能力的重要性凸显，且能成为战胜周期的法宝。 2025年两会政府工作报告解读研究团队联系人 Shaun Br