通信行业点评报告：IDC REITs或助力AIDC规模扩张
我国REITs试点采用契约型REITs架构 根据组织结构，REITs分为公司型REITs和契约型REITs。其中，美国REITs以公司型REITs为主，亚洲国家REITs以契约型REITs为主，我国REITs试点采用契约型REITs架构。契约型REITs的本质为信托，不具有法人资格。投资者、受托人与管理人形成信托关系，投资者持有信托基金份额，通常管理人作为受托人根据协议对资产进行管理，资产管理权与资产所有权分离。 IDC REITs有助于盘活存量资产，改善融资压力 对于国内IDC企业来说，IDC REITs有助于盘活存量资产，实现资金闭环，增加隐形杠杆，改善融资压力。IDC属于重资产项目，建设周期较长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，可帮助企业实现高增长，一般上架率到95%就达到成熟期，成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流，但后续已无法实现太大增长。IDC REITs给成熟项目很好变现渠道，可帮助企业盘活存量资产，一次性获得可观的投资收益，用于新项目开发与建设，及大量并购，帮助企业快速扩张。 IDC REITs有助于提升ROE，实现轻资产运营 对于IDC企业而言，IDC项目做REITs以后财务报表可能将从母公司剥离，IDC企业可以将重资产业务从体内剥离，并通过代运营业务实现轻资产运营。（1）资产端：资产、折旧摊销等均或实现出表，有助于降低资金风险和财务成本，同时可以将商誉一并剥离，有助于提升整体ROE水平；（2）利润端：一般而言资产公司并不具备IDC运营能力，IDC企业可以通过成立运营公司对IDCREITs机柜进行代运营，IDC企业仍可获得IDC代运营收入和利润，另外由于IDC企业仍保留对IDC REITs项目不低于20%的股权，所以仍可获稳定持续的派息收益。 AI大时代，对于AIDC机柜需求或持续提升，IDC REITs有助于AIDC企业在AI时代实现规模扩张。重点推荐：润泽科技（首单REITs上报）、宝信软件；受益标的：光环新网、新意网集团、奥飞数据、万国数据、世纪互联、大位科技、云赛智联、科华数据、数据港、东方国信、浙大网新、杭钢股份、城地香江、铜牛信息、美利云、南兴股份、网宿科技、首都在线、电科数字、首都在线等。 风险提示：AI发展不及预期、IDC发展不及预期、IDC REITS不及预期。 1、我国REITs试点采用契约型REITs架构 根据组织结构，REITs分为公司型REITs和契约型REITs。其中，美国REITs以公司型REITs为主，亚洲国家REITs以契约型REITs为主，我国REITs试点采用契约型REITs架构。 公司型REITs：公司型REITs的本质为公司，具有法人资格。公司型REITs与公司运行模式相同，董事会和管理层能够自主进行投资决策，通过满足REITs设立的相关法规从而享受税收优惠，当不满足法律规定的“收入测试”时，会被取消REITs免税优惠。 契约型REITs：契约型REITs的本质为信托，不具有法人资格。投资者、受托人与管理人形成信托关系，投资者持有信托基金份额，通常管理人作为受托人根据协议对资产进行管理，资产管理权与资产所有权分离。 2、IDC REITs有助于盘活存量资产，改善融资压力 对于国内IDC企业来说，IDC REITs有助于盘活存量资产，实现资金闭环，增加隐形杠杆，改善融资压力。IDC属于重资产项目，建设周期较长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，可帮助企业实现高增长，一般上架率到95%就达到成熟期，成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流，但后续已无法实现太大增长。IDC REITs给成熟项目很好变现渠道，可帮助企业盘活存量资产，一次性获得可观的投资收益，用于新项目开发与建设，及大量并购，帮助企业快速扩张。 图1：IDC项目REITs盘活存量资产 3、IDC REITs有助于提升ROE，实现轻资产运营 对于IDC企业而言，IDC项目做REITs以后财务报表可能将从母公司剥离，IDC企业可以将重资产业务从体内剥离，并通过代运营业务实现轻资产运营。（1）资产端：资产、折旧摊销等均或实现出表，有助于降低资金风险和财务成本，同时可以将商誉一并剥离，有助于提升整体ROE水平；（2）利润端：一般而言资产公司并不具备IDC运营能力，IDC企业可以通过成立运营公司对IDCREITs机柜进行代运营，IDC企业仍可获得IDC代运营的收入和利润，另外由于IDC企业仍保留对IDC REITs项目不低于20%的股权，所以仍可获得稳定持续的派息收益。 图2：IDC项目REITs盘活存量资产 4、投资建议与风险提示 AI大时代，对于AIDC机柜需求或持续提升。IDC属于重资产业务，对于国内IDC企业来说，IDC REITs有助于盘活存量资产，实现资金闭环，增加隐形杠杆，改善融资压力，并且有助于降低资金风险，提升ROE，实现轻资产运营，有助于AIDC企业在AI时代实现规模扩张。重点推荐：润泽科技（首单IDCREITs上报）、宝信软件；受益标的：光环新网、新意网集团、奥飞数据、万国数据、世纪互联、大位科技、云赛智联、科华数据、数据港、东方国信、浙大网新、杭钢股份、城地香江、铜牛信息、美利云、南兴股份、网宿科技、首都在线、电科数字、首都在线等。 风险提示：AI发展不及预期、IDC发展不及预期、IDC REITS不及预期。
