房地产：~70%概率二季度板块受提振，建议增配优质标的

核心观点

• “小阳春”确定性高：1-2月销售数据稳定，3月势头初显，前置指标（新房认购、二手房带看）持续向好，显示3月“小阳春”可期。
• 对二季度销售乐观：基于政策端（监管积极干预市场波动）、情绪端（居民信心边际改善）、融资端（国央企债务违约担忧减弱）等因素，对二季度销售表现持乐观态度。
• 地产板块提振概率高：情景分析显示，在保守假设下，二季度地产板块受提振概率高达67%，中性假设下为77%。
• 投资建议：建议投资者择机增配板块内优质标的，关注存量市场受益者（贝壳）、开发+零售标的（华润置地、龙湖集团）、拿地强度+产品溢价能力双优房企、旗下物管（滨江服务、绿城服务等）以及信用修复取得较大转折的房企。

关键数据

• 新房销售：30城网签1月-2月同比增1%，3月前4天同比增11%；16城二手房网签1月-2月同比增39%，3月前4天同比增59%。
• 新房认购指数：自春节后持续攀升，截至3月5日达91，趋近2024年10月水平。
• 二手房带看指数：贝壳区域数据显示，3月2日单日带看指数较2024年10月高点高出12%。
• 二手房议价空间：2025年1月，典型城市二手房平均议价空间为18.1%，较2024年12月降低0.5个百分点，连续6个月收窄。
• 拿地强度：2024+2M25共计14个月拿地强度统计显示，房企拿地积极性较高。

研究结论

• 二季度地产板块受到积极影响的可能性远大于受到负面影响的可能性，概率接近70%。
• 板块估值的底部在不断抬升，每一次政策的出台都在一定程度上缩短了行业见底所需的时间。
• 建议关注地产板块内优质标的，特别是那些受益于存量市场、商业运营能力强、拿地强度高、产品溢价能力优以及旗下物管发展良好的房企。