政府工作报告点评：强调“止跌回稳”，2025年重点看政策落实

事件：3月5日，十四届全国人大三次会议开幕，李强总理作政府工作报告。 本次政府工作报告提到坚持在发展中逐步化解风险，明确房地产政策方向的同时肯定了房地产对于国民经济的重要性，今年政策核心在于““落实”。 纵观2024年4、9、12月政治局会议及中央经济工作会议，中央对于房地产政策的顶层设计是渐进深化的。本次政府工作报告对地产表述与上年中央经济工作会议较为接近，特别之处在于房地产段落的总体要求，提到了“坚持在发展中逐步化解风险”，明确方向的同时肯定了房地产对于国民经济的重要性；再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，从防风险、稳地产的角度出发，部署2025年政府于房地产领域的工作任务。我们认为，中央稳地产的态度与决心已十分明确，2025年地产政策核心是在“落实”，主要观察具体政策特别是收储、收地细节深化和落地执行的情况。 实施更加积极有为的宏观政策，“超常规逆周期”的财政、货币政策协同发力，将助力房地产市场止跌回稳。报告目标2025年国内生产总值增长5%左右。政策总体取向上：实施更加积极的财政政策，赤字率比上年提升1个百分点至4%左右安排，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。货币端，实施适度宽松的货币政策。我们预计5年期以上LPR有望进一步下行，带动新发与存量住房按揭利率下行，减轻购房者房贷负担的同时，部分城市贷款利率或逐步靠拢住房租金回报率，对房地产市场企稳产生一定托底作用。 地产政策在供给、需求、风险防范等方面均有涉及，财政条线给出收储收地框架总额度，具体财政、央行条线落地情况是2025年观察重点。 供给端，报告明确，要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。要盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。在资金支持方面，本次报告主要涉及的是财政部条线的专项债券支持方式，如前文所述，是在本次拟安排政府专项债券4.4万亿元中的部分。另一方面，央行条线的资金支持提到“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，支持规模或维持此前3000亿元，考虑到该工具实际落地偏慢，此次拓宽使用范围或一定程度推动收储收地进一步落地。此外，首次将“好房子”概念写入政府工作报告。我们在近期调研中也发现，购房者越来越愿意为品质高、产品力强的房子买单，这也对开发商自身开发能力和品牌口碑提出更高的要求，我们认为未来以产品口碑为竞争力的房企将领跑市场，满足人民群众对于高品质居住的需要。 需求端，报告提到，要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。相关表述承接此前中央会议，我们认为北京、上海、深圳未来限购限贷政策有望边际松动，工具箱可以考虑外围区域打开限购、或是大面积段打开限购等；城中村改造在上年住建部提新增100万套的框架下继续推进，但考虑到相关改造项目普遍周期较长，预计政策带动增量实物工作量及增量需求仍有一定周期。 风险防范方面，报告将相关表述放在了重要位置，如前文所述在房地产段落的总体要求中，提到了“坚持在发展中逐步化解风险”。在近期头部房企风险防范的动向上，我们也看到了积极的信号。具体措施上，报告提到，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。据金融监管总局局长，房地产融资协调机制目前审批贷款超过6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套，预计该工具在2025年将继续推进，推动保交楼工作。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。