中国40城办公楼市场指数年度发布：三年来最大租金调整

joneslanglasalle.com.cn 中国40城办公楼市场指数年度发布： 三年来最大租金调整 JLL睿见观察小组 回顾2024年，面对经济转型期内部供需缺口拉大，外部贸易摩擦不确定性抬升的艰难环境，全年国内生产总值实现同比增长5.0%，强化了我们对中国经济正回归正常轨道并保持长期稳定发展的信心。但在此过程中，政策在改善结构性弱点上效用有限，外部压力的倒逼也给经济的全面复苏设置了重重挑战。在办公楼市场的微观层面，上半年流动性的短期改善与下半年政策的渐进式发力虽然推进了市场预期的小幅升温，但难以弥合的需求缺口以及市场预期的反复透支使办公楼市场正在经历曲折的筑底修复。 2024年全年要点归纳： 供应端增速回落成为供需缺口收窄的有利因素。目前中国40个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米，其中20个重点城市（含一线）办公楼市场2024年新增供应量约为387万平方米，同比减少35.5%，与2021-2024年的年均供应量（约530万平方米）相比呈现周期性回落。与此同时，需求端尚无明显改善，20个重点城市（含一线）办公楼市场2024年净吸纳量约为248万平方米，同比减少1.6%，与过去三年的年均净吸纳量保持一致，需求增长乏力也在一定程度上抑制了供应放量的增速。1. 基石需求延续托底作用，新质生产力释放结构性机会。来自国央企和私企巨头的自用型需求始终在本轮弱复苏周期中展现韧性，对于缓解因需求缺口较大可能带来的市场显性风险起到重要支撑作用。深圳全年甲级办公楼市场录得净吸纳量约88万平方米，其中企业总部自用办公需求占比接近六成；在成都和重庆，全年净吸纳量几乎全部来自总部自用需求贡献的面积；在武汉，由地方国资央企为主导的能源、环保及公共事业领域的租赁需求贡献了多宗大面积租赁成交。市场供需再平衡的关键点在于改善需求，尽管新质生产力带来的办公增量需求尚未达到可观有效的规模，但其在垂直细分领域释放的结构性机会仍值得关注。以游戏、人工智能为代表的科技互联网行业需求在北京持续回升；省外的头部互联网平台保持对杭州市场的青睐；在人工智能和大数据等新赛道的带动下，科技互联网行业为深圳市场贡献了全年近四成的租赁成交面积；在西北地区如乌鲁木齐，新能源汽车、锂电池、太阳能电池等新能源相关贸易公司成为办公需求新亮点。跨境电商、在线教育、新媒体等相关企业也在全国多个城市积极扩张。此外，在供应放量较快的城市，例如济南、合肥等，以定制装修、灵活租约为特征的第三方办公运营商正在加速产品迭代和空间布局，这一趋势虽然可以短期对冲超额供应量，也由此产生第三方办公的隐性空置面积和运营商利润空间挤压等潜在市场风险。2. 弱修复伴随市场深度博弈带来价格超预期下探。四季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为78.1元/平方米/月，环比降幅在0.5%-6.2%之间，同比降幅在1.2%-16.7%之间，超过八成的城市经历了近三年最大的年度降幅，相较去年底的预测值均有所扩大。头部城市的业主方往往采取更为激进和直接的低价策略以快速探寻新的平衡点，在续租及新租条件上均保持较大议价空间。在下沉城市，低价策略加之商务条款的放宽成为业主方的普遍选择。但需求不足的现实约束意味着短暂激活的成交量主要来自续租和置换，增量需求的刺激效果有限。3. 指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向时间轴和纵向的城市间比较。 •纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。 •横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。 指数解读：头部城市震荡加剧，下沉城市韧性显现 排名前10的城市中，价格因素成为扰动指数变化的主要原因。头部城市在本轮调整中受到的负向冲击明显更为强烈，指数降幅较去年均有所扩大。在北京，不断刷新的极限价格正在带动更广泛的趋势性变化，进而加速租金探底；上海、深圳、广州全年虽有不俗的市场去化量，但指数表现同样受制于租金下降风险。受益于小幅的租金波动和稳定的市场需求带来的流动性提振，杭州的指数表现在前十城市中最为稳定。1. 响指数表现的主要因素。时隔两年，海口再次跻身前二十城市行列，其指数连续四个季度环比上涨。 排名21-40的城市中，全年指数上升的城市主要集中于这一区间。不仅如此，根据过去三年的累计数据，在波动中表现出更好的向上弹性的城市除杭州和海口之外，也主要集中于排名后二十区间，包括济南、合肥、太原、长春、乌鲁木齐等。尽管租金处于下行通道，稳定持久的总部自用需求加之政策驱动下的动能需求，使这些城市在过去三年表现出相对更好的跨周期调节能力。3. 排名11-20的城市中，需求修复能力是影响指数表现的底层逻辑。处在这一区间的城市，市场基本面稳定，租金同比降幅在5%-10%之间，差异不明显。对供需关系的改善能力成为影2. 主要城市群甲级办公楼租金变化 主要城市群市场总结：超八成城市租金加速探底，大湾区和长三角城市需求稳定释放 租金趋势：2024年，在全国40个主要城市中，共有35个城市的租金同比降幅较上一年加快，同时这35个城市也达到了近三年的最大年度降幅，平均降幅加快了3.3个百分点，表明业主方对价格的心理预期正在市场深度博弈中被反复透支。其中，京津冀、长三角和成渝城市群均受到核心城市的影响降幅走阔。1. 净吸纳量：全年来看，大湾区和长三角城市群的表现无出其右。大湾区三个主要城市甲级年均净吸纳量约为39万平方米，仅深圳就录得约88万平方米，较去年增长超80%；长三角七个主要城市甲级年均净吸纳量约为12万平方米，与去年数据持平，表明市场需求相对稳定。其中上海甲级市场录得约48万平方米，同比增长25%。京津冀、成渝及长江中游的主要城市甲级年均净吸纳量较去年均明显回落。3. 空置率区间：2024年，全国40个主要城市的平均空置率整体向上平移了1.4个点。其中，京津冀、长三角和大湾区城市群的平均空置率与去年基本一致，维持在26%上下；成渝、长江中游城市群以及其余城市的平均空置率同比整体抬升2%，上移至33%上下。2. 2024年第四季度：低价策略成为全年办公楼市场的主基调 1.租金方面，在全国20个重点城市中，北京、上海、成都、武汉的同比跌幅超过10%。在北京，有限的市场需求迫使业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填；在成都，随着下半年市场带看量大幅下降，业主方为加速获客并维持入住率平稳，不得不下调租金报价与有效租金底线；另有13个城市的同比降幅在5%-10%之间，而2023年同比降幅超过5%的城市仅有9个。 2.空置率方面，全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率同比下降，其中降幅最大的是青岛，租金下行激活的办公升级需求叠加总部自用需求推动青岛甲级空置率同比下降3.5个百分点至36%。另有10个城市的甲级空置率同比上升，其中涨幅最大的是大连。大连的甲级市场在时隔两年后迎来17.5万平方米的新增供应，推高其甲级空置率同比上升10.9个百分点至34%。全国20个重点城市中有11个城市的甲级空置率水平高于30%，9个城市落在30%以内的区间。 展望2025年，供需双方结构性弱点的挑战依然严峻，市场仍需一段漫长的时间来弥合供需缺口，区域间的复苏节奏可能出现分化，整体市场将呈现弱复苏弱分化的局面。进入中国“十四五”规划的最后阶段，预计扩张性财政及货币政策将进一步发挥作用，有助于寻求短期经济增长支持，流动性的改善将为办公楼市场提供有利的动能修复空间。 仲量联行大中华区分公司 青岛 西安 北京北京市朝阳区针织路23号国寿金融中心8层邮政编码100004电话+86 10 5922 1300 山东省青岛市市南区香港中路9号香格里拉中心办公大楼13层1312室邮政编码266071电话+86 532 8446 8816 陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话+86 29 8932 9800 上海 香港 成都 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话+852 2846 5000传真+852 2845 9117www.jll.com.hk 上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话+86 21 6393 3333传真+86 21 6393 3080 四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码610021电话+86 28 6680 5000 澳门 重庆 沈阳 澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822传真+853 2871 8800www.jll.com.mo 重庆市渝中区长滨路2号来福士办公楼T4N塔楼23层A08邮政编码400011电话+86 23 6370 8588 辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座21层邮政编码110013电话+86 24 3195 8555 台北 深圳 广州 台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼1室邮政编码11049电话+886 2 8758 9898传真+886 2 8758 9899www.jll.com.tw 广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话+86 755 2804 5388传真+86 755 2263 8966 广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话+86 20 2338 8088传真+86 20 2338 8118 天津 杭州 天津市和平区南京路189号津汇广场2座29层2910室邮政编码300051电话+86 22 2318 5000 浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话+86 571 8196 5988传真+86 571 8196 5966 武汉 湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话+86 27 5959 2100传真+86 27 5959 2155 南京 江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码210018电话+86 25 8966 0660传真+86 25 8966 0663 联系客服400-000-8250 关于仲量联行 200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2024财年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过112,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。 更多信息请浏览 joneslanglasalle.com.cn ©仲量联行2025年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。