中国40城办公楼市场指数三季度发布市场在漫长筑底中迎来积极政策信号

核心观点与关键数据

• 宏观经济与政策环境：中国前三季度GDP同比增长4.8%，经济韧性强，但内循环不畅仍存在下行风险。宏观调控政策短期发力，逆周期调节力度加大，降息降准等组合措施为企业提供支持，释放积极信号，但政策传导至办公楼市场尚需时间。
• 市场表现：全国40城甲级办公楼市场三季度净吸纳总量67.6万平方米，环比增4.0%，主要来自一线及强二线城市总部自用需求。市场化租赁成交量仍处底部，有效需求不足是主要困境，以价换量的有效性减弱。金融、专业服务等行业审慎扩张，跨境电商、新媒体等科技互联网行业带来部分动能需求，但持续性较弱。
• 租金趋势：全国40城甲级办公楼平均租金80.3元/平方米/月，环比降幅0.4%-5.6%。业主方压力情绪加剧，采取更激进的租金策略，北京、成都、南宁等地出现极限价格，核心与非核心区域价差缩小，加速筑底。
• 城市指数表现：近八成主要城市指数下跌。杭州是唯一正增长城市，得益于游戏、传媒公司增量需求。北京指数环比下降5.8%，降幅最快；南京指数环比下降0.4%。东北省会城市排名提升，哈尔滨、长春受政策支持吸引新质生产力企业。海口因免税政策吸引贸易类企业，指数连续三季环比攀升。南宁指数连续八季环比下降。
• 主要城市群表现：租金整体承压，去化表现受总部自用需求影响产生差异。仅京津冀部分城市租金跌幅放缓，其他城市群跌幅扩大。大湾区净吸纳量24.5万平方米，深圳表现突出；长三角净吸纳量21.3万平方米，上海贡献72%；京津冀和成渝受科技型企业总部需求驱动，净吸纳量由负转正。成渝空置率表现均衡，大湾区因深圳新增供应压力扩大。
• 重点城市指标：20个重点城市中，12个城市租金跌幅超2.0%，上海、成都跌幅显著。10个城市空置率环比提升，大连因新增供应空置率大幅攀升，广州因新兴行业需求支撑空置率显著下降。

研究结论

• 办公楼市场仍处于漫长艰难的探底过程，需求端持续低迷，供应端积极采取以降租为底层工具的组合策略。
• 政策率先探底，释放积极信号，但政策效能传导需时间，未来经济结构性改革将为市场带来修复机遇。
• 头部城市租金调整加剧，空置率上升风险显现，市场加速筑底，但修复仍需时间和耐心。