房地产行业研究：基本面持续修复，持续强call龙头企业

事件与市场表现

2月26日，申万地产指数大涨2.20%，多股触及涨停；港股内地房地产股指数全天大涨近5%，其中绿城中国上涨12.26%，贝壳上涨11.06%。

市场回暖迹象

• 二手房带看量反弹：根据贝壳数据，春节后第三周（2月17日-2月23日）重点城市二手房带看量环比上涨8.3%，上海、深圳、杭州、苏州环比增幅超10%。上海带看量比去年高峰期高出16.9%。
• 实时成交创新高：冰山指数数据显示，深圳、杭州、成都成交量创下近四年季节性新高。
• 土拍溢价率回升：中指研究院数据表明，2025年第八周（2月17日-2月23日）成交楼面均价为9510元/㎡，显著高于2024年四季度。溢价率方面，近三周平均溢价率超10%，上周更超20%，创近一年新高，反映房企拿地积极性提升。

行业利好

• 贝壳入通在即：3月10日港股通名单调整，贝壳满足纳入条件，股价持续上涨，提振板块情绪。
• 保利估值提升计划：保利发展公告将通过稳经营、多元化融资、持续分红及回购等方式提升估值，引领国企开发商跟进。

投资建议

• 基本面好转：带看及成交数据改善，楼市“小阳春”行情或兑现，行业拐点临近。
• 房企拿地积极性回升：溢价率上涨及利好催化带动板块情绪复苏。
• 推荐标的：
  • 房开企业：绿城中国、中国海外发展、滨江集团等，聚焦一线及核心二线城市，主打改善性产品。
  • 中介：贝壳，受益于一二手房市场活跃度提升。
  • 物企：华润万象生活，稳健发展、商管龙头、积极分红。
• 关注标的：地方政府应收款较多的物业&建筑公司、地方化债受益的城投公司、并购重组弹性标的、破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

• 宽松政策提振不佳：政策利好若不及预期，市场销售可能长期低迷。
• 三四线城市恢复力度弱：成交量低位徘徊，缺乏棚改等刺激，市场恢复较慢。
• 房企债务违约：违约可能冲击市场信心，加大良性循环实现难度。