房地产行业研究：基本面持续修复，持续强call龙头企业

事件 2月26日申万地产指数大涨+2.20%，多股触及涨停；港股内地房地产股指数全天大涨接近+5%，其中绿城中国上涨+12.26%，贝壳上涨+11.06%。 点评 重点城市带看量及实时成交显著反弹，楼市“小阳春”蓄势待发。根据贝壳披露，春节后第三周（2月17日-2月23日）重点城市二手房的带看量保持上涨，从环比来看七大城市带看量节后第三周环比上周上涨8.3%，其中上海、深圳、杭州、苏州环比增幅超过10%。从绝对值来看，已有部分城市节后第三周带看数据超过去年四季度的高位水平，其中上海比去年高峰期带看量高出16.9%。根据冰山指数实时成交数据来看，目前深圳、杭州、成都的成交量已创下近四年来季节性新高。考虑到近期并未出台新增政策刺激市场，当下带看量与实时成交激增及反映潜在购房需求仍有较大释放空间，预计今年三月份楼市“小阳春”行情有望兑现。 土拍溢价率创近期新高，房企拿地积极性回升。根据中指研究院数据，2025年土地成交热度显著回升。从均价来看，2025年第8周(2月17日——2月23日)成交楼面均价为9510元/㎡,显著高于2024年四季度的水平。此外从溢价率来看，相比2024年周度土地成交平均溢价率均不超过10%，进入2025年以来已有3周平均溢价率超过10%，其中上周数据超过20%，创下近一年来新高，反映当下房企逐步恢复拿地热情，带动土地市场回暖，未来有望通过土地成交均价上涨带动新房价格上涨。 贝壳入通在即，保利发布估值提升计划，行业龙头双双迎来利好，提振行业信心。3月10日港股通名单进行调整，在考察期间（2024.7.1-2024.12.31），贝壳满足日均市值条件，且在去年9月末新政出台后，成交额迅速放量达到总成交额条件，因此满足同股不同权公司纳入港股通要求。在港股重估、入通利好、行业β逐步企稳、龙头α持续兑现、两会政策预期等多重因素加持下，贝壳股价持续上涨，带动地产板块情绪提升。2月25日保利发展公告拟通过：①稳经营、提质效；②积极开展多元资本市场融资；③坚持丰厚、持续、稳定的分红；④适时开展回购、增持等多种方式保障股东回报。目前房开上市公司大规模破净，保利作为房开龙头率先表态，在提升估值及市值管理的诉求下，后续或有更多国企背景的开发商跟进。 投资建议 基本面方面，近期带看及实时成交数据显著好转反映当下市场购买力仍具备潜力，后续有望兑现楼市“小阳春”行情，行业拐点或已逐步接近。房企方面，土地成交溢价率上涨体现当下房企拿地积极性有所好转，叠加近期贝壳入通及保利发布估值提升计划等催化，有望带动地产板块情绪复苏。此外还需要关注以“杭州六小龙”为代表的科创企业对杭州板块需求的潜在刺激。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 图表 图表1：重点城市北上蓉的带看人数快速上升（人） 图表2：重点城市深广杭苏的带看人数快速上升（人） 图表3：北京二手房实时成交上升（套） 图表4：上海二手房实时成交上升（套） 图表5：广州二手房实时成交上升（套） 图表6：深圳二手房实时成交上升（套） 图表7：杭州二手房实时成交上升（套） 图表8：成都二手房实时成交上升（套） 图表9：近期土地市场的成交价及溢价率均明显上升 图表10：贝壳在24年9月末及近期成交大幅放量，股价上涨 图表11：滨江、建发涨幅通常好于指数 图表12：绿城、建发、贝壳涨幅通常好于指数 图表13：A股地产PE- TTM 图表14：港股地产PE- TTM 图表15：港股物业股PE- TTM 图表16：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。