331亿，华润置地终于放了大招

01 华润置地逆市扩张，土拍市场大展雄风 2024年11月27日，在上海第七批次土拍中，华润置地拿地异常凶猛！ 上午以总价51.36亿元、楼面价92934元/㎡、溢价率11.97%击败中海、招商蛇口，竞得虹口区北外滩地块。 下午与越秀、中能建合作，以总价78.97亿元、楼面价74426元/㎡、溢价率40.37%从中海、浦发、金茂手中夺得浦东新区新杨思地块。 加上与金茂、建发合作，以总价15.81亿元、楼面价40995元/㎡、底价成交的普陀区桃浦地块。 一天之内，华润单独和合作拿地金额高达146.14亿元。 到了12月2日，华润联合中海地产，经过295轮竞价，以超过46.3%的溢价率，以185.1亿元的总价，在深圳南山区拿下T107-0107地块，登顶2024年的年度总价地王。 短短几天之内，华润置地联合拿地共计331.26亿元。 华润之所以在众多企业都拿地收缩的期间突然爆发，源自这几年地产逆境中的稳扎稳打。 从2021年到2023年，全国新建商品房市场交易金额持续下降，分别为18.2万亿元，13.3万亿元、11.7万亿元。 但2021年至2023年这三年，华润置地营业额却能逆势上涨，分别为2121亿元、2071亿元、2511亿元，尤其在2023年、2024年H1分别同比逆势上涨了21.3%、8.4%。 在拿地拓展上，华润没有太过于冒进，连续三年权益拿地金额总量都较为稳定，2021年至2023年分别为1127亿元、1102亿元、1118亿元。 并且拿地平均楼板价在2021年为10172元/平方米，在2022年和2024年上半年分别达到13967元/平方米和13478元/平方米。可见拿地布局越来越趋向于核心城市的核心地块。 而在土储总库存方面，公司全口径土地储备总面积，从2021年年末的6873万平方米，下降到了2024年6月的5699万平方米，库存量减少了1174万平方米，降低 了库存和现金流的压力。 2024年上半年华润新增土储大幅下降，权益拿地金额只有183亿元，但营业额同比去年同期上涨了8.4%（2023年华润营业收入下半年发力，占比较高）。 在9月之后房地产“史诗级”利好政策频出，9-10月的“金九银十”全国新建商品房销售额月均达到8566亿元，明显高于7-8月6295亿元的月均值。 未来短期内，房企较多对政府政策的预期是会持续释放利好，而市场交易活跃度势必随着政策会有所回暖。 因此11-12月华润在保证自己现金流稳健的基础上，紧盯核心优质地块，大踏步进取。 华润经营稳健，净利润率领先，管理支出持续优化 综合来看华润近几年的经营情况，目前华润的净利润率依旧保持在行业的最高水平，销售费用和财务费用占比随着市场的承压而提升，行政管理费用支出在降低。 华润置地从2021-2024上半年虽然净利润有所下滑，但仍然保持在两位数以上，与中海地产交替登顶房企“利润王”。 华润净利润率从2021年的15.3%，逐年下降到2022年、2023年的13.6%、11.1%，2024年上半年提升至13.0%。 在推动净利润增长方面，经营性收入提升成为了华润业绩增长的亮点。 2024年上半年，华润置地在购物中心租金收入达人民币94.8亿元，同比增长9.7%；旗下华润万象生活实现营业收入人民币79.6亿元，同比增长17.1%，核心净利润人民 币17.7亿元，同比增长24.2%。 在支出的管理上，近几年华润的销售费用相对其他企业较为稳定，在2021—2023年销售费用占比都在3.9%。今年上半年略有上涨，提升到4.4%。 在行政管理上，随着华润数智化的转型和架构上的调整，有效缩减了开支，行政管理费用支出占比从2021年的3.8%，逐渐降低到了今年上半年的3.0%。 在财务费用上，华润今年的开支占比略有上涨，从去年的0.9%，提升到今年的1.4%。 随着9月之后市场的转暖，预计下半年华润可以在营销费用上继续提高效率，降低成本。